上海2024土拍收官：招商蛇口、金茂满载而归 宸嘉发展溢价40%夺地

观点网 2024即将走到尽头，上海土拍也迎来了今年的收官之战。本批次共有7宗地块参与竞拍，总起价124.5亿，分两日完成。

12月30日出让的6宗地块均顺利成交，其中4宗地溢价成交，两宗地底价成交，共计收金185.28亿元。

从首日结果来看，国企仍然是拿地的主力军，金茂与招商蛇口联手拿下两宗地块后，又与其他房企合作拿地，各自再收一子，双双达成帽子戏法。

首日土拍的另一市场焦点聚集到了民营房企宸嘉发展。在徐汇区S030501单元N06-22地块的争夺中，宸嘉发展于中海、保利发展、招商蛇口、越秀四家国企（招商蛇口与越秀组成联合体参与竞拍）手中夺得此次拍卖中的核心地块。

上海新贵溢价40%抢地

首日土拍的焦点为下午竞拍的徐汇区S030501单元N06-22地块，保利发展、宸嘉发展单独参与竞拍，中海联合徐汇城投，招商蛇口携手越秀以联合体的形式参与竞拍。

经过100轮的竞价后，该地块溢价率达到40%，触发了中止价，转入竞“高品质建设指标”环节，保利发展和徐汇城投&中海相继退出后，装修标准从原本5000元/㎡，被抬升到7000元/㎡，刷新纪录。

最终在公共服务设施建设的环节中，招商蛇口&越秀与宸嘉发展决出胜负。随着招商蛇口&越秀退出，宸嘉发展以总价43.82亿元获得徐汇区S030501单元N06-22地块，折合楼板价126,011元/平方米。

尽管该地块面临地铁下穿可能带来的震感影响以及东侧紧邻龙华烈士陵园和龙华寺等客观问题，但该地块的仍有其价值所在。地处徐汇内中环的龙华板块，板块内有5开5罄、单盘销售282亿的中海领邸·玖序已经证明了该板块的价格承接能力，但是否值得以如此巨大的代价拿下仍有质疑。

项目距离地铁11/12号线龙华站仅约400米，未来还有在建中的23号线，将实现三轨交汇，在上海，地处三轨交汇的项目无论是住宅还是商业项目都属于稀缺资源。

回到企业本身，今年6月，宸嘉发展在上海的第一个项目宸嘉嘉佰道首开日光，顺利在上海滩闯出了一片天地，也因此被媒体称为“上海地产新贵”。

宸嘉嘉佰道在当时可谓是现象级网红盘，凭借61亿日光的销售成绩成为上海楼市上第一个在非传统豪宅地段、首开即罄的4000万级非纯粹楼盘。

据公开资料显示，宸嘉嘉佰道所在地块住宅部分占比约30%、办公楼占比约70%，意味着宸嘉发展用了项目30%的体量就几乎收回了当时63.7亿的拿地成本。

首个项目的成功也使得宸嘉发展在此次收官之战中有底气与招商蛇口、越秀两家国企竞争到最后一刻，抱得宝地归。

招商蛇口、金茂的帽子戏法

宸嘉发展是此次土拍中最具故事性的房企，招商蛇口与金茂则是8批次土拍中收获最丰的企业，均上演了帽子戏法，收入三宗地块。

在竞拍过程中，招商蛇口与金茂组成联合体，先将宝山区N12-0402单元K1-11地块与宝山区N12-0402单元D1-04地块收入囊中。

宝山区N12-0402单元D1-04地块最终以总价29.291亿元成交，溢价率14.86%，楼板价38479元/㎡；宝山区N12-0402 单元K1-11地块以总价43.07亿元成交，溢价率16.03%，楼板价34496元/㎡。

在将两宗地块收入囊中后，招商蛇口与金茂又各自寻找到新的合作伙伴参与剩余地块的竞拍。

本次土拍中，金茂的策略明显是加码宝山，不仅与招商蛇口合作拿下两宗宝山地块，还与宝冶集团合作以31.15亿元底价竞得宝山区BSP0-0801单元13A-01、02aA-04地块。一场土拍三宗地块全部位于宝山，可以预见明年的宝山将会成为金茂的主场，尽管三个项目的合作方不一样，但大概率会是由金茂操盘。

值得注意的是，在此前的第七轮土拍中，建发&金茂&华润联合体拿下了普陀桃浦H3-2地块；预计未来将会打造金茂府系的科技别墅产品。通过这次补仓，金茂在北上海区域已经落下4子，四个项目在板块上相互接壤，贯穿北上海的外围。

在宝山的落子后，招商蛇口将目光转移到了市区，与越秀组成联合体想要拿下徐汇区S030501单元N06-22地块，可惜没能成功。市场也有猜测，招商蛇口与越秀在最后关头放弃徐汇地块一方面是出于成本的考虑，另一方面可能是已经拿下长宁北新泾地块保底，此次土拍不至于空手而归。

长宁区W040602单元F1-09地块的最终成交总价为21.82亿元，楼板价88495元/㎡，溢价率24.54%。

此外今日临港也有地块成交，滴水湖核心片区临港大道地铁站3幅住宅组团地块被港城集团16.11亿元底价竞得，成交楼板价13440元/㎡。

12月31日将拍卖的奉贤区奉贤新城10单元17-02地块虽然并不属于核心区域，但也有一大看点，租赁龙头贝壳首次参加上海土拍。

据了解，在参加上海土拍之前，贝壳已经在西安、成都布局拿地。9月20日，在成都土拍中，贝壳旗下贝好家以10.76亿总价、2.73万元/平米的楼面价、溢价率42.19%斩获锦江区金融城三期H12地块，刷新金茂4月创下的2.45万元/平米记录，成为成都单价最贵地块。