新年第一天，楼市立刻放出大招？

　　2025年马上就要来了，有人可能会问：

　　明年要让楼市反转，我们还有哪些招数？

　　很多人都会想到的一招是：

　　全面放开一线城市的限购！

　　毕竟经过几轮的放开限购之后，现在也就只剩下3个一线城市——北上深还没有全面放开限购了

　　这两天，市场上刚好就出了一个传言说：

　　1月1号，上海和北京将会放出楼市大招——全面放开限购

　　作为全国限购政策执行得最严的城市，一旦这两座城市全面放开限购，意味着国内的限购政策脱光，楼市彻底回归市场。

　　不过，现在这则消息还没有得到任何渠道的证实，传言本身也没有什么根据，非常有可能是假消息。

　　不过即便1月1号这天不放开，我认为明年北上广大概率也会执行全面放开限购的政策。

　　一方面，现在能让楼市反转的大招，确实也不多了；

　　另一方面，现在楼市需要先集中刺激一小部分核心城市反弹，后续才能带动整个市场反弹。

　　但是，关键的问题来了：

　　北上广全面放开了限购，楼市就能彻底反转了吗？

　　从现在的市场情况来看，北上广放开限购，对楼市的局部反转还真有一定的刺激作用。

　　为什么呢？

　　因为现在北上广其实成交量已经回暖了。

　　深圳本月二手房的成交量已经达到7971套，近乎3年来的新高；

　　北京的二手房成交量截止到29号是19529套，超过2万套没问题，这已经是北京连续3个月成交量超过2万套；

　　上海12月二手房成交量2.9万套，是45个月来的单月峰值。

　　也就是说，现在北上广其实已经有了成交量的积累，市场热度已经回归。

　　而在北京、上海和深圳全面放开限购之后，我认为对楼市可能会有几点影响：

　　第一，给一线城市的楼市热度锦上添花。

　　一线放开限购会释放一部分之前被限制的购买力，这就相当于需求在增加。

　　而北上广的供应量短期内是不会有大的变化的。

　　短期内供应不变、需求却增加了，这会进一步稳定当下北上广的高成交量甚至逐步拉升一线城市的成交量。

　　可以预见，明年上半年一线城市尤其北上深，成交量还会继续维持在高位

　　第二，挤压一线周边城市以及部分二线城市的楼市行情

　　一线放开之后吸引的购买力，主要有三类：

　　第一类，是一线有置换需求的买家

　　一线城市内部有置换需求的买家，可能之前会受限于限购政策，这一次放开之后，二套的政策肯定也会放松，会释放这一部分买家的需求，

　　全面放开限购，主要刺激的也是这一类买家。

　　第二类，是二线城市的顶级购买力

　　这些买家属于典型的“二线城市婆罗门”，主要都是二线城市的高端住宅买家，资金实力强，之前因为限购不能入场一线。

　　而现在这一部分买家被解放之后，一旦要买房，他们会优先置换到一线城市。

　　第三类，是一线周边城市的购买力

　　一线周边城市的房子，之前主要靠的是一线城市的外溢。

　　一线全线放开，相当于收回了外溢的购买力，原本去周边城市购房的人就会回归一线，毕竟现在一线城市的房价也到了低位，吸引力还是很强的。

　　通过这么一轮分析，你就会发现：

　　明年一线城市一旦“全裸”放开，不仅会刺激一线城市回暖，还会顺带着挤压一部分二线城市以及一线周边的城市。

　　因此，一线全面放开，对于不同城市来说可能是利多，也有可能是利空。

　　经过这几年的发展，不同城市之间的发展已经开始出现分化。

　　明年，可以确定的是——

　　上面会用更大力度的政策以及财政放水刺激楼市。

　　但由于城市的分化，即便有些城市能拿到明年政策以及财政的刺激，楼市也不会反弹。

　　过去那些房价很能涨的城市，明年可能连反弹都困难。

　　那到底明年哪些城市才是真正的价值城市，能够在政策刺激下房价迅速反弹？

　　为了帮大家筛选城市，我们根据市场数据梳理了13座明年房价有机会反弹的城市名单。

　　具体哪些城市在这个名单之中，我们会在今晚闭门直播中给大家揭晓。

　　想知道具体是哪13座城市的话，记得直接扫码加微信预约今晚的直播课。

　　我前面说了，全面放开一线的限购，只能让楼市局部回暖。

　　如果想要楼市更进一步回暖，明年就必须要解决一个更加关键的问题：

　　供需关系

　　简单点说，就是有多少房子和有多少购买力的问题。

　　文章前面我也说了，一线放开限购之所以能够让局部回暖，就是因为通过取消限购增加了需求，改变了供需之间的关系。

　　所以要想市场行情进一步回暖，还是得解决供需关系。

　　要解决供需关系，只有两条路：

　　不是减少供应，就是增加需求。

　　但问题是：

　　一线可以放开限购增加需求，广大的二三四线城市早早就脱光了，没法复制一线增加需求的方法。

　　怎么办?

　　那就只有一条路了——减少供应

　　如何减少供应？

　　以前的方法是让一小部分人买好几套房子，房子被少数人拥有，那自然供应就少了，供需就会出现矛盾。

　　那现在能不能复制呢？

　　显然不能，因为现在没有哪个个体愿意多负债去买几套房了，房子去化难度加大了。

　　那还有另外一种方法——减少供地，从源头减少供应

　　但这个方法也有一个问题——只能减少新增的供应

　　新增的供应量是减少了，但是存量的供应还有很大一部分没市场呢，它们不解决，一样无法改变供需关系，制造不了供需矛盾。

　　想来想去，最后只有一个办法了——

　　大买家下场收房

　　现在个人和企业不愿意扩大负债，那就政F背债收房，直接减少存量的房屋供应。

　　此刻，国家队也正在着手去执行这一个办法，具体的操作有两个：

　　第一，存量商品房收储

　　第二，300城城中村货币化棚改

　　不过，这两个操作虽然都能减少存量房的供应，但是对商品房市场的冲击力度完全不同。

　　相比之下，300城货币化棚改对我们房子的房价影响会更大一些。

　　因为存量商品房收储是收完房子之后直接建设保障房，没有引导资金流向商品房；

　　而300城货币化棚改是把政F的资金转变成了个人的现金收入或者资产，直接引导资金流向了商品房市场，会影响明年我们的商品房价格。

　　因此，在明年政F控制供应的举措里面，最值得我们关注的一定是300城的货币化棚改。

　　不过300城棚改的范围很大，城市很多，明年真正能够获得批量资金流入的城市是少数，只有那些棚改速度比较快的城市，才能够率先拿到棚改的资金。

　　那这就意味着：

　　明年能通过棚改推动价格回暖的城市，只是一小部分。

　　想知道明年你的家乡能不能房价回暖，就得看你关注的城市棚改速度够不够快？能不能明年就开始启动棚改？