不是新房买不起，二手更具性价比

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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会员

提问

段老师，现在新房开出来的好多都是千万豪宅，动辄200平以上感觉越来越大越来越贵，买不起了啊，怎么办，以后都买不起新房了，或者说不愿意花那么多钱买新房了，所以怎么买房呢？

房段子解答

买不起新房或者不愿意花那么多钱就不要以为追高，二手房也可以的。

不是新房买不起，而是二手更具性价比。

昨天我还和小伙伴们聊起，年底开始越来越多豪宅相继问世，动辄200平起的千万豪宅，让普通大众和新房越来越无缘了。

新房的拿地成本越来越高，户型越来越大，总价越来越贵，为什么就不设计点亲民的7090刚需房呢？

抱歉，除了极少数的89平人才公寓，市面上已经很难找到100平以内的新房了。

很明显，新房往改善大户型方向发展，这是上面在刻意而为之。

刚需房太多了，甚至存在积压的问题（远郊新房+中心城区二手挂牌量），这种高周转的野蛮化发展模式，因为这是上个时代为了适应城市化进程需要的产物。

现在房产过剩，自然不能一意孤行，因此自然要开始分化，实际从2020年开始，风口突变，三道红线压垮了恒大、融创和碧桂园，剩下的只有国央企、地方平台和债务良好的个别民企。

新房奇货可居，新建商品房面积相比四五年前，可谓腰斩，从供需角度来看意思就很明确。所以现在新房的角色就是往市场化改善属性走，这叫“支持多样化改善性需求”，然后刚性住房的任务就交给二手市场（含少量保障房）来了。

因此别动不动就喊成都房价太高了，新房动辄三四五百万，吼啥子嘛，百来万的二手房是买不起还是看不上？新房本就不是针对普通刚需家庭的产物，总不见得普通老百姓天天去骂劳斯莱斯贵，Prada贵呢？

觉得新房贵，那是自己并不匹配，反过来，如果有实力的家庭，自然觉得新房还可以接受，多从表象看到本质。

说这些也不是喊大家一味追高买新房，卷无止境，而是要认清现实，匹配自己的才是最好的，我粉丝群体里既有预算几十万买个婚前蜗居的，也有百来万一家三口自住的，更有三四百万的六个钱包，还有全款入手千万豪宅的大佬。

实在不行，要不等一等新房破发变二手？

会员提问

你好，我家打算买个房子中长期自住，考虑学区，目前我在金融城上班，需要套四，预算500-700吧，刚卖掉郫都二手房，家庭下在成华，天新有房，现在主要考虑天西，看重性价比和生态环境，而金融城只能买个套三落后的产品没意思，现在就只看了天西的***、***，另外高新、武侯也在网上了解了下几个楼盘。

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

我也反复思考和权衡了你们的房产买法，本身来说是金融城上班，没有绝对意义上的最佳位置，但是我宽泛地多选取一些板块、楼盘来做对比分析吧。从大源西、新川和天C，再加一个武侯新城的武侯西派臻境来说（因为学区好），的角度来说，如果自驾的话，大源倒是一个不错的折中区域。

我们先挨个来说，武侯新城南片区的武侯西派臻境，的确是一个热门楼盘，比较偏向于西门西南方位的改善自住，因为周边缺乏竞品，所以几乎三开三罄（只剩少量房源），从去化来看是比较不错的。

要说理性考虑的话，它可能是真的比较完美的答案了，什么叫理性？一方面主城区武侯区是比较偏安稳的区域，从周边次新二手（3万左右行情）以及每次的去化热度来说，都是得到了市场验证的。另一方面依托3号线以及换乘，到金融城，其实都还算很近，能较好地满足自住通勤需求。第三方面，本身西派+臻境的双IP效应，展示出来的产品力，颜值，户型得房率，改善性，预算的匹配度等角度，都是很好的答案。第四方面，小学中学对口划片很单一精准的北二外学校，放在整个成都也是排的上号的学区房概念，所以教育也有较好的托底作用，武侯的高中指标到校也不错，上千个名额，所以从这个角度来说，读书也很稳（关于教育，这个没办法绝对的衡量，专门做学区的博主也是如此，大多掺杂了主观观点，只能说社会正常评价标准）。

所以我觉得武侯西派这个，可能是比较集大成者的买法。当然也有一些缺点，单价总价不多说了，大家都不便宜哈。主要是武侯新城界面上还不是非常的高大上，存在一些以后的拆迁征地改造预期，时间兑现可能会拉长，但是基础的教育商业交通都是很不错的状态，能偏保守安分安全的买法的话，我觉得就足够了，但是要考虑很大的发展价值预期的话，可能它就过于保守了。

此时我觉得188户型已经足够优秀了，没必要强上225户型，过大的产品过高的总价，我担心①预算压力，②未来的流通性，这里不展开叙述了。

然后来到大源西，远达首批次开盘，热度也很高，T3的有164，T2的有188户型，整体来说户型表现中规中矩，层高不错https://weibo.com/1551561845/ObbtzevF6

从前面的几个维度来说，我觉得板块的价值还是比较安全稳健的，保值增值性没有压力，学校也是大源这边体系内的小学初中，不会差，也是一般意义上的学区房范畴。唯二的槽点，我觉得一是远达的开发产品口碑一般，谈不上很精致，没有西派臻境那种精致感，户型也没有卷上天，另外一个就是单价整体偏高，对应的总价就有点超预算了，T3的164户型，差不多是600左右的总价，虽然满足预算，但是产品力有些失望。T2的188户型最好，不过要多出来100多万的总价，压力也会显得更大一些。

换一句话来说，假设你们抗压能力比较强的话，我建议优选一下首批次的188户型（700左右，还不一定抢得到，房源不多，而后续批次的该户型又可能涨价）。如果抢到了那么就安稳上车，如果没抢到，那么就再合计预算，退守武侯西派（这个不强求，可能你们压根就没考虑过武侯？）。

其他的新川、天C，说实话，我并不很建议了，虽然我也买了，但我客观的说，当前还很难撑得起600多万的预算级别，天核好一点，但是也不像以前那么稳妥的感觉了。

来到新川，预算能达到六七百万的话，保利新川天珺，我觉得可以放弃了，此时匹配169的户型，是比较对的，总价大概是600左右，单价虽然看起来比远达低了几千，但实际的板块价差不止于此。而且学区差异目前来说也挺大，保利新川适合500万预算内的，买143户型好。当然有一说一，我觉得保利的户型真的太好了，吊打远达164户型，不过也是各有利弊的买法。

最后就是天C，现在整个天新预期看空还是比较明显的，不管未来如何发展，这种舆论影响就是会真真切切的影响到市场行情和价值，之前的保利这类，成交价都只有2万多了，所以再买3万甚至好几的新房，自住尚可，但投资性已经大不如从前。

招商时代公园的174户型，得房率是比较低的，但是地段相对核心，优势也有只不过放在当前，不太明显。通勤相比武侯、大源更远，板块的保值性也比较受到质疑，长期的发展趋势，我觉得从早年的规划高度和呈现效率来说，都要大打折扣，如果你们不抱着10年以上的长期主义，我觉得没必要被PPT给画饼了。

阅天府的产品和得房率这个是很好的状态哈，单价优惠下来倒也不高，我觉得是想对比较有诚意的，虽然从外部的学区、板块预期，通勤的角度来说没啥很大的亮点，但架不住面积大，单价低，未来的未来，我估计它可能会因为面积大，反而成为一个增值有亮点的买法（不是板块增值性，而是纯粹面积堆叠出来的价值）。

最后看公园区的麓湖西派臻境，这个也是卷上天的产品，但是公园区的定位不如天西，弱一档，和新川差不多的哈，所以也别互相踩踏，其实价值段位差不多。

从产品来说，自然没啥好挑剔的，但是从买入的成本来看，也并不低，而且价值预期并不算高，和新川的远大类似，所以可能最终的回报率并不高。

综合一下，我简单粗暴地预估了下未来的增值总额和投资回报，详见配图。单纯看数据，阅天府因为单价低面积大，取胜，但是要综合考虑板块的安全性，学区的稳健性，我建议还是回来继续看大源和武侯新城或者阅天府。

预算高就优选大源远达的188户型，预算卡在600出头的话，就直接上武侯西派或者投资回报不错的阅天府。

会员提问

本人目前武侯区高升桥地铁附近有一套小房子自主，婚前买的，有公积金贷款，结婚以后没买房子。现在有一个小孩2岁，老公常年异地工作，公务员。然后我现在工作地点变了，在简阳18号线三岔站附近2公里处。因为现在自己住的房子一是离单位太远（60公里），二太小不适合老人孩子三代人住，现在就想买一个房子，需求就是

1.靠近地铁，我依赖地铁去简阳上班；2.套三适合三代人居住；3.学区比较好，因为我自己现在住的房子孩子可以读双楠实验，然后在三岔单位那边现在有实验小学东部新区分校、成都七中东部新区分校（k12），都招生了，但是个人感觉生源不行都是镇上的，所以想买一个好学区的；4.不说涨价，起码保值把；5.预算200万。就希望你能推荐一下板块和具体的房子。二手房和新房都可以的。

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你的情况其实就像你说的，本身情况是非常清楚的，从孩子未来读书，从自住需求，从通勤角度来看，我觉得都迫在眉睫进行一场置换了，这个想法一旦确定，就要坚定地执行起来，尤其是遇到合适的买家买你高升桥房子，要果断一些，不要总担心自住过渡的小问题。

话说按照你三岔的工作通勤来说，最好还是地铁18、19号线，基本上是快速路线，单边通勤时间可控，每天早晚往返不累，但是考虑到孩子读书和楼盘的价值，又不能去三岔这种类似三圈的区域，你提到的生源的确很重要，当前那边生活氛围还不浓厚，读书也不实际，最关键还是楼市价值的问题。

折中一下，其实能选择的就是18、19号线的主城区域。

比较经典的买法，我觉得就是海昌路附近，但是偏向高新区一侧（学区更好，上学更近），依托18号线，海昌路到三岔大概不到30分钟，对你上班是非常有吸引力的。

这边推荐看看金地天府城，距离地铁站适中，本身是次新盘，高新新川B学区，房价和生活气息也比较浓厚，你的预算，可以买到99平的套三双卫，户型是不错的，你们可以找中介好好带看下，以后老人带孩子，儿童房，以及你们的主人房，都比较有隐私，舒适性更好一些。

当然，这个楼盘也有一些小问题，比如超高层，高容积率等，但电梯还是充足的，以后孩子读书，上班都挺好，建议多看看这个小区里满足预算的大户型，然后优选品质房源，再择机砍价到最低即可。

金地周边，比较典型的，还有两个，不过距离地铁稍远，这个要实测下自己的接受度。一是龙湖九里晴川(70多平的套三，相对蜗居，但是小区品质较好），二是中德英伦世邦k、j区（89平左右的套三双卫，赠送比较大，所以也很舒服，而且不是超高层，建议实测步行地铁距离）。

至于你说的中海天府里，算是天东比较成熟的区域了，当前价格我看好像距离200还有点远？是不是超预算了？如果200能拿下套三的话，我想自然也是非常优质的买法。

再说一个区位的买法，那就是锦江生态带，和天新海昌路这边其实是一个学区板块，但是生态带内有好些小学，所以可能读书更方便，依托这边已经建成的19号线，也可以达到读书、自住和通勤的三重效果。

当前比较合适的，就是万科翡翠公园，它96平的套三双卫，也是很不错的，大概200万级别可以拿下，万科的品质较好，得房率较高，就在地铁口，生活气息也很浓厚了，但和金地天府城一样，也是超高层哈，所以算是一个瑕疵了。至于房源的买法逻辑，和金地一样，先看优质房源，再砍到预算范围内的极致性价比。

最后还是回到新房逻辑，基本上200万能上的新房，极少极少，一般都是有大缺陷的才会是200万级别，要么地段偏僻要么学区拉胯，要么产品难堪，总之不像个正常的买法。

当前更多的还是专注于卖高升桥的二手房，然后从海昌路到怡心湖（地铁站）来全面看房选房。