2025：房地产可以从头再来

再过几个小时，2024年就要结束了，这是中国房地产堪称惨烈调整的第三年。用刘慈欣在《三体》里的纪年方式，这一年应该是危机纪元三年。

六年之前，王石动身前往以色列希伯来大学游学。在特拉维夫海边，他遇到了自己的一位故友。尽管早已卸任，但万科依然是绕不开的话题。那时的万科，虽依然贵为行业标杆，但早已交出行业头把交椅，碧桂园、恒大在规模上早已跑在万科身前。

王石很是淡然，他抛出了“万科魔咒”——那些超过万科的企业，大概率会经历重大挫折或危机。“万科魔咒”的逻辑并不复杂：因为万科已经足够大了，比万科还大，那么必然“变形”，而放任这种“变形”存在，必将产生恶果。

三年之后，王石一语成谶。恒大崩塌，碧桂园艰难自救。又过了三年，魔咒还在蔓延，甚至作用于万科自己。直到2024年的最后一天，万科仍在债市穿越火线，债券当日最大跌幅一度超过10%。王石六年前所预言的，俨然已经不是万科及其竞争者的命运，而是中国房地产的境遇，这恐怕是他自己未曾料到的。

这就是2024年中国楼市的真实写照，毫不夸张。万科魔咒，已经不再是规模比较的魔咒，而是演变成“大”本身的谶语。2024年，中国房地产仍然在为昔日之“大”而继续买单。这一年中，虽然政策方向大逆转带来机遇，但预期修复，市场恢复都需要漫长的时间。

不过，尽管如此，我们依然对2025年保持着一种乐观。原因在于，过往中国房地产之“大”，让整个行业有太多“该有的认知没有，该有的能力没有，该做的事情没做”。正是因为有这些问题的存在，只要回归常识、回到朴素的起点，把该做而未做的事重做一遍，中国房地产在2025年完全可以“从头再来”。

2024年，在北京，我们看到了地理位置优越、销售时一房难求的稀缺项目，在交房环节陷入风波，不得不追加投入，按照业主要求逐一整改；我们也看到地段位置不佳项目，但依靠“满配”创下热销佳绩，而且达成财务考核指标，“既赢面子，也保里子”。

在这两件“小事”中，前者平息风波的关键在于重构质量控制体系，后者业绩甚佳则来源于供应链体系管控水平。在“大”时代当中，这两项能力并不是最被看重，但也恰因如此，这一切能成为房地产可以从头再来的绝佳诠释。

快速发展的20多年中，中国房企练出了种种能力，融资能力、政府公关能力、营销讲故事能力等等不一而足。但是，在质量控制、供应链管理等这些企业的基本核心能力方面，却不敢恭维。

从这个角度而言，用了20多年的时间，房地产企业也正在回到那个最朴素的起点。这种朴素，与王石讲出关于“大”的万科魔咒，有着异曲同工的味道。

“大”解决了很多问题，但也掩盖了很多问题，更制造了很多问题。市场不断扩张，规模不断膨胀，让人相信“增长是常态”，任何不符合基本市场规律和常识的问题，都可以在不断扩张和膨胀中得以延续和解决。

只有当扩张膨胀停止时，所有人才会意识到，那些最朴素的起点、最基本的问题都没有消失，而只是延后了。比如，要买一套质量过硬的好房子，再比如，企业的核心能力不仅是借钱融资，还有供应链的高水平控制和管理。

从这个角度而言，用了20多年的时间，房地产企业也正在回到那个最朴素的起点。

在2024年中，我们很高兴看到已经有人回到最朴素的起点重新出发。

例如中建，以交付为结点，从管理机制层面构建了一整套交付体系，细化了成百上千个工程质量结点，在不同业务条线和工作界面之间“定期对齐”，这看似是解决交付问题，但实质上是以交付为线索，串联起产品质量的控制体系。

例如包括万科、越秀、金茂等在内的更多开发商，开始尝试重构自己的供应链管理。开发商的供应链，不再是简单的集采，也不再是简单的低价，而是在成本控制的同时，达成功能的最佳匹配，因为如今住房产品的配置已经不再是一个营销故事容器，而是产品的真正组成部分。

这些动作，并非一夜之间就能见到成效，但好在已经开始。

这些动作，也都有一个鲜明的特征，那就是“内生化”，开发商们开始抛弃对宏大叙事的热衷和豪赌周期的冲动，而却思考、改进和完善那些企业生存、产品制造最为基本的问题。

开发商意识到，自己和其他行业的企业其实没有什么区别，质量控制，供应链管理能力就是企业生存发展的基本能力。这种从认知向常识回归的更新，是房地产重生的希望所在。

这比任何宏大的叙事，都能坚定我们关于乐观的信心。

房子要回归作为房子的本来面目，房企也要回归作为企业的本来面目。房地产从头再来，不是重回过去20多年的发展模式，而是要把那些该走而没走的路，重新走上一遍，这才是真正的从头再来。

这个痛苦而又令人深省的过程，是回归常识、回归基本认知的过程，它见微知著地散布于市场的每一个角落，汇聚在一起，就成了一条大江，一条大河。在湍急平静交错的水流中，历经洗礼，重获新生。

每逢新年，我们似乎已经习惯了被宏大叙事包围，在时代潮流与个人命运交集构成的坐标系中寻找自我，对号入座。在时间——这个尺度巨大的穹顶下，那些见微知著的不甘、坚持、努力、改变，总是被人们忽视。然而，正是这些微小的、不易察觉的瞬间，构成了我们生活的真实质地，也蕴含着改造时代的巨大力量。

也正因如此，我们才对未来充满希望。

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