地铁密集“上新”背后：多地扭亏押宝TOD

　　12月29日，郑州一日之内同时新开7号线、8号线两条地铁线路，加上已开通的其它地铁线路，郑州城市轨道交通运营总里程已达450公里，跻身全国前十。而此前一天的12月28日，深圳、广州、南京、天津、贵阳等地也“上新”多条轨道交通。

　　更长的地铁里程，意味着更多人受益。而郑轨云麓小区的业主们，又有着别人难以体会的兴奋。已在该小区购房的王小鹏（化名）说，伴随着郑州地铁8号线的开通，以后即便天降大雨，自己不带伞，也不担心进站被雨淋了。因为，其中一个地铁站点的出入口，就在他们小区的负二层。

　　郑轨云麓的开发商，是郑州市轨道交通置业有限公司，该公司由郑州地铁集团（已于12月29日更名为郑州交通发展投资集团有限公司，为便于标识，下仍称“郑铁集团”）持有100%股权。而该小区的开发，其实也标志着郑铁集团在盈利模式上的新探索。

　　众所周知，地铁建设投资大赚钱难。目前除了香港、深圳等少数城市外，国内不少城市的地铁公司在经营上都受困于前期高昂的建设费用以及后期居高不下的运营成本。郑铁集团也需要正面这一问题。

　　如何在主业运营之外，找到新的收入渠道，便成为包括郑铁集团在内的国内地铁公司的新方向。

　　郑轨云麓是郑铁集团首个建于地铁之上的TOD项目。

　　所谓TOD（transit-orienteddevelopment），是指“以公共交通为导向的发展模式”，也即围绕公共交通站点进行住宅、商业等的综合开发运营。

　　郑轨云麓的地下大堂，因与郑州地铁8号线五龙口站点直通，并在社区大堂设有地下接驳站，成为业主通过地下接驳站避开风雪的保障。而该小区也因此被贴上“郑州首家地铁站点与社区接驳小区”，并因此成为郑州热销楼盘之一。

　　“地铁直接到家，想想都美。”王小鹏说，这也是其和家人最终在郑轨云麓买房的重要原因。

　　“郑州的崛起离不开火车，郑州的未来则离不开地铁。TOD是资源、产业、人流等要素集聚融合的重要载体。”郑轨云麓置业顾问郭先生说，作为2024年郑州楼市的热销楼盘，郑轨云麓曾长期占据郑州销售榜前列，未来他们公司还会推出更多的TOD项目。

　　郑州市则在已经发布的《郑州市十四五规划和2035年远景目标建议》中披露，将继续推进“轨道上的都市”建设。坚持TOD发展导向……加强轨道交通站点物业、形态、开发权等控制，做好与产业规划、国土空间规划的衔接，将轨道站点打造成交通的节点、发展的支点、城市建设的亮点。

　　郑铁集团也明显加快了其在郑州市区的拿地步伐。其中，12月6日，郑铁集团旗下地产公司以3.7亿元摘得郑州市金水区一住宅地块；12月26日，其旗下地产公司又以约6.18亿元拿下郑州市二七区两宗住宅地块。

　　“我们围绕主业探索了地产等衍生的市场化业务，丰富了公司的收入结构，也增强了公司业务的抗风险能力。”郑铁集团一位负责人说，除了上文提及的郑轨云麓，该公司正在推进的地产项目还包括郑轨经纬归臻、郑轨紫金阁、郑轨风尚西苑等。

　　不过，这位负责人没有透露这些地产项目的具体销售业绩以及对公司的利润贡献。

　　实际上，从全国视野看，地铁公司通过开发TOD项目获取多元化收入，早有成例在先。

　　其中，深圳地铁集团早在2008年就开始探索“轨道+物业”的TOD模式之路，并在2009年转亏为盈，2020年更是实现净利润111亿元；更早之前，香港地铁集团，同样依靠轨道交通+物业，连续多年持续盈利。此外，国内的成都、武汉、杭州等地，也通过不断开发TOD项目，减少主业亏损。

　　不过，亦有观察者对此模式提出新的思考。已在郑州摸爬滚打20多年的地产人士奚春山告诉记者，TOD模式依赖于楼市大环境的冷暖寒热，在楼市上行时，能呈现出较多利好，但在楼市下行时，也有可能成为拖累业绩的负担。

　　深铁集团财报亦显示，受房地产市场低迷等因素影响，2024年前三季报，虽然公司营业收入仍有增长，但净利润亏损约80.74亿元。

　　“地铁的亏损肯定不能单纯用企业的指标去衡量，毕竟它还承担更多社会公共服务职能。”奚春山说，但是在一些区域财政紧张的背景下，地铁公司如果能探索出更多的盈利模式，也能在一定程度上减轻政府与民众负担。

　　于郑铁集团而言，一则最新消息是，12月29日，郑州市正式将郑铁集团更名为郑州交通发展投资集团有限公司。

　　当地官媒《郑州日报》称，此举旨在以地铁集团为核心，立足大交通产业改革发展定位，归集整合大交通产业各类资源，推动公共交通关联企业深度融合。

　　但在奚春山看来，新名字中的“发展投资”二字，或意味着未来的郑铁集团，将会在主业之外，继续探索更多可能的盈利方向。

图文来源：第一财经

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