数据不会说谎！​关于2024年度广州楼市10个真相！

2024年最后一天，当然是要复盘广州楼市！

今天，掌牛哥要为大家带来无加工、无装饰的“素颜版”年终数据。

广州一手真旺还是哑火，哪个区域成交奋起直追，哪个新盘真卖得好，马上为你一一揭晓！

01

过去一年卖得如何

这些真相必须知道！

先看今年整体情况——

▍全年网签面积、套数和均价同比小幅下降

来自CRIC数据，截止12月27日，广州一手住宅网签约737万㎡，成交66765套，均价约35526元/㎡。

而去年同期的数据，网签面积806万㎡，成交72845套，均价为37838元/㎡。

三个主要指标，分别同比下降约6-8%。

▍下半年成交量递增，价格相反

从时间线上看，今年前两个季度成交量是偏低的，但均价更高；下半年两个季度则刚刚相反。

细看每个月的数据，“量价背离”的现象更加明显了。而今年全年成交高峰是在10-11月，两个月卖了全年超1/4的房子！

▍广州一手成交，刚需依然是占大头

总价300万以下的房子，成交套数占比全年成交54.4%，这个比例已高于去年的51%，成交均价则从19573元/㎡，下滑至18621元/㎡。

刚需占比更高，价格还在下滑，这就导致前面所说全市成交均价同比有所下跌。

不过，这点也很好理解。大环境不好，普通民众购买力下降，刚需买房自然更谨慎。

▍改善级市场，占比在缩小

总价在300-500万之间的刚改成交16836套，占比全市25.2%，均价35616元/㎡；高改段500-1000万成交9306套，占比13.9%，均价49761元/㎡。

去年同期，刚改段成交18758套，占比25.7%，均价35322元/㎡；高改成交12019套，占比16.4%，均价52918元/㎡。

是不是跟大家想的完全不一样？改善市场份额不仅没有增加，还萎缩了！

▍豪宅市占持平，顶豪价格暴涨

总价1000万以上，目前成交4283套，占比达到6.4%，与去年基本持平。

总价5000万以上成交52套，均价16.3万/㎡、套均价9119万远超去年的14.2万/㎡、套均价7046万。

总结一下——今年广州一手成交两头尖，刚需占比增加但是价格走低，豪宅占比持平价格明显拉升。

主要靠卖一买一来筹集资金的改善客，或前期因为二手房卖不出去，占比大幅下降。

▍增城番禺包揽冠亚军，荔湾南沙白云新上榜

分区域看（括号里为去年排名）——

金额TOP3是番禺、海珠和荔湾（番禺黄埔海珠）

面积TOP3是增城、番禺和南沙（增城番禺黄埔）

套数TOP3是增城、番禺和白云（增城黄埔番禺）

均价TOP3是越秀、海珠和天河（海珠天河越秀）

有一个区在今年成交数据中全面跌出TOP3（看破不说破)，结合供应面积看，明年库存压力更大。

蛮有意思的是，区域之间的分化正在改善——去年套数TOP3占全市49.8%，今年TOP3占45.3%。

可见随着产品力的疯狂迭代、热点板块的出现、现象级红盘的诞生，买家不再执着于某个行政区，而更关注具体板块、具体学位、具体户型等等。

打个比方，是“天河就购了”这样的绝对逻辑，将逐渐被淘汰，不再适用于未来的楼市。

▍个盘销冠，几乎都是“老朋友”

接下来，进入楼盘榜单环节——

今年全市金额TOP3是琶洲南TOD、长隆万博悦府、中海大境；

面积TOP3是长隆万博悦府、万科理想花地、万科黄埔新城；

套数TOP3是万科黄埔新城、万科理想花地、金茂万科都会四季番禺和白云。

除了今年开盘的中海大境，其余都是去年就在榜上的热销红盘了。

▍刚需热销盘，价格真的劲低

总价300万以内的，黄埔番禺白云花都有项目上榜，基本都是入市有两年以上的在售楼盘。

这一点，跟两年来广州土拍以市中心地块为主、刻意减少刚需新房供应有关。

总价100万以内的，那就是增城的天下！

套均价基本在80来万，按照最低15%首付计算，手里有个10来万就能在广州安家了。

▍改善项目热销榜，竞争白热化

在最卷、今年新盘最多的改善级市场，可以看到总价在300-500万段的TOP10，成交数据咬得很紧，其中荔湾包揽前三名。

总价500-1000万的高改，长隆万博悦府是断层级领衔，此外荔湾依然是占座位最多的行政区。

改善买家，重点关注荔湾区准没错！

看重教育和生活氛围、想越级改善的可以看看新世界·天馥、新世界凯粤湾和万科理想花地，追求江景的则锁定白鹅潭沿江一带。

▍豪宅热销榜单，顶豪为广州争光

聚焦豪宅市场，先来揭榜总价1000万以上，天河海珠荔湾番禺都有项目上榜！

总价3000万以上，海珠独占4席！

总价5000万以上，基本就是广州·鹏瑞1号和星河湾半岛平分天下了。

值得一提的是，如果按照成交均价来看，广州顶豪已经是华南一哥，成功赶超深圳！

▍二手成交量企稳，价格有降但是不多

最后看看二手情况，根据广州市房地产中介协会统计，今年1-12月（2023年12月26日至2024年12月25日），广州二手住宅累计网签110781套，同比分别增长1.63%。

另据CRIC系统统计，今年1-11月，二手成交套数99311套，均价27956元/平，同比下滑约14.3%。

这个价格降幅，估计比很多人想的要少。

也就是说二手楼市虽然很难，但还不至于“地狱级别”，卖房的业主在明年可以乐观一点。

02

综合市场表现评选

明年买房先看这些楼盘

以上就是2024年广州楼市的基本面。

可以看到刚需、刚改市场虽然在成交量上有明显改善，但是价格仍在筑底。

只有将房子视作资产配置的改善、豪宅市场，分别出现了价格企稳、上扬的苗头。

这说明了一个现象：

如果你只把房子当作消费品，那TA真就是一个仅有居住功能的东西：只有你想通过买房优化资产配置，才有可能收获房子带来的升值空间。

目的，决定了你的选择和收益。

这也是在提醒各位——

当下买房，必须“向上置业”。

除了刚需，不管以旧换新，还是以小换大，核心逻辑一定是利用现在的低门槛、低成本，用力去够那些你原本可能买不起的房子。

同时确保下一套房子，比上一套房子更值钱，更具流通性。

为了给予各位更具体的建议，我们综合全年市场表现、业主口碑和粉丝关注度，评出2024年度广州标杆项目。

他们的获奖理由不尽相同，但都是同区域、同类品中的“显眼包”。

上榜楼盘中既有服务于老板的顶豪、高改楼盘，也有适合年轻人、价格相对亲民的刚改项目。

如果你有买房打算却没有太多头绪，不妨收藏榜单对号入座！

2024年是充满转折、挑战和惊喜的一年，亦是公众号“掌楼牛市”与大家同行的第四个年头。

在此，掌牛哥携全司员工感谢所有关注以及支持我们的房企、同行和粉丝朋友。

正是因为你们，我们才有动力持续产出这么多的原创内容。你们的每一条评论、每一次转发、每一个点赞，都是对“掌楼牛市”的莫大信任以及鼓励。

而无论是肯定的赞誉，还是不同的声音，我们始终乐于倾听，以开放的心态将其视为内容共创。希望大家能在未来一如既往关注我们，常唠嗑，常见面。

展望2025年，我们满怀信心期待着与大家迎来更好的楼市，更好的广州。“掌楼牛市”也将继续保持敏锐的市场洞察力，带来更多有价值的内容。

再次感谢大家！祝愿各位在新的一年里，所得皆所盼，所愿皆成真!

注：1*部分图片来源于网络，如有侵权，请联系作者。2*本文只供参照，不构成投资建议。