2024年过去，房企三甲真的换届了

　　大家好，我是地产高富帅。

　　最难受的2024年也是终于过去了，2025年元旦假期也就一天，小编也是完全没闲下来，今年春节之前还有好几个大命题作文需要完成。

　　还是跟往年一样，三大榜单在2024年最后一天陆续发布，今年各家房企整体销售额仍然持续走低，2024年百强房企销售总额43547.3亿元，销售额超千亿房企11家。

　　相对比2024年全年数据，2023年百强房企销售总额为62791.0亿元，千亿房企16家，2024年可以成为史上最惨数据，下降幅度30.6%，明显高于2023年。

　　2024年12月31日，根据中指研究院和亿翰智库发布榜单显示，2024年，保利发展守住“榜一大哥”的位置，万科跌出前三，绿城、华润置地位次上升。

　　2023年“保海万”的排名发生改变，房企销售额“前三”格局被改写，万科作为前面10年从未跌出前三的顶流房企，2024年这个纪录被打破。

　　地产行业在前面高速发展的几十年时间，似乎“大”是衡量房企的核心关键点，但是在2024年这一年，这个“大”字已经被很多房企在经营字典里面逐渐消除。

　　从侧面来看，万科作为改善时代来临之前的绝对霸主，其综合经营质量一直还是非常优秀，对于大这个关键词来说，万科其实并没有过多的考虑。

　　六年之前，王石动身前往以色列希伯来大学游学。在特拉维夫海边，他遇到了自己的一位故友。尽管早已卸任，但万科依然是绕不开的话题。

　　那时的万科，虽依然贵为行业标杆，但早已交出行业头把交椅，碧桂园、恒大在规模上早已跑在万科身前。

　　王石很是淡然，他抛出了“万科魔咒”——那些超过万科的企业，大概率会经历重大挫折或危机。“万科魔咒”的逻辑并不复杂。

　　因为万科已经足够大了，比万科还大，那么必然“变形”，而放任这种“变形”存在，必将产生恶果。

　　在回头看今年的两位超越万科的企业：一家是华润置地，一家是绿城中国，在对比早期超越万科的碧桂园+恒大，大家会不会觉得，似乎有点不同了。

　　从过往游戏规则里面可以看到，超越万科似乎风险就会更大，万科时代的“大”只是一个表面数字，如今行业的“大”是一个系统化工程了。

　　快速发展的20多年中，中国房企练出了种种能力，融资能力、政府公关能力、营销讲故事能力等等不一而足。

　　但是，在产品研发，质量控制、供应链管理等这些企业的基本核心能力方面，却不敢恭维。

　　小编会觉得，早期时代的“大”往往是过度依靠融资能力，公共能力，投资能力，属于时代红利偏多，房企该有的基本专业功底能力，似乎并没看到。

　　所以如今看的出来，超越万科的绿城+华润，其实如今看来是理所当然的，也是如今时代需要的能力体现。

　　我们可以看到绿城与华润身上很多行业需要的能力，绿城中国2024年彻底释放了产品营造能力，华润置地2024年完全发挥了城市综合运营的操盘能力。

　　这两种能力也是如今多数房企严重缺失的能力，2025年以后，规模房企还能持续前进的动力与根本，也就是如何快速提升这两种能力。

　　从这个角度而言，用了20多年的时间，房地产企业也正在回到那个最朴素的起点。这种朴素，与王石讲出关于“大”的万科魔咒，有着异曲同工的味道。

　　近期也看了很多大佬的发言，很多房企高管似乎都已经理解了行业未来的发展趋势，大家都“从头再来”这四个字很有感触，地产行业在2025年就应该“从头再来”。

　　2024年行业前三甲的换届，就是预示着行业必须要重启了，过往几十年的任何经验其实都只是今天的开始，行业持续发展依然具备可行性。

　　不过话说回来，万科跌出前三如今来看并不是什么坏事，作为行业最具话题性房企之一，本身万科的品牌价值仍然是其未来发展不可忽略的基因。

　　2024年万科为了还债，整体动作还是非常积极的。2024年第一季度开始，万科就开始持续瘦身。

　　2024年1—9月实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力的资产交易及REIT发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目。

　　2024年年内实现新增融资、再融资超770亿元，2024年9月之后，万科开始将优质资产优先抵给万物云，相较于偿付外部债权人而言，无疑是一种更具优先性与合理性的选择路径。

　　很简单理解为倒腾资产，把相对之前的资产转移到万科云，本身万科云估值会更高，万物云不仅收回了部分现金，而且通过“以资抵债”的方式获得具有持续运营价值的资产。

　　万物云这四宗复杂的交易，拿到的资产质量并不差，商业资产分别位于北京、深圳和沈阳，住宅资产包则基本位于一二线核心城市。

　　根据万物云的公告，今年预计2024年下半年累计回收关联方贸易应收账款超过30亿元，其中通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿关联方应收账款约12亿元。

　　万科云不愧是万科的最后底牌，跟其他房企物业公司持续跟母公司撇开关系不同的是，万科云本次直接伸出了援手，或许也是一个如今比较精妙的资产运营方式。

　　2025年刚刚开始，行业仍然还在前行，2024年也涌现出了不少行业黑马，各家都有各家的绝活，幸庆的是这些房企已经不是之前习惯一条腿走路了。

　　今天就聊到这里，需要补充的朋友欢迎留言，也感谢大家这么好看，也愿意给我点赞。

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