居民自有住房核算方法由成本法改为虚拟租金法，对GDP有何影响？

内容提要：

什么是城镇居民自有住房服务价值？为什么要计算自有住房服务价值？将居民自有住房服务价值从成本法改为租金法后，住房价值增加了18.2%。将居民自有住房服务价值从成本法改为租金法，还会在增速和价格上对GDP产生影响。为什么要在房地产进入下行阶段后更改自有住房价值算法？

12月27日，国家统计局核算司负责人就2023年GDP数据修订问题答记者问中，重点提及在修订2023年GDP的过程中，将城镇居民自有住房服务价值核算方法，由成本法改为租金法，并同步修订GDP数据。

在记者问及实施城镇居民自有住房服务价值核算方法改革后，GDP将会如何变化时，国家统计局称，修改GDP中的居民自有住房服务价值核算方法，不影响GDP增长速度。

一、什么是城镇居民自有住房服务价值？为什么要计算自有住房服务价值？

大多数中国人知道居民自有住房服务价值这个概念，大体上都是从媒体、自媒体上一些关于美国GDP使用虚拟租金来注水而开始的。一些人甚至邪魅地将中国GDP与美国GDP的比例下滑，归咎于美国GDP注水严重，居然将自有住房弄个虚拟租金来计入GDP。

从统计学的国民经济核算理论角度解释，居民自有住房服务价值，属于个人消费支出（PCE）的一个组成部分，因此也是国民收入和国内生产总值GDP中的一部分。

国民经济核算理论认为，租户租赁住房的租金价值和家庭自住住房的估算租金价值，具有同等价值，都是 PCE 住房服务价值中的一部分。租金反映了租户为住房服务花费的金额；居民自有住房服务价值则反映了假设自住者如果租赁同样的住房需要花费的金额。

在国民经济核算中，将自住住房价值包含在 PCE 中，其理由是房东将住房租给他自己。所以统计机构需要根据同类租客所支付的租金计算自住房屋的服务价值，在大多数国家称之为“虚拟租金“，该虚拟租金作为个人消费支出的一部分计入 GDP。

必须强调的是，计算虚拟租金是必要的。这是因为，在国民经济核算中，将居民的购房支出统计在固定资产投资中，而非个人消费中。同样两个家庭，一个买房，一个租房。租房的租金计入消费支出，如果买房的家庭不计算虚拟租金，意味着从一段时间来观察，以生产法计算的GDP，因为包括了居民购房支出，而与不包括购房支出的支出法存在不平衡。而理论上生产法与支出法计算的GDP应该是平衡的。而在支出法核算GDP时，计入虚拟租金，才能实现与生产法的平衡。

换个角度来理解虚拟租金，那就是使用生产法核算GDP时，是将购房支出一次性计入GDP；使用支出法核算GDP时，是按照房价租金比N，在N年内分摊计入GDP。

例1，如中国家庭购买100万住房一套，我们主要以生产法计算GDP，这100万购买时就计入GDP了。美国家庭购买100万美元住房，他们主要使用支出法计算GDP，假如租售比为5%，则每年以5万美元计入GDP。如果房屋销售和租金稳定，实际上只要每年都有20户购买住房，20年后中美两种核算方法的结果都是一致的，中国每年20*100=2000万元；美国20*20*100*5%=2000万元。

实际上，在支出法核算GDP时计入虚拟租金，并非如上图我们的一些五毛网友所曲解的那样，是无中生有，是GDP注水。他们有这样的观点，是因为他们的无知。

所以，按照国民经济核算国际标准，居民自有住房服务价值需要纳入GDP核算中。由于居民自有住房服务价值没有发生实际的租赁行为，也不存在实际市场价格，因此需要虚拟计算其服务价值。

二、国家统计局的原始数据和修改数据显示，将居民自有住房服务价值从成本法改为租金法后，住房价值增加了18.2%。

世界各国都根据本国国情采用租金法或成本法核算居民自有住房服务增加值，比如美国一直采用租金法，中国一直采用成本法。而租金法和成本法都符合国际标准。

在住房销售量和销售价格、租金比较平稳时，租金法和成本法的核算结果，理论上就如例1，应该大体相似，因而对GDP不会产生什么明显的影响。

实际上，国家统计局在强调没有影响后，在回答记者“2023年全国GDP数据修订后，GDP总量、结构等方面会有什么变化？“时，也承认2023年GDP初步核算数进行修订后，2023年GDP为129.43万亿元，比初步核算数增加3.37万亿元，增幅为2.7%。其中，实施城镇居民自有住房服务价值核算方法改革，GDP增加1.34万亿元，导致GDP增加1.1%。

2023年GDP初步数据中的房地产增加值为7.37万亿元，改为虚拟租金后居民自有住房服务价值为8.71万亿元，增加1.34万亿，大幅增加了18.2%。

为什么会这样呢？让我们来看看算法是如何改变数据的。

第一、成本法。

该方法是通过计算建房时的成本来估算自有住房服务的价值，具体计算方法是根据城镇住宅单位面积造价和自有住房建筑面积等资料，测算出全国城镇居民住房总价值。然后按照城镇2%、农村3%的年折旧率，加上修理维护费、物业管理费等中间投入，得到自有住房服务价值。这里缺少修理维护费、物业管理费数据，无法推算国家统计局成本法计算的居民住房总价值。

第二、国际流行的虚拟租金法。

该方法是根据市场租金估算住房服务价值。2023年中国存量房大约366亿平方米，自有住房价值8.72万亿，平方米月租金约19.84元，一套百平住房虚拟月租大约1984元。按2023年住房销售混合平均价计算，租售比大约为2.2%。

三、将居民自有住房服务价值从成本法改为租金法，会在规模、增速、和价格上对GDP产生影响。

前面我们说过，在住房销售量和销售价格、租金比较平稳时，租金法和成本法的核算结果，理论上就如例1，应该大体相似，因而对GDP不会产生什么明显的影响。

但在住房销售量、销售价、租金有明显变化时，不同的核算方法对GDP的影响就非常大了。

第一、生产法与支出法的差异，会显著影响住房价值增长率和GDP增长率。

用生产法计算房地产增加值，使用的是当年的住房销售量。用支出法计算住房价值，依据的是存量住房。在房地产上行周期时，当年住房销售增长（曲线斜率）快于支出法的住房存量增长。但在房地产下行周期时，支出法的住房存量依然缓慢增长，但生产法的地产增加值在显著下降。

国家统计局使用成本法计算住房自有价值，实际上是使用生产法的房地产增加值来替代的。但使用虚拟租金法之后，就无法替代了。因为前者在下降，后者还在增长。

按国家统计局修改核算方法之后的数据，自有住房价值大约占GDP总量6.8%，改为虚拟租金法之后，住房价值由跌转增，每变化1个百分点，影响GDP多增长0.068个百分点。2023年住房存量增长2.7%，初步核算的GDP中房地产增加值下降1.3%，这4个百分点的变化，推动GDP多增长0.27%。

第二、从成本法改为虚拟租金法之后，将显著增加GDP规模。

虽然自有住房价值的增长或下跌默认不含价格因素，但其金额还是包含价格因素的。从国家统计局公布的结果看，从成本法改为虚拟租金法，2023年自有住房价值增加了18.2%。这个结果有当年销售量与住房存量的增速差因素，还有住房价格与租金价格增速差的因素。

我们从上图中可以看到，房价的波动显著大于租金。在房地产上行周期的2016年-2022年，房价年均上涨7%，租金年均仅上涨1.6%；在房地产下行初期的2022年-2023年，房价年均下跌0.4%，租金下跌0.2%；进入下行中期的2024年前11个月，房价下跌4.4%，租金仅下跌0.1%。

这就意味着，在今后5-10年的房地产下行周期中，租金的表现将会显著优于房价。而自有住房价值的生产法，或者支出法中的成本方式，都依据房价计算，而虚拟租金法，是依据市场租金计算。所以改为虚拟租金法之后，自有住房价值将显著增加，从而导致GDP规模相应增加。其增加的具体规模，取决于房价与租金的增速差。

第三、从成本法改为虚拟租金法之后，将显著影响GDP价格缩减系数。

在自有住房服务价值改为虚拟租金法之后，如果房价涨幅快于租金，则会低估GDP价格缩减系数，如果房价涨幅低于租金，或者房价跌幅大于租金，则会高估GDP价格缩减系数。

2023年之前，我们使用了生产法计算自有住房服务价值，高估了GDP价格缩减系数。2016年-2022年，房价与租金年均增速差为5.4个百分点，加权计算，推高GDP价格缩减系数0.37个百分点。

2024年，使用虚拟租金法计算自有住房价值，因房价与租金增速差为负4.3个百分点，加权计算，将导致GDP价格缩减系数高估0.29个百分点。

四、为什么要在房地产确认进入下行阶段后，更改自有住房价值算法？

对此，国家统计局发言人给出了两点解释：

一是过去由于我国房屋租赁市场不够发达，租金数据代表性不强，我国一直采用成本法核算居民自有住房服务增加值。近年来，我国城镇住房租赁市场逐渐成熟，相关统计监测制度不断完善，当前已具备将城镇居民自有住房服务核算方法由成本法调整为租金法的条件。

二是国际主要经济体大多采用租金法。对我国现行的城镇居民自有住房服务核算方法进行改革，能更加准确反映我国经济发展状况，进一步提高GDP数据的科学性和国际可比性。

三郎认为，国家统计局第二点解释完全没有问题。问题在于，之前为什么不与国际接轨？这就回到第一点，过去我国房屋租赁市场不够发达吗？

三郎认为，在中国还没有形成商品房市场之前，也就是1980年之前，当时住房完全依靠分配，但租赁市场就存在了。1978年之后，随着个体户的出现，下海的出现，建筑业开始繁荣，城镇人口开始流动与农民开始进城务工，房屋租赁市场就已经形成。不可否认，中国的房屋租赁市场是早于房地产市场的。

所以，改革自有住房服务价值核算方法的主要原因，还是因为房地产已经确认进入了一个较长的下行周期。 修改核算方法不仅终于实现了与国际接轨，还能够避免因房地产的剧烈波动对GDP核算的过大影响。

【作者：徐三郎】