建议超常措施，专家楼市想法

今年就要结束了，有专家出来发声了，北师大的董藩教授接受中国房地产报的采访时候说到，建议采取超常规措施，加快提振楼市信心，要去鼓励地方放下鼓励，共同去推动市场的复苏，具体聊了一下几个方面问题。首先，2024年房地产市场发展情况，有什么观察和发现？首先是从统计局的数据来看呢，前11个月房地产开发投资是9.36万亿元，同比是下降了10.4%，而且是呈现了下滑的趋势，而同时期的话新建商品房的面积是8.6亿平方米，同比是下降了14.3%，新房销售额是8.5万亿元，也下滑了19.2%，11月的房地产景气指数也只有92.6。

可以看出来现在市场仍然是比较严峻的，因为一线的成交会比其他城市好出不少，但是远郊区的价格和成交量也萎缩了30%量，而二线城市的情况比一线更严峻，三四线的话基本还是没有太多需求购入，因为从开发商的角度来看，最关键的还是在源头端，现在新房成交量的缩小让很多房企没办法快速收回资金，而融资的这种渠道也很难完全松绑，因为房企自身必须要有造血的能力，才可能让企业效益能够得到提升，这样才会有金融机构愿意去贷款提供融资了。

所以房企现在也是挺无奈的。因为9月底的重磅政策之后，一线楼市的市场开始出现了不少积极的变化，价格也出现了一定的探底，但是12月看目前是有稍微熄火的感觉了，因为今年以来，挤牙膏式的操作出台了一系列的楼市政策，调整限购限售的政策以及利率调整等等，而最近几次重大的会议中也在持续强调要稳住楼市，其实在一定的程度上反映了现在的效果还没有完全达到原本的预期。

因为前期只是基于市场持续的变化，取消了一系列人为行政干预的措施，但是长期的这种限制性操作已经拉高了居民的杠杆率以及房企的杠杆率，叠加还有疫情以及烂尾楼的冲击，很多人对于购房的这种信心以及收入购买力还没有在几年的时间内就恢复，因为现在政策也是有点矛盾的，既希望市场能够持续复苏，又担心房价短期内重新暴涨造成不好的影响，所以矛与盾的调控需要掌握很精准的火候，这也非常考验政策制定者的智慧，因为买房对多数人来说还是一种投资和金融产品，而几乎每个人买完之后都希望自己的房子能够保值增值，如果买完就亏本了，大家买入的积极性肯定就会受到打击了，所以，止跌回稳的本质其实还是要让房价适当升温才可能真正实现。

其次，董教授也说到了当前房地产行业遇到的难题，首先就是需求萎缩、交易下滑、项目停工等方面，这些是表象，而本质是市场看跌的预期弥漫在空气中，因为买家和卖家都在看跌的话，买家只会愿意出更低的心里价格，而且观望的情绪会很浓厚，卖家的话会疯狂积极的去挂牌，市场会继续供大于求，会不断出现笋盘和低价房源，甚至沦为很多的法拍房，所以董教授希望有超常规的措施去改变市场的预期和想法，特别提到了四点建议。

第一方面，他建议国家要明确发出强有力的信号，要树立房地产的支柱和主导产业地位，尽管持续提出了要稳楼市，但要考虑到现在的力度是不是足以应对当前形势，他鼓励地方政府和相关部门放下顾虑，大胆采取行动，共同推动市场的复苏，这点其实容易理解，就是说口号要喊出来，但是实际行动和魄力也要更加明确和清晰，包括后续的用词也可以更加直白一些，因为很多人的理解能力是没那么强的，高层需要大家买房去库存还是说另外的方式，就直接告诉大家，有能力的人有意愿的就会买入了，但是最关键的还是要提高大家的收入了，当然，保障房也是持续的一条路，后续有钱人就买核心地段的商品房，中产买性价比高一些的商品房，低产或者穷一些的打工人就住保障房，这样的安排也是后续的一种大方向了。

第二方面，他建议有关部门要在未来几年大幅度缩减用地供应，这会持续减少新房的市场供应，对恢复信心有很大的意义。因为房子就是一个商品，商品的话必然也是遵循供求关系的规律的，所以董教授是希望在存量房还在增加的情况下，不要继续去卖地推地了，而是努力稳住供给侧的量，才能把成交量做上去，量在价先之后，才会对市场产生积极的影响。

第三方面，董教授建议取消一线城市的购房限制，因为三四线的成交量恢复程度还是不够的，所以现在必须要有龙头城市能提振市场的信心，我之前也一直在说，一线没有完全松绑之前，其实都还没不能算这轮楼市的底点，只有一线能逐步的回暖，才可能带动更多城市的信心稍微的恢复，当然，现在是不鼓励大家去买入三四线的，因为人口以及购房需求是摆在这里的，所以没必要再做被套牢者了，而一线的需求还是存在的，能自住也有一定的保值能力，当然，现在肯定很难像以前一样一线带动二线，二线带动三四线上涨了，但是，如果一线都没回暖的话，其他底部的城市就更加看不到啥希望了，连置换的需求都会观望和滞后了。

第四方面，董教授还建议延长贷款期限，把目前最长30年，延长至40年，以降低借款人月供支出。这个的话其实之前他也提过，不过就我的观点来说，我是不太建议这么搞的，现在大家不是傻，月供是降低了，但是总的利息反而是增加的，就像现在降低首付比例到15%，然而很多人买房依然会愿意付出30%甚至更高的比例去购房，之前的高利率带来的提前还贷潮其实就是很多业主一种无声的反抗了，谁也不希望背负高利率的贷款，而且一旦延长到40年的话，假设一个年轻人30岁买房，那就意味着要到70岁才能还清贷款。

而这40年都在供着一套房，万一出了意外那可能就变成法拍房了，加上现在很多年轻人不积极结婚和生娃，如果也没有亲戚认领的话，那这些房子也就变成银行的资产了，估计很多人是不愿意这么操作的，所以贷款年限的延长对大家来说吸引力不是特别大，除非还是房价持续上涨的前提之下，只有房价涨了，一切都好说，只要是亏本下跌的货色，那贷的越长对银行的风险反而是更大的，估计银行也不会轻易答应的。