广东
2024年的最后一天，察叔说个恐怖故事。
巅峰8、9万/平的天河牛奶厂，现在“4字头”入手已经很轻松了。
近两月，牛奶厂成交了13套新房，4万+/平有7套，占比过半。
回想前几个月，有华润天合业主因离婚析产，甩出一套4.9万/平的三房，大家还感叹最后解约没成交，给牛奶厂保留了一分体面。
但现在，4字头的房子就像雨后春笋，一茬一茬地冒了出来。
短短两个月，牛奶厂就失守了？
四大金刚齐齐失守，一年暴跌500万
这次跌价成交的，居然还不是牛奶厂的最差户型，而是曾经的王牌代表。
看这套招商雍华府四房两卫，126平，南北对流，户型够好吧。
（图源贝壳）
2023年小阳春的时候，同户型低楼层曾创下1105万的高价，单价8.7万/平。
但上月底，同户型跌到了单价4.9万/平，总价暴跌近500万，让人唏嘘。
（图源贝壳）
如果说这个4.96万的价格，还可以勉强说是对5万底线的试探。
4.69万/平的龙湖首开天宸原著，就是把底线都击穿了。
最新一套130平高楼层四房，总价只要610万，据说还是带车位的。
（图源中介）
什么概念？同样600万，去年你只能在同盘买到一套84平小三房，还是北向、中楼层房源。
（图源中介）
短短一年半，五菱宏光秒变兰博基尼的视感。
更离谱的是金地天河公馆，这次4万+涌现最多的一个盘。
最新成交有高楼层，也有低楼层。
察叔问了下熟悉的中介，高楼层成交那套还是23楼，楼层和视野绝佳，再也不能说牛奶厂4字头只是“个例”了。
（金地天河公馆11月成交，图源贝壳）
也有人说，牛奶厂四大金刚之首，华润天合依然坚挺。
的确，从近期成交上看，华润天合是唯一一个没有跌破“5字头”的标杆盘。
有大户型在“7字头”，88平小户型看起来还微涨了些。
但等等！看“7字头”的户型是什么？居然是曾经卖13万/平的天价别墅。
（图源贝壳）
短短一年多，房价近乎腰斩，华润天合业主比我们想象中承受了更多。
以价换量，牛奶厂一个惨字说不完
牛奶厂“涨价”传奇，昔日是业界的一段佳话。
这里，曾经是广州new money、新中产的聚集地。
被寄予厚望的，除了珠江新城外的下一个价值高地。
所以，2016-2017年，牛奶厂四个新盘陆续开盘，均价3万+，到2018-2019年清盘时已经涨到4、5万。
2020年，当时还没暴雷的合景泰富，在牛奶厂地块拍出了5.1万/平的楼面高价，依然挂在广州TOP10地价榜单上。
2020-2022年，牛奶厂陆续收楼，没有满2年的情况下，也有人买入，均价从6万多，一路涨到了23年的8、9万。
（图源贝壳）
但曾经的辉煌，不提也罢。
察叔发现，整个牛奶厂的衰败，有几个因素，一方面发展七八年的牛奶厂板块，兑现度不高，地铁擦肩而过，商业配套靠蹭金融城，与吉山村、珠村相邻，城市界面偏荒凉， 开车出来，不是村景就是厂房，道路甚至还坑坑洼洼。
另一方面，从成交量来看，牛奶厂年中到年末的成交，几乎是断层的。
整个6-10月，牛奶厂在贝壳只卖了不到10套房。
929新政后，广州行情好转，一二手市场都在出货，唯独牛奶厂在沉默。
熟悉的中介透露，整个10月，牛奶厂二手是0成交，很多买家来看了，但买不下手，最后还是选了新房。
当然，名校底子是在的，灵秀小学+奥体东小学+执信天河校区摇号+清华附中湾区学校。
但附近好学校配套新房越来越多，近有珠花、远有富颐，4字头也能上车。
主打低密、宜居的，还有越秀观樾，一线临湖大平层，圈层更加纯粹，起步户型都是140平。
早期在牛奶厂扎堆的楼盘，楼龄已经接近10年，得房率没有新房高的情况下，以价换量，就成了业主的无奈之选。
好消息是，明年悦景路扩宽在望。
越秀观樾交付后，业主也能蹭到对面的湖区和商业。
（越秀·观樾实拍图，图源项目）
两大利好加持，大家认为，牛奶厂明年能止跌回稳吗？
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