虚拟房租，向美国靠拢！中国城镇居民自有住房新增13433亿元GDP

下为国家统计局在去年年底时，对南生有关中国居民自有住房如何核算问题的答复，大意是：在第五次全国经济普查之前，我国GDP核算规则中，农村、城镇地区的居民自有住房都是按成本法核算的，但一二线城市例外。

包括北京、上海、深圳、广州、重庆在内的一二线城市，由于房屋租赁市场发达，数据较为完善，已采用了市场租金法，也就是：居民自有住房究竟能带来多少GDP要参考周边同类型房屋的租赁价格——基本规则与美国大体一致。

现在，这个情况已经改变了

国家统计局正式公布了第五次全国经济普查的结果，将2023年的中国GDP由一开始公布的1260582亿元，上调至1294272亿元人民币（约为183669亿美元），比初步核算数值增加了33690亿元。

其中，由于对我国城镇居民自有住房服务核算方法进行了优化与改革——采用租金法，使得我国GDP在原有基础上新增了13433亿元人民币，如下图。换言之，不仅是一二线城市，所有城镇地区都采用市场租金法了。

但农村地区的居民自有住房服务产出依然实行的是成本法，即：我国居民自有住房的GDP核算方法虽然在向美欧等国靠拢，但还是没有完全一致。仅从这个角度来看，中国GDP还是存在着低估现象。

居民自有住房，为何要纳入GDP核算范围？

从支出法角度来看，一个国家或地区的GDP由“政府与私人的投资、消费、净出口”组成。当年的最终消费金额是全额纳入GDP核算范围的，但固定资产投资却是需要拆分成N年，按年折算的，不是一股脑算入的。

居民购买住房，就是属于投资，不是消费。看清楚，居民买私家车是消费，买房却是投资。如果是企业买车，用来做营运。或者是居民买车，用来跑出租，这个汽车就不算消费品，而是固定资产投资了。

扯远了，回到居民住房的话题：假设张三买的是价值500万元的城镇住房，按25年分批次纳入核算，平均每年的折算比例为4%，也就是20万元，这就是成本法。所谓的资产折旧嘛。

如果不对居民自有住房进行核算，就等于是固定资产投资这一块“减少了居民楼”。如果仅仅使用成本法核算，就等于默认“投资没有带来收益”——毕竟只是按年折算，每年的投资究竟带来多少产出却没有考虑。

举个例子，某人买了套三居室住房，用来出租，获得每年6万元的房租。这个房租，就是这个人的房产投资带来的年度收益。

这就形成了市场租金法，它在资产折旧基础上考虑了资本带来的收益问题。犹如李四买了辆新能源汽车来跑出租，在按年折旧的基础上，纳入跑出租的利润——也就是该车的投资收益，这就是市场法。

另外一个人也买了同类型的住房，是全家自己住，没有对外出租。既然是同类型的住房，也都属于投资，那为什么这个自住房就没有收益呢？为了抹平这种不公平现象，国际社会普遍的做法是：

虚拟一个租金出来，而且是参考周边同类型已出租房屋，也就是前文案例中的年租金6万元。尽管这个租金是虚假的，没有真实发生的，但还是需要纳入GDP核算体系中，算是居民住房投资带来的收益。

统计居民的自有住房产出，这是重复计算吗？

不是重复计算，上文已经提到：有些商品属于消费品，如手机、蔬菜等都是全额纳入年度统计。有些商品可以是消费品，也可能形成投资，例如家用汽车。但如果汽车用来营运，就要纳入投资了。

投资，尤其是固定资产投资是需要按年折旧的，并考虑投资带来的年度收益。按国际惯例，居民住房属于投资品，大家花了500万买房子。这500万元人民币，不是一下子就纳入当年GDP核算范围的。

而是按年折旧，分批次统计。同时：对出租房屋还会统计他的租金（剔除相关运营成本，形成增加值），而那些对外没有出租，居民用来自住的房屋，在采用市场租金法规则核算的时候，要虚拟一个租金出来。

最后是：为何每次普查，我国GDP都会大幅上调的问题

我国经济核算的基本逻辑是“统计各个行业的产出”，在非普查年份，利用的是：前一次普查结果作为基准，利用抽样调查、大数据等方式估算、推算经济数值。犹如大水池中，舀出几瓢水来核算经济。

这个统计方式是有缺陷的，它的基本逻辑是“原先的大水池”没有出现实质性的变化。但我们所处的是日新月异的新社会，各种新行业、新产品、新业态雨后春笋般地涌现。所以要定期重新梳理一下大水池。

就是每隔5年进行的全国经济普查，这一次的统计发现：截止到2023年末，全国共有从事第二产业和第三产业活动的法人单位3327.0万个，比2018年末增加1148.1万个，增速高达52.7%。

有很多企业经营状况变差，有一些行业发展变得更加萎靡，进入到谷底。但更多经营单位出现了，清洁能源、电动汽车、人工智能、半导体、高新装备、视频直播等行业在最近5年获得了快速发展。

这些新兴产业带来的GDP增量不仅可以对冲部分传统产业萎靡带来的损失，还推动我国经济规模创下历史新高，在2023年扩大至129.43万亿元人民币。当然了，这里也有居民自有住房核算规则改变带来的影响。本文由南生撰写，欢迎转发、评论、留言、分享和打赏！