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北京三批次的项目陆续亮相中。龙湖+天竺房地产拿下的顺义新城第1街区SY00-0001-0320地块确定案名为龙湖·御湖境。

据说是来源于原著系和天字系产品。

户型图和效果图也同步出街了，大橘帮大家搞到了一手消息和资料。

1.项目位置在东六环外，顺义新城板块，距离15号线石门站大约1公里，北侧是龙泉苑小区。

以往，顺义供地主要集中在马坡、仁和等待发展的板块，而御湖境位于顺义的老城区，周边已经比较成熟了。

项目占地面积6.9万㎡，建筑面积11.07万㎡，容积率1.6，限高36米。

龙湖打造的是5-11层，户型规划三室/（120㎡）/四室（143-187㎡），整体为改善的定位。

看到这个户型定位时，大橘觉得龙湖户型做大了，不过一算价格又觉得挺香。

按照指导价4.6万计算，120㎡三居总价大约552万，143㎡四居总价约658万，160㎡四居总价约436万，187㎡四居总价约860万。

这个价格，买临铁、精装、洋房恐怕很难找到了，很适合原地置换的客群，或者在望京上班的，预算不够但是想一步到位的小伙伴。

2.无论是建筑风格还是产品业态都有点九里熙宸的影子，算是九里熙宸PLUS版。

看效果图，南向应该是做了落地窗，面宽很不错。园林是龙湖的强项，在这个项目也有所体现，下沉式花园，精致的水系。

3.这次户型没有边厅的设计，全部是南向三面宽或四面宽。我猜是吸取了九里熙宸的经验。大橘查了一下网签，九里熙宸120㎡的边厅户型只有1套成交。

其实我觉得御湖境倒是可以一部分边厅户型，配合小区西侧的河景。

120㎡户型南向三面宽，这次主卧有所改动，九里熙宸的的主卧有一个衣帽间，而御湖境则是衣帽柜+梳妆台。

大橘觉得，多个梳妆台还是很有必要的。

4.四居户型有三个面积，143㎡、160㎡和187㎡，其中160㎡是三面宽、其余都是四面宽，南向采光效果非常好。

143㎡四居和湖光玖里的155㎡几分相像，而湖光玖里脱胎于望京府，不知道龙湖是不是有所借鉴，不同的是御湖境没有阳台。

只有这款户型是影壁式玄关，私密性和隐私感会更好一点。

餐客厨等宽，空间感很足，大橘估算了一下，餐客厨的面积超过41㎡，非常宽敞。

5.160㎡四居舍弃了四面宽，做了7米宽厅，如果有样板间的话，展示效果一定非常棒。

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