（综合测评）[红山华府]楼盘优缺点，分析一下红山华府值得买吗？

红山华府优点：

1. 教育资源：红山华府对口深圳高级中学（集团）北校区，该校是龙华区的顶级名校，中考成绩在龙华区一直名列前茅。
2. 交通便利：距离地铁4号线红山站约400米，深圳北站约500米，便捷换乘地铁5号线、6号线等，快速到达福田、南山等区域。
3. 商业配套：周边有红山6979、壹方天地、天虹等商场，满足日常购物及消费娱乐需求。
4. 文娱设施：2公里范围内有深圳图书馆北馆、深圳美术馆新馆、简上体育综合体等，提供丰富的文化娱乐活动场所。
5. 医疗资源：与深圳新华医院仅一路之隔，提供优质医疗保障。
6. 产品性价比高：主推63-78㎡的两房至三房，户型灵动性强，平均赠送率高达13.7%，实现“小而精”的布局设计。
7. 稀缺性：作为红山核心片区最后一块住宅用地，其稀缺性不言而喻，在后市的二手房市场竞争中也更具优势

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红山华府缺点：

1. 楼盘规模小：项目总套数351套，可售186套，规模相对较小。
2. 车位不足：车位比约为1:0.63，可能存在车位不足的问题。
3. 包含回迁房：项目中包含回迁房，可能影响居住氛围的纯粹性。
4. 价格考量：周边二手房价格较高，红山华府的价格尚未确定，但预计不会低，可能对部分购房者构成经济压力。

是否值得购买：

红山华府以其优越的地理位置、丰富的教育资源、便利的交通和商业配套，以及较高的产品性价比，是一个值得考虑的购房选项。尤其对于重视子女教育的家庭来说，红山华府提供了优质的教育资源，具有很大的吸引力。然而，项目规模较小、车位不足以及包含回迁房等因素也需要购房者在决策时予以考虑。总体而言，红山华府适合预算有限但又想享受优质教育资源和便利生活配套的中高端客户。

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由于地块限制，项目的户型均为小户型，面积段为63-78㎡2-3房，其中2房户型93套，3房户型93套，户型朝向有东北、东南和西南三个朝向。

基础信息：

开发商：深圳市恒壹集团有限公司

楼盘地址：龙华区民治街道新区大道与民宝路交汇处

物业类型：普通住宅

产权年限：70年

参考均价：68000元/㎡

容积率：4.6

占地面积：约0.53万㎡

建筑面积：约3.5万㎡

总户数：351套（可售186套）

户型面积：63-78平2-3房

梯户比：2梯6户

楼层栋数：共2栋，33层

车位比：车位220个，1:0.63

交房时间：待定

入市时间：预计2025年初

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05户型：建面约63㎡2房2厅1卫，东北朝向，横厅格局。

户型U型厨房设计，操作动线流畅。次卧和客厅均带超大阳台，通风采光比较好，而且过道基本没什么浪费面积，整体实用性很高。

06户型：建面约66㎡2房2厅1卫，东南朝向，横厅格局。

户型也带U型厨房设计，每个卧室均带飘窗，可利用飘窗搭床提高卧室空间面积。主卧双面采光，提高房间通透性。客厅阳台开间达3.2米，采光较好。

03户型：建面约69㎡2+1房，东北朝向，竖厅格局。

户型带入户玄关设计，隐私性强，每个卧室均带阔绰飘窗，主卧可利用飘窗搭床提高卧室面积。客厅进深达6.9米，阳台进深达2.1米，可以发挥阳台2米大进深优势，去灵活扩大客厅空间，也可以通过改造餐厅增加一件卧室，改造为2+1房。预计69㎡会成为本期热门户型。

01/02/06户型：建面约78㎡3房2厅1卫，其中01/02为对称式户型，均为西南朝向，06户型与01户型完全相同，朝向东南。户型客厅、阳台的净开间达3.4米，且墙面巧妙地嵌入了一排收纳区域。两个次卧可根据主人的生活场景进行灵活调整，既可以成做儿童房+书房，也可以做2个儿童房，还可以将两个卧室合并成一个大的工作间。

地段配套分析
项目位于红山片区，西北侧是新华医院，东北侧是安居瑞龙苑，南侧为创业花园。尽管这个位置略显尴尬，但是不影响它依然可以享受到红山作为龙华核芯区的未来发展红利及满分配套。

根据十四五规划显示，龙华与南山-前海中心、福田-罗湖中心并列，构建成为深圳三大都市核芯区。而作为龙华中心的组成部分，北站承担的是发展引擎的角色，定位为国际商务区，总投资超过2000亿元，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，可以预见，未来这里将汇聚深圳大量的高端商务人群及城市精英。

名校——深高北学区就是红山学府乃至红山片区最大的优势之一。因为“好学校、名校”永远是深圳“鸡娃”大军热议的中心话题。

根据2024年的学区划分，红山华府的对口书包为深圳四大名校之一的深圳市高级中学北校区（简称“深高北”），扩建校区在项目西侧，距离约600米。深高北自办学以来，升学率一直保持在90%以上，中考成绩位列全市前五，实力强劲。

根据龙华区2024年招生政策显示，深高北小一A1类全录，初一A1类全录取，录到A2类99.2分，龙华排名断层式第一！

在交通配套方面，项目距离4/6号线红山站约440米；1站可达深圳最大交通枢纽“深圳北站”，快速通达香港、广州各地；6站可到少年宫，不管去南山、宝中，还是福田、罗湖都很方便。

周边还有在建的地铁27号线（北站西广场地铁站）以及在建的城惠城际地铁站，2站可到鲤鱼门站，轻松前往前海核芯区。

在商业配套方面，项目距离网红打卡点龙华版的“欢乐海岸”——红山6979仅约500米距离，两公里范围内有13万㎡的龙华首家五星级万象系商业（在建中）、北站缤果空间、龙华天虹、华南首家Costco，可满足居民一站式购物、娱乐需求。

在文体休闲方面，项目附近有16万㎡绿芯公园、北站中心公园，尤其是超核绿芯公园，将建设公园+探索馆+大剧院+科创中心，建成后将是三星级绿色建筑，预期于2027年建成。

周边还有深圳图书馆（北馆）、深圳美术馆新馆、深圳文化馆新馆、展览馆、演艺馆、简上体育综合体等高阶市政配套，生活便利度高。

在医疗配套方面，项目北侧就是龙华最大的三甲医院——新华医院，也是全国最大的单体医疗综合体，由北京大学深圳医院运营，12月26日已正式投入使用。

2公里范围内还有深圳最大的儿童医院——深圳市儿童医院龙华院区，其面积是福田院区的2倍，是一所集医疗、科研、教学、预防保健等功能于一体的市属三级甲等儿童专科医院，可提供1500张床位，已经开始运营。

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