取消公摊的城市，正在悄悄变多

今年上半年就做视频跟大家说过，三线城市广东肇庆宣布从五一起在宣传销售环节，剔除公摊按住房套内面积计价。

今年一年，取消公摊的风还是吹到了全国各地。9月湖南省湘潭市也发文，实行按住房套内面积计价宣传销售。12月17日，张家口市提出逐步推进“取消公摊”。就在几天前，衡阳市也明确将实行套内建筑面积计价销售。

虽然现在舆论场上用了一个笼统的取消公摊来概括这一轮房地产市场的变化，但我们还是要尽量讲清楚。仔细细分可以分出三个级别，最高级的第1级当然是完全取消公摊面积，让它成为一个历史名词，但显然这需要整个国家出面进行相关制度改革。

第2级就是刚才提到的部分城市选择名义上不去动公摊，而是绕开规定进行调整，实际上在销售的时候选择采用套内面积计价，公摊面积虽然还会继续收物业费、取暖费，但也算不小的进步了。

第3级的范围更广，许多城市当下新盘的主要卖点就是零公摊甚至是负公摊，实际上这是开发商的自主行动，为了争取做多套内面积，开发商选择在户型设计和建造的时候流出了大量的飘窗和半封闭阳台等部分，这些赠送面积不算在房屋面积之内，开发商也不需要为此向政府缴纳土地出让金，就造成了房子，虽然还有公摊，但是扣掉的公摊和拿到手的赠送面积差不多多，也是名义上的取消公摊。部分地市还放宽了面积认定，2024年5月13日，济南发布新规，即日起，新建商品房的阳台面积，无论是封闭阳台还是半封闭阳台，均只计算一半的建筑面积。

自从这两年的房地产市场展开了公摊面积的讨论之后，许多人就在说，取消公摊对大家一点好处都没有，甚至威胁普通人说，取消公摊以后连楼梯都不会有，然而事实是房地产商并不是公摊的最大元凶。公摊面积也是要计容的，要交土地出让金，开发商之间也有竞争压力，为了房子好卖，地产商缺乏直接做大公摊面积动力，目前的多数楼盘公摊面积已经是当前计费模式之下最小的选择了。公摊面积的始作俑者，香港地区甚至已经取消了10年，没有任何证据表明10年来香港的楼盘有明显的质量下降。

不少人住着动辄百分之二三十公摊的房子，还有如此为既得利益者说话而不为自己说话，表示自己和这些要求取消公摊的暴民不一样，其根本目的在于向别人炫耀自己比别人看得更远，更了解事物的底层逻辑，但至于他脑海当中的这个所谓底层逻辑，到底是真实的还是自己大脑里面脑补的，他从来没考虑过。从来没有见过这么合格的韭菜。

还有很多公摊面积的支持者说，无非是把榴莲皮的价格摊到榴莲肉里，买房子价格是不会变的。事实真的如此吗？我之前的视频当中也谈到了，公摊面积里面还有很多猫腻，还与装修费，物业费息息相关，业主要为许多不属于自己的面积掏钱。这不能简单归结为榴莲皮和榴莲肉的问题，至少相当于水果摊搞鬼称。

公摊面积在国内的开始于1995年12月1日，当时开始施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，明确规定商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。彼时正值中国房地产商品化的起点。3年后的1998年6月，国务院决定停止实行福利分房政策。这时城市人口主要居住在八九十年代的职工楼里，彼时的商品房价格虽然不像现在一样要命，但如何扭转消费习惯，让商品房变得更有吸引力，让普通人接受住房从一种福利待遇变成一种商品，换句更直白的话说就是让大家接受从自己口袋里掏钱买房。除了新房更好的建筑质量以外，名义面积的扩大是一个重要的障眼法。

现在上半年的视频里我也引用了原国家房改课题组组长孟晓苏曾经公开表态印证了这个逻辑，普通人看到自己的房屋算完公摊面积之后，房产证使用面积比较大，就自然而然会感到高兴。为了让老百姓高兴，国家采用了公摊面积计算。

如果非要用一个高情商的说法，我会说这是制度设计跟不上社会进步的速度，如果非要说的再明白一点，对于90年代末的中国社会来说，高中教育还尚未普及，公摊这种朝三暮四的把戏还玩得下去，简单的面积搞得越复杂，就有越多的操作空间。但是到今天，高等教育毛入学率已经超过一半了，再把大伙当猴耍就不太合适了。

纵览当前阶段，政府公开宣布使用套内面积计价的城市。广东肇庆，湖南湘潭、衡阳，河北张家口。我在长沙，湘潭我去过不少次，湖南的情况我也知道，这些四五线城市不约而同地存在房地产市场开发狂热之后的低迷，二手房均价普遍在6000元上下。特别要提一嘴的是张家口，2020年我刚毕业，还短暂参与过一个滑雪小镇的项目，当时借着冬奥利好预期，张家口的房价一路攀升，崇礼地区的房子能卖到2万多块钱，但是五年长期来现在张家口的平均房价已经平均下跌了30%，下花园区更是出现了极少数超低价房源，被挂上了河北鹤岗的名号。

2024年中国房地产市场玩出了这么多花招，无论是在公摊面积上操作也好，折腾赠送面积也好，综合起来的看目的有一个，第一个是在不损害土地价格和名义房价的前提下，通过增加购房者实际到手的使用面积来增加新房的吸引力。本质上是变相降价，来促进新房销售。从过去几年的经验看，如果房子降价20%，少不了业主要去闹售楼处，但如果取消公摊面积，楼面价格不变甚至微涨，名义上房子单价涨了，实际总价降价，一涨一跌，从政府到开发商到老业主，大家睁一只眼闭一只眼心理感受上都过得去。

毕竟只有新房会交一次土地出让金，而二手房只能收一笔小小的交易契税，大头都在房东那里，和支撑财政的土地出让金比起来几乎不值一提。甚至可以说的再明白一点，购房需求现在就这么一点，地方政府和和10年前购买的住房，现在想要套现离场的的城市居民是对手盘，调整公摊也削弱了老旧小区的竞争力，这些城市的二手房市场还会有进一步的价格下探。

用一句话来总结这些城市的房地产市场，那就是扛不住，这些城市并没有什么特殊之处，在当下人口向大中型城市进一步集中抱团取暖的当下，可以做出进一步的大胆预言，那就是2025年，公摊面积虽然不至于从中国的房地产市场彻底消失，变成一个历史名词，但是一定会有越来越多的三四线城市选择按照套内面积进行销售，加入这场存量争夺。

从来就没有天上掉下来的馅饼，好的待遇都是自己争取来的，拒绝买房本身也是一种行动。站在2025年的大门口往回望，这几年的变化是巨大的，没有历史在一夜之间完成。

感谢所有这几年没有买房的所有朋友，你们都是历史前进的动力。

章北海的自然选择

Après moi, le déluge