天津房贷利率又降了！附2025买房、落户、学区等最新政策……

新年第一天，天津楼市就迎来两大“降息”利好：

一是，降公积金存量贷款利率。

凡2024年5月18日前发放的公积金贷款利率，2025年1月1日，均已自动下调。

首套降至2.85%，二套降至3.325%。

二是，重新定价日为1月1日的存量商贷利率。

1日起，LPR利率均已下调至3.6%。

相当于一次性“降息”60基点。（去年1月1日LPR利率是4.2%）

但客观说，这些都算不得新政策。

属于2024年一系列刺激政策的“延迟兑现”。

这一年，堪称楼市最强刺激年。

各种史上最低、前所未见，包括利率、首付、税费等，连学区政策也一变再变。

如今正值2025年伊始。

也是时候，重新梳理下天津的最新政策了。

以方便大家一文get。建议收藏！

【买房政策】

继2023年天津放宽非市区限购后，2024年，天津买房政策又进行了两次大调整：

·2024年4月30日，对京冀“定向”取消限购+市区120平米以上新房不限购；

·2024年10月16日，全面取消限购。

至此，天津所有限制性政策均已退出历史舞台。

现在在天津买房，无论新房还是二手房，一律不看户籍，不要求社保，不限制套数……

来了就能买，随便买！

天津，已彻底向全国买房人敞开怀抱。

【商贷政策】

天津商业贷款政策也大调整。

●首付两度下调：

5月，首二套首付均下调0.5成。

首套首付由2成降至1.5成，二套首付由3成降至2.5成；

10月，不再区分首套和二套。

相当于二套“定向”降首付，由2.5成降至1.5成。

●利率6次调整：

包括LPR三次利率下调，共计下调60bp；

以及天津两次降基点（5月：首套降至LPR-60bp，二套降至LPR-5bp；10月，二套与首套拉齐，利率统一为LPR-60bp）；

和一次上调基点（12月26日起商贷利率上调15个基点）。

简而言之，现在商贷已没有首二套的概念。

不管你有多少套房子，也不管有多少次贷款记录。

只要在天津买房统一执行：首付1.5成，利率LPR-45bp，也就是3.15%。

最长可贷30年。

而且也无需担心以后利率会站岗。

2024年，不仅对存量房贷利率进行了全国范围的大调整，凡高于LPR-30bp的，不分首套、二套，均“一刀切”降至LPR-30bp；

还从2024年11月1日起，已执行新的定价机制。

取消了重新定价周期最短为1年的限制，方便了降LPR后“及时享”。

更重要的是，加点幅度也可以调整了。

当你的利率加点幅度与最新的全国新发放房贷利率平均加点幅度偏离高于30BP时，即可向银行提出申请。

【公积金贷款政策】

公积金这一年也大调整、小变化不断。

又是降首付，又是放宽首套房认定，还有降利率等。

目前天津执行的最新公积金政策为：

●只要连续缴纳公积金满6个月，即可申请公积金贷款。

●公积金首套首付2成，利率2.85%，最高可贷100万，多孩家庭可贷120万；

二套首付3成，利率3.325%，最高可贷50万。

（需要注意，如果是组合贷，首付按公积金政策走。）

●①在天津无房，②在天津无公积金贷款记录，③多子女家庭在本市有过1次公积金贷款且已结清，④“按区认定”，所购住房与已结清贷款所购住房非同一区域

四种情况，满足其一，即为首套。

同时“按区认定”放宽到了“15+17+1”。

“15”为：和平、南开、河西、河东、河北、红桥、西青、津南、北辰、东丽、武清、静海、蓟州、宝坻、宁河。

滨海又进一步“细化”为17个区域。

比如，在空港用过一次公积金贷款，在生态城再用公积金买房依然可做首套。

·新房最长可贷30年，二手房最长可贷20年。

组合贷可分开计算年限。

·购买配售型保障性住房首付最低1.5成，最长可贷30年。

·外地公积金申请天津公积金贷款按本市政策执行。

换言之，在外地开立公积金账户且连缴纳满6个月，就可在天津使用公积金买房。

首付、利率等也都和天津公积金一样的政策。

但需注意，公积金贷款不能同时存续两套，也就是说，想申请公积金贷款，上一套贷款必须得结清。

且以家庭为单位，只能用2次公积金贷款。

【税费政策】

买房税费也降了。

从2024年12月1日起，个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平米的，统一按1%的税费缴纳契税。

简单说，就是把之前90平米的界限上调到了140平米。

·140平米及以下，无论首套二套，均为1%；

·140平米以上，首套按1.5%征收，二套按2%征收；

·三套房，不论面积大小，契税均为3%。

较之前，购买90-140平米之间的户型，可以少交0.5%-1%的契税。

除了契税，若买新房，还需要缴纳1个点的公维基金。

若买的是二手房，需纳的税费更多。

包括契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、登记费等。

满两年可免交增值税。

此外，“换房退个税”仍在执行，已延续到2025年12月31日。

另外买二手房，还有中介费等。

【落户政策】

注意，买房是买房，落户是落户。

天津的不限购，是指的是买房不受限制，并不等于拥有天津户口。

想在天津落户，仍需按要求申请办理。

目前主流的落户方式是，积分落户、海河英才、滨海新政。

积分落户，门槛低，无学历要求。

只要有天津居住证，有在天津一年的社保或者累计缴纳满3年的社保，自测能到110分就能申请。

买新房可额外多加15-30分。

但周期长，一年只有两次申办机会。

海河英才，流程简单，耗时短，但有一定门槛。

比如学历型人才，要求全日制本科、不超40周岁，硕士、不超45周岁，博士、无年龄限制。

滨海落户政策目前执行的还是2023.11.06版。

·1）本市全日制高职及以上院校集体户的在校生、毕业生，可申请在滨海落户；

·2）35周岁及以下，在滨海缴纳满1年社保，可申请在滨海落户；超过35周岁，在滨海缴纳满1年社保+滨海新区有合法产权住房，可申请在滨海落户。

·3）京津冀协同重点企事业单位员工，随企业迁来且工作满1年，可申请在滨海落户。

·4）居住证满3年+在津连续缴纳1年社保+滨海新区合法产权住房，可申请在滨海落户。

·5）在滨海创业的企业原始法定代表人：累计缴纳个人所得税5万元以上+企业聘用5名以上就业人员，可申请在滨海落户。

·6）在滨海新区获得荣誉称号的，可申请在滨海落户。

更宽松版的征求意见稿还未落地执行。

该版最大的变化是，对北漂变相“买房送户口”。

只要有北京连缴3年的社保，年龄在40周岁以下，学历为全日制专科及以上，在滨海买一套90平米及以上新房，就能落户天津。

此外，社保年限缩短。35周岁及以下，在滨海缴纳社保满6个月，即可申请落户。

比现行的1年缩短了6个月。

此外，还有亲属投靠。包括配偶投靠、子女随迁、老人投靠等。

都跟之前一样。

但需要注意，集体户口不能随迁。需要买完房，变为天津正式户口后，孩子、配偶、父母才能迁入，且仅限直系亲属。

【上学政策】

随着转学高峰来临，天津多区都收紧了转学政策。

这也是2024年教育政策最大的变化。

现在，和平、南开、河西、河东、生态城，小学转学都需要提前持有房产满三年，新房不受限制。

并且转学次数也减少了。

从2025年起，仅限新二至新五年级可以转学。

也就是仅限秋季学期转学，最晚四升五。

和平、南开、河西，还要求小升初摇号，需提供与入小学一致的房本。

否则只能统筹。

河东部分小学的入学政策也收紧了。

从2025年秋季学期起，河东区实验小学、河东区第二实验小学、河东区缘诚小学、河东区前程小学、河东区九年一贯制学校小学部，新一年级入学也要求二手房需持有满三年，新房不受限制。

生态城还要求初中转学需持有二手房满一年，新房不受限制。

“五证”转学，不买房，无法在生态城学校就读。

河北区小学转学全区统筹……

1月1日和平区又突发新政，从1月2日起，和平初中转学也要求持有满三年，新房除外。

不排除2025年其他区的学区政策还会调整，家长们要密切关注。

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