2024年全国房地产市场成交回顾

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全国商品房成交面积：连降三年

2024年1-11月，全国新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%。基于前11月增速和观察12月份运行情况，估算出2024年全年全国新建商品房销售面积约97209万平方米，同比降速约13%。这或也是首次跌到10亿平方米规模线以下的情况。当然最终数据应以国家统计局公布的为准。

观察历史数据和最近几年的运行情况，可以看出，全国房地产销售市场出现较大和深度的调整。在经历2016-2021年持续攀升的繁荣期后，2022-2024年经历罕见的三年长周期下行过程，充分说明市场调整的幅度和程度都较高。连降三年，既和宏观经济的环境大调整有关，也和房地产所处相对成熟的阶段有关。同时，房地产市场深度调整，产生了很多潜在问题和风险，比如说交易数据下跌带来了房价持续下跌现象，进而形成恶性循环，既导致购房观望情绪增加，也进一步拖累交易数据。其对于房企债务的化解也带来冲击，导致化债难度加大。虽然2024年四季度交易指标有所改善，但总体上当前新房交易数据位于历史偏低位水平。

同时观察2024年新建商品房销售市场的月度数据，即全国商品房年初累计销售面积同比增速曲线。除去异动数据，本轮楼市降温周期始于2021年5月，随后该曲线总体处于下行和下跌状态，进而也对年度数据产生持续性的拖累影响。观察2024年的月度交易数据，尽管指标跌幅有所收窄，但主要原因在于2023年基期值偏低（尤其体现为先高后低的特征），这使得2024年同比降幅数据容易收窄。但我们必须清醒认识到其绝对规模是偏低的。当然随着一系列政策的效应释放，包括2023年认房不认贷、降低首付比例和房贷利率、降低普通住宅标准等；2024年全面取消限购、首付比例和房贷利率降至历史最低、取消普宅标准、降低交易税费等，2024年四季度相关指标有较为明显的改善，在各线城市中都有所体现。

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城市分类：一线城市率先止跌回稳

2024年城市分类方面，最值得关注的城市类型即一线城市。其呈现了市场波动大但政策吸收效果好的导向，进而也表现出率先止跌回稳的良好态势。

一线城市的市场波动较大，是本轮房地产下行周期中受冲击较大的城市类型。观察下图，其在2021年市场表现较好，源于“资产荒”背景下各类资金加快进入房地产市场。但2022年开始出现明显的下跌态势，并延续到2024年。该期间类似认房不认贷等系列政策，从市场反馈来看表现并不好，即政策效应一般。到了2024年9月份开始，包括上海等城市落实全面和深度的购房政策放宽做法，尤其是限购政策近乎全面退出，持续降低了购房门槛和购房成本。相关数据反馈，由于限购政策的放松或取消，一线城市郊区市场迎来一波交易热，新房交易中至少有20%比例和购房资格新获得的人群入市有关。

二线城市也面临较大的调整情况。本部分选取32个二线城市进行分析。对比2016-2021年的销售数据，2022-2023年出现了明显萎缩状态，到了2024年更是步入低点。这其中除了成都、西安等个别城市市场总体持续强以外，其他城市普遍萎靡，包括南京厦门等重点城市。当然2024年下半年开始，部分城市率先复苏。最早即是杭州，其限购政策全面放开；而包括成都、武汉、南京和厦门等重点城市也有较好态势。其市场逻辑和一线城市有相似之处，即城市基本面不错，具有率先复苏的基础。

三四线城市方面，其面临的压力更大，但市场关注度相对要少。从降温周期时长来看，其超过全国水平（比如说重点城市降温周期持续3年，而三四线城市则持续5年）。从各地三四线城市的反馈情况来看，购房需求潜力不足、房价持续下跌、产业支撑基础薄弱等都是较大的问题。2024年各地推进新型城镇化工作、城中村改造扩围至地级市，都对三四线城市楼市发展带来新的支撑。

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二手房成交：近两年增速普遍较高

观察二手住房的交易数据，可以看出几个重要特征。第一、总量上看，2023年开始二手房就呈现明显的升温态势，此类态势总体延续到2024年。且在2024年四季度止跌回稳的导向下，数据继续攀升和向好发展。第二、该指标和新房走势相比，很显然二手房数据要好很多。非常重要的原因是二手房价格出现积极的深度调整，进而使得认购二手房的性价比增加。尤其从一线城市来看，二手房交易数据表现不错，部分城市月度数据屡创新高、频频突破荣枯线。第三、二手房对一手房的支撑作用偏弱，部分房东出售二手房后会持续观望，说明持币观望心态比较浓重，没有很好转换为“卖旧换新”的需求。

总结2024年认购二手房的买家心态，包括：基于租售比变化而投资、希望获得动拆迁机会、认购学区房、市区新房选择面少而转向二手房、取消限购进而以单身名义购房、租转购降低租金成本等。另外2024年百余个城市落实“以旧换新”工作，对于促进二手房房源去化等发挥了积极作用。

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