澳洲多地房价五年内将翻番！2025年澳洲写字楼市场开始复苏

01

2025年澳洲写字楼市场开始复苏

根据顶级基金经理的观点，随着优质地段的租金上涨以及资产价值下降周期触底，今年悉尼将引领全澳受挫的写字楼市场开始复苏。

然而，墨尔本商业中心市场预计仍将低迷至少一年，之后该市写字楼资产价值下降的趋势才有望趋于平稳。

本地物业基金管理公司Investa和美国巨头PGIM认为，今年晚些时候可能出现的降息前景，以及对办公空间需求的改善，是悉尼市场展望较为乐观的关键因素。

Investa研究主管David Cannington和PGIM Real Estate董事总经理Peter Hayes预计，到2025年，悉尼商业中心的部分区域将开始复苏。他们认为，位于城市商业核心的优质写字楼的价值将趋于稳定，并且更多的楼宇交易将陆续达成。

这种改善的市场情绪发生在两年的下行周期之后。在此期间，由于利率和债券收益率大幅上升，而灵活工作方式的转变导致对办公空间的需求疲软，一些资产的价值缩水了多达30%。

Cannington表示，由于新冠疫情后的工作模式转变影响减弱，混合办公模式逐渐稳定，行业所面临的阻力正在缓解。

此外，通胀率下降以及预期中的降息将减轻企业经营条件的压力，这些因素将刺激租赁需求并支持资本增长。他补充道，这反过来会使写字楼成为更具吸引力的投资选项。

评估商业地产价值的一个关键因素是资本化率（Cap Rate），这是类似于投资收益率的行业标准。通常情况下，当资本化率上升时，资产价值会下降，除非租金增长能够抵消这一趋势。

悉尼优质写字楼的资本化率在去年上升到略高于6%，而2022年初这一数字约为4.4%，当时写字楼价值被认为已达到顶峰。

“我们预计，悉尼商业中心优质资产的资本化率基本已‘见顶’，2025年将出现适度压缩，而墨尔本商业中心优质资产的资本化率可能还需要至少12个月才能开始压缩，”Cannington表示。

然而，并非所有写字楼市场都将在今年复苏。根据Cannington的说法，虽然悉尼高端写字楼的资本化率已经趋于稳定，表明其估值下降已结束，但包括墨尔本在内的其他CBD市场仍将经历进一步的下跌。

投资者的信心也正在逐步恢复。去年，悉尼商业中心金融核心区内的一系列写字楼交易表明资本化率（从而反映出资产价值）趋于稳定。

例如，位于388 George Street、5 Martin Place和333 George Street的高端写字楼分别以6%至6.5%资本化率的价格出售。

截至2024年底，悉尼金融核心区交易额超过40亿澳元，超过了此前四年的总和。

PGIM Real Estate的Hayes表示，Sydney等一些市场的CBD写字楼资产——以及Seoul、Singapore和Tokyo——预计将优于非CBD市场，其租金增长受限量优质办公空间的供应推动。

“区域前景的改善与各国市场差异并存，但大多数市场的价值已经调整到位，我们正处于复苏的起点，所有投资风格的早期进入者都将获益，”Hayes说。

根据Macquarie分析师的观点，随着租金上涨的预期以及对COVID-19引发的市场波动最严重阶段已经过去的信念，今年对高品质写字楼的投资需求将增加。

“尽管行业面临更广泛的挑战，但预租活动正在升温，租户在强劲竞争中提前承诺选择新的或翻新的写字楼，”Macquarie在其2025年写字楼展望报告中表示。

“对于投资者而言，写字楼的定价似乎已经远低于重建成本，而更高的资本化率为新投资创造了良好的切入点。”

Macquarie预计，2025年将出现新的地产基金批次，增值型投资者将利用写字楼周期底部买入的机会，实现强劲回报。

Macquarie指出，由于开发商面临再融资风险、高建设成本以及较低的销售价格，市场压力上升将为投资者提供以折扣价格收购新楼宇和用地的机会。

02

澳洲多地房价五年内将翻番

澳洲人正面临着房产市场的巨大冲击，许多地区的独立屋和公寓价格预计将在短短五年内翻番。

最新的房地产分析显示，也将有一些地区走向相反的方向，预计房屋价值将下降数十万澳元。

PropTrack模提供的数据显示，如果过去五年的价格增长趋势重复出现，到2029年每个城市和地区的房产价格将会是多少：2029年的房地产市场 这些数据描绘了一幅令人恐惧的景象，展示了十年末新买家将面临的景象，同时也显示了当前房主可能从他们的房产中获得多少财富。

模型显示，如果市场继续沿着当前路径发展，买家可能需要在许多著名的地区支付超过100万澳元购买一套房子，而在悉尼则需要支付更多。

这将使可负担性比现在更具挑战性，而在增长最高的地区，在某些情况下，房主到2029年可能会获得超过100万澳元的资产增值。

经济学家Paul Ryan表示，这项研究不是预测，而是一个”思考练习（thought exercise）”，用来说明市场的一些可能性，并指出过去的表现并不能预示未来的价格变化。他补充说，过去五年推动价格达到创纪录高点的一些趋势仍然根植于市场，并可能刺激更多的价格上涨。

未来五年的房地产预测 Ryan先生指出，缓慢的建筑项目开发、强劲的人口增长以及拥有大量存款的买家抵消了一些更高利率的影响，特别是在未来一年。

“由于供需关系的故事，以及对利率可能在明年初至年中下降的预期，我们在未来12个月到两年内仍将看到价格上涨，”他表示。

PropTrack月度房价指数显示，今年5月份全澳房产价格创下历史新高。

全澳房价当月上涨0.3%，今年以来总涨幅达到2.73%。这也意味着全澳房价比2022年12月高出9.58%。

Brisbane、Adelaide和Perth等较小的首府城市涨幅尤为强劲，其中Brisbane超过Melbourne成为仅次于Sydney的第二昂贵住房市场。

经济学家Eleanor Creagh表示，长期高利率的前景可能会使市场降温，但推高房价的其他力量可能会持续一段时间。

“建筑活动仍受到产能限制和成本上升的挑战，导致住房供应紧张，推高价格和租金，”她说。

“供需之间的这种不匹配继续抵消了高利率环境的影响。此外，当前利率的稳定性维持了买家和卖家的信心。”

03

悉尼豪宅近$3000万售出，打破当地成交纪录！

《澳洲金融评论时报》1月1日报道，悉尼豪宅市场在节日期间依旧活跃，就在圣诞 节前几天，下北岸Northbridge一处豪宅以3000万澳元的价格售出，打破当地纪录。

这笔交易表明，传统上被视为淡季的假期，实际上已成为买卖双方在年底冲刺中达 成协议的良机。

这块近2000平方米的地块由3个部分组成：一个空置地块和两个已建住宅的地块。其中包括一栋自1970年代以来就未曾翻新的住宅，另一栋住宅就在旁边。

尽管具体售价尚未公布，但当地消息人士透露，卖方一次性售出了全部3个地块， 成交价近3000万澳元。

本次交易创下Northbridge最高成交纪录，目前该地在下北岸豪宅市场中与知名的 Mosman不相上下。

本次交易还创下了北岸未开发住宅用地的成交纪录，超过了Mosman区Burran Ave之 前创下的2300万澳元的纪录。

Northbridge之前的成交纪录是2022年创下的，当时家居用品巨头Temple & Webster的大股东Ricky Poon以2500万澳元的价格，购入前Macquarie 银行家、 Link Group董事长Michael Carapiet位于Coolawin Rd的建筑师设计住宅。

2022年12月，前Mirvac首席执行官Greg Paramor及其妻子Kerry以4220万澳元的价 格，售出了Lavender Bay历史悠久的Idelmere，创下了整个北岸的成交纪录。

04

2025年澳洲这些市场房价将强劲上涨

澳洲房地产专家、房产热点网站Hotspotting的创始人Terry Ryder近日提出了他对2025年澳洲房地产市场的预测。他认为墨尔本的房产市场会再次回升，而达尔文将成为投资者的目标。

Ryder文表示，2024年，澳洲许多地区出现了不同的市场周期，珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价强劲上涨，而墨尔本、悉尼、堪培拉、达尔文和霍巴特却没有出现这种情况。首府城市以外地区的情况也大同小异。

他认为，这是澳洲房地产市场的 “正常情况”，因为澳洲幅员辽阔，房地产市场的地方性很强。

对于2025年，他做出了如下的预测：

– 由于大多数州政府推行的不利于投资者的政策，将使住房危机持续恶化。随着2025年的到来，近期租房市场改革的负面影响将变得更加明显。

– 空置率将保持在较低水平，但租金上涨速度会普遍放缓，因为租户支付更多租金的能力已达到上限。然而，各州政府限制性的住房出租法将继续促使一些投资者抛售房产，从而进一步加重租房市场房源的短缺。

– 投资者将继续涌入热门市场，主要集中在昆州布里斯本以外的地区，但精明的投资者会将资金投到处于增长周期早期的市场，而不是已达到高峰的市场。

– 珀斯市场已过高峰期的证据将更加明显，预计西澳珀斯以外地区也将出现类似的放缓趋势。

– 阿德莱德经济和市场基础的稳固意味着明年它将继续保持增长势头。布里斯本和昆州其它地区也将如此。

– 墨尔本虽然在2024年表现不佳，但由于其房价比悉尼低而且人口增长强劲，预计2025年房产市场将开始回升。尽管维州政府的政策是全国最差的，税是最高的，但这种趋势仍会出现。

– 达尔文将成为投资者的目标，明年也将开始出现一些价格上涨。越来越多的指标都对达尔文有利，投资者越来越看重该市便宜的房价和高租金回报率。

– 随着越来越多的大城市居民在技术和远程工作能力的支持下，开始寻求不同的、更经济实惠的生活方式，向此种生活方式转移的趋势将持续下去，从而推动许多非首府地区市场的发展。

– 第二轮市场上涨将出现。这些市场在2022年至2024年期间曾出现过价格大幅上升，但随后有所放缓，现在开始再次活跃。其中包括新州Albury-Wodonga和Tamworth、昆州的Sunshine Coast和Hervey Bay、维州的Bendigo和Ballarat以及塔州的Launceston和Burnie。

*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除

01

01-2025

31

12-2024

30

12-2024