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天津11月新房销售榜上,一个红桥新盘异军突起,以3.06亿元获得全市冠军。
而且,7月18日拿地,10月27日即首开,当月冲上全市销售额第二。
12月中旬,实景示范区亮相,房源竟也去化多半。
这样的节奏,真的是出乎市场意料。
这个新盘,就是位于西站以北的建投·誉河院。
现在复盘背后的逻辑,不得不感叹,这是一场天时+地利+产品力的胜利:
- 入市节点赶上楼市新政,收获头一波政策红利
- 片区整体开发,城市界面更好,摘除旧有标签
- 区域内久无新增供应,积累了一定的市场需求
- 抢占“红桥首个全架空社区”先机,产品力诱人
- 高附加值+高性价比,吸引跨区置换
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西站板块开发启动
规划升级,北区抢占先机
2023年8月,天津市政府正式批复《天津西站综合开放枢纽——京津冀同城商务区建设总体方案》。
着力打造高铁枢纽综合开发标杆区、同城生产生活引领区、都市型产业升级先行区和津卫人文生态魅力区。
▲央广网报道截图
围绕“津城”高端服务业发展布局,形成“一核两带三组团”发展格局。
其中,“一核”即天津西站核心商务区,规划面积约3.5平方公里。规划总建筑体量约280万㎡。
以子牙河为界,南侧是I期,北侧是II期。
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▲京津冀同城商务区空间布局(摘自网络)
目前,片区建设已驶入快车道。
西站南、京津冀工业软件基地等一批重大项目开工建设,大兴国际机场天津西站城市航站楼正在加紧建设。
天津第二家山姆会员店签约落户西站东侧,作为山姆第四代门店的全国样板,预计2026年前后正式开业。
▲西站山姆会员店鸟瞰效果图(摘自网络)
西站西大桥北向西匝道工程、新建跨子牙河桥工程,今年都已提上日程。
另外,耀华中学红桥学校高中部去年已经开学,耀华初中部以及天津实验小学红桥学校正加紧筹备。
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▲规划津航桥鸟瞰效果图
建投·誉河院,就位于子牙河北的天津西站核心商务区II期。
西至规划沽港道,东至规划沽水道,北至规划清河沿大街,南至子牙河北路。
南侧紧邻子牙河滨河公园,与天津西站隔河相望。
西北侧是在建的地铁4号线北段西于庄站,预计2025年通车,届时向南一站即达西站,可和1、6号线换乘。
▲项目区位图示意
作为片区内首个住宅项目,可以说,上述这些都是建投·誉河院的天时与地利。
更关键的是,周边还是成片开发,规划住宅总体量约59万㎡,商务、商业总体量约72万㎡。
像不像当年天津的三岔河口和老城厢?
这种可以整体开发焕新的老城区,既能享受城市核心的配套,又能收获更新的城市界面。
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红桥首个立体社区
“超级底盘”带来全新居住体验
建投·誉河院是红桥区首个采取全架空平台停车设计的立体社区。
项目占地约2.84万㎡,容积率2.2,计容建筑面积约6.31万㎡。
社区整体抬高约5.2米,底部构建了一个“多功能立体空间”。
在平台顶部,布置了9栋17-18层两梯二小高层,6栋4-10层一梯二洋房。
▲项目鸟瞰效果图
这种新设计自年初开始流行,彻底颠覆了社区规划的传统逻辑。
架空平台如同“超级底盘”,底部集成停车、配建、商业等功能,顶部只留住宅和园林。
这样的设计使得整个社区规划一体性更强,不会再显得凌乱。
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▲项目沿街效果图
人们居于高台之上,视野更加开阔,心理上也油然而生一种尊贵感。
而且,这种高差还形成一道天然屏障,外界再难窥视,有效保护了社区隐私。
约3000㎡商业,都设在北、南、东侧架空平台下的临街边缘,为街道增添了活力,营造出浓厚的烟火气。
▲项目沿街效果图
社区主入口位于地块西南角,只供业主步行进出。
你走出大门,过条马路就能进入子牙河滨河公园,享受沿河的美丽风光。
从地铁站回家路上,沿街遍布各种便利小店,买好生鲜果蔬再进小区,晚餐的食材就齐了。
三个车行出入口则位于东西两侧,直朝向马路,和人行动线互不干扰。
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▲项目出入口规划示意
架空层车库,车辆都是平进平出,不必再上下坡道,你的驾驶体验和安全性自然更高。
入口门头和架空平台实现一体化界面,不仅增强了驾车归家的仪式感,也让整片街区显得更有品质。
归家动线丰富丝滑
游艇式入口、二进制社区大堂
西南角的社区主入口,朝向规划的沽港道。
连续的架空平台边界,在大门前主动内退进去一部分,形成一片三角形的迎宾广场。
顶部悬挑起一个巨大的三角形“海河之冠”,通体冰川蓝玻璃幕墙,如同一个通透的“玻璃盒子”。
它汲取海河自然的曲线,勾勒出漂亮的曲线,又像豪华游艇的舰岛,时尚、前卫、充满科技感。
▲项目主入口实景
门前广场被“海河之冠”笼罩,正好形成一片巨大的门廊,成为室外向室内过渡的灰空间。
侧面的拱券设计,灵感源自北洋大学堂,历史寓意深远。
旁边则是叠瀑、奇松组成的景墙,大大增强了你的归家仪式感。
▲项目主入口实景
进入大门,便是建投·誉河院的社区归家大堂。
它有别于传统大堂的结构,形成内外两重利益感的归家体验。
一进前厅,设置了接待台,更加开放,更强调归家仪式感。
穿过右侧门洞来到二进内厅,设有沙发、茶几组成的休闲区,更加私密,更强调功能性。
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▲项目社区归家大堂实景
内厅侧面的玻璃门,连接着约700㎡的业主会所和下沉庭院。
会所的功能目前还在规划中,但可以确定的是,各个室内空间都面向下沉庭院,都能享受到天光和美景。
▲项目下沉庭院效果图
围绕着大门、社区大堂、业主会所和下沉庭院,建投·誉河院形成了多条步行归家动线,尤其体现尊贵感。
其一,归家大堂内厅的侧面、业主会所的里侧,各预留了一部电梯,通向架空平台顶。
平时你步行归家,可以进入大门、穿过社区大堂的前厅,乘这两部电梯上到架空层顶,再穿过园林、从首层入户大堂乘梯上楼归家。
▲项目归家动线示意
其二,业主会所的两侧留有小门,通向架空层下的车库。
如果你着急回家,或者赶上雨雪天、酷暑天,可以穿过社区大堂,刷门禁入园,直接穿行架空层车库,再从车库大堂乘电梯上楼。
▲项目归家动线示意
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高定天幕美学立面
大手笔铝板装饰、270°弧面转角窗
建投·誉河院建筑立面的标准不低,南向大面积玻璃,搭配横纵布局的铝板装饰框,凸显了精工与品质。
而且,这些铝板装饰框不仅只存在于南立面,也穿过东、西山墙,连通北立面,几乎环绕楼体一周。
这真的很难得,有多少项目会舍得在侧山墙和北立面上投入这么大的成本呢?
但效果也是立竿见影,建投·誉河院的住宅终于能实现360°无死角的审美,一下就立住了社区调性。
▲项目建筑立面效果图
横、纵向的铝板线条,共同筑起建筑的稳定与挺拔。铝板屋檐和玻璃幕女儿墙,组合成学士帽般的造型。
小高层立面还采取了非对称布局,通过视觉重点的偏离,打造出一种特殊的“视觉路径”。
这种非对称立面视觉冲击力非常强,更具活力、自由、开放,呈现一种不可预测的形式美感。
▲项目建筑立面效果图
仔细看,这些铝板线条不是单调的直线,而是有粗细和弧度变化的立体线条,简约又不失个性。
这也是汲取自天津海河自然曲线以及高铁流畅的头部线条,构建出既具有动态美又充满历史底蕴的建筑外观。
▲项目建筑立面效果图
而且为了和流体铝板搭配,部分边套户型南向主卧的转角飘窗,竟然全都采取了弧面玻璃。
这种设计虽然更加美观,但难度也是显而易见的——加工难度大、精度要求高、安装困难,当然成本也更高。
所以在天空之镜后,市场上很少再见过转角窗的弧面玻璃。
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▲项目建筑立面效果图
北向的首层入户大堂约5.2米高,气度超凡。
散发着金属光泽的铝板,搭配浅灰色石材、通透的玻璃,再加上大量的弧形处理,主打一个奢阔时尚。
▲项目建筑立面效果图
大围合全楼王布局
约1.3万㎡中央景观,4个下沉庭院
建投·誉河院的地块并不方正,楼体摆位的难度其实很大。
最终,建筑师放弃了“插蜡烛”的形式,采取了大围合规划布局,将15栋住宅设置在地块四周,北高南低。
如此,既最大程度减少了内部楼栋之间的遮挡,又围合出一个大约1.3万㎡的中央景观空间。
南侧一排住宅,南向正好直面子牙河与滨河公园。
合适的楼层,站在窗前便能欣赏到碧波荡漾的河水、生机盎然的公园、巍峨雄伟的西站……
北侧一排住宅,南向正好直面社区中央景观区,当然高区部分户型也能远眺河景。
可以说,整个项目没有楼王,但却栋栋都是楼王,每栋都有高浓度场景视线。
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▲项目鸟瞰效果图
整体景观结构“一径、三苑、九境”,一条水系贯通全园,并串起九个功能分区。
因为红黑号站、换热站等都设在了架空平台下,整个园区的景观更加规整。
再结合几处下沉庭院,带来更加立体、丰富的视觉感受和游园体验。
归家大堂背后,是第一重下沉庭院。
以奇松、怪石、水台、叠瀑、景墙精心构建,三面皆是玻璃幕墙,庭院本身就成为室内最好的景观。
▲项目示范区下沉庭院实景
业主会所内嵌的第二重下沉庭院,中央设置了下沉卡座,天气好的时候,人们可以坐在庭院当中聊天、喝茶。
两侧墙面延续了主入口的拱券元素,内侧是会所的落地玻璃幕墙,将风景和阳光引入室内。
▲项目下沉庭院效果图
社区中央的第三重下沉庭院名为“浮舟落月”,以端头景墙上一盏圆月壁灯为主题。
当夜幕降临、壁灯亮起,宛如升起一轮明月,更显庭院闲适静谧。
侧面一架巨大的红色旋转楼梯,连通着架空平台顶和下沉庭院底,为空间增添活力与时尚。
旁边是一处下沉卡座,充满了度假感。
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▲项目下沉庭院效果图
社区西北角的第四重下沉庭院面积最大,名为“逸水澜庭”。
它的一侧是休闲廊架,底下借立柱设计了吧台、吧椅,你可以端一杯咖啡或奶茶,在这里坐上很久。
它的另一侧是一面巨大的阶梯看台,旁边还有滑梯从架空平台顶延伸下来。
孩子们一定最喜欢这里,他们可以一遍遍从阶梯看台跑上去,再顺着滑梯划到庭院底。
▲项目下沉庭院效果图
户型追求高附加值
零走道、大面宽、高出房率
项目总计五款户型,全部是三室两厅两卫布局。
一梯二洋房产品有两款:建筑面积约118㎡、135㎡。
两梯二小高层产品有三款:建筑面积约97㎡、114㎡、129㎡。
受益于天津最新建筑规范,每款户型的附加值都很高,比如都带设备平台和飘窗,洋房部分顶层有阁楼和露台,部分首层有小院。
尤其是洋房产品,整个社区不足百套房源,本就非常稀缺,再加上都采取大面宽、宽厅设计,所以去化速度非常快。
像建筑面积约135㎡的洋房户型,拥有约40㎡巨型客厅,早早就被一抢而空。
建筑面积约118㎡的洋房户型,客厅轴线面宽能做到约6.1米,这个尺度也是相当超配。
再加上独立玄关、主卧套间、U型厨房,使得户型可拓展空间非常大,收获150㎡户型的空间体感。
小高层全部是两梯二布局,这样就消灭了传统两梯四布局下的中间户及连廊。
哪怕是最小的建筑面积约97㎡户型,也能实现南北通透,舒适度和私密性丝毫不逊于11层的一梯二产品。
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而且,几款户型全部实现“零走道”,消灭了一切无效走道。
像建筑面积约97㎡和约114㎡户型,都是客餐厅同宽,前者开间约3.6米,后者约4.2米。
所有功能空间的门均朝向中间开,走道功能和餐厅、客厅合二为一,围绕餐桌形成洄游动线。
▲建筑面积约114㎡户型样板间
小高层的建筑面积约129㎡户型,舒适度更是不输洋房。
客厅轴线面宽达到惊人的约6.4米,像样板间那样摆一组双面坐沙发,将空间一分为二,充分释放休闲区“左右逢源”的松弛和舒适。
▲建筑面积约129㎡户型样板间
巨大的落地窗宽度超5米,中间那一整面玻璃,仿佛IMAX巨屏,窗外美景无损呈现。
▲建筑面积约129㎡户型样板间
主卧开间也有约3.6米,再加上转角窗和侧山墙的大窗,视野更加通透,采光也更好。
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