开门红！北京土拍收金181.924亿，海淀朱房 “双子星”累计竞价超400轮

1月2日，北京迎来2025年首场土拍！北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块、HD00-0803-0030地块同日出让，总用地面积82037.86㎡，总规划建面197676.95㎡，总起始价150.30亿元。两宗地块均为纯住宅用地，无其他多余配建。本次两宗地块仍旧是不限地价、不限销售指导价，不摇号价高者得，这意味着新房将回归市场定价机制。

最终中铁置业&招商&华润91.52亿元摘下HD00-0803-0029地块、建发90.404亿元摘下HD00-0803-0030地块，2宗宅地共揽金181.924亿元。

其中，HD00-0803-0029地块，用地面积42734.155㎡，规划建筑面积102561.972㎡，建筑限高48m，容积率2.4，挂牌出让起始价为人民币78亿元，起始楼面价76052元/㎡。该地块共吸引了建发、中海、金茂、中铁置业&招商&华润、保利发展5家竞买人参与竞价，连同开拍前的线上报价，累计报价170轮，最终由中铁置业&招商&华润以总价91.52亿元竞得，成交楼面价89234/㎡，溢价率17.33%。

HD00-0803-0030地块，用地面积39303.709㎡，规划建筑面积95114.9758㎡，建筑限高48m，容积率2.42,，挂牌出让起始价为人民币72.3亿元，起始楼面价76013元/㎡。该地块共吸引了建发、中海、金茂、中铁置业&招商&华润、保利发展、城建6家竞买人参与竞价，连同开拍前的线上报价，累计报价249轮，最终由建发以总价90.404亿元竞得，成交楼面价95407元/㎡，溢价率25.04%。

两宗地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距离地铁13号线上地站直线距离大约1.1公里，到中关村软件园车程大约10分钟左右。地块西北侧是较大体量的回迁房，东北侧是华润橡树湾二期到五期，以及商业配套清河万象汇。本次华润+中铁置业+招商联合拿地，预计会继续打造橡树湾系列产品。教育配套方面目前现有海淀第二实验小学（汇缘小区），海淀第二实验小学（橡树湾校区）。0030地块东北侧教育规划用地规划一所九年一贯制学校和一所幼儿园，小学初中共设置54个教学班，幼儿园计划设置9个班级，由清华附属实验学校承办，并将纳入清华大学附属中学教育集团，预计2026年初开工，2027年6月完工。不利因素方面，项目靠近北五环，有一定的噪音影响；另外西北侧500米附近有一处L型文物遗迹，是秦汉时期的军事城镇遗址，该景点目前尚未开放。

提到朱房村组团就不能不提其3公里外的，于11月5日成功出让的功德寺“双子星”地块了。功德寺两宗地块也是同一天出让，均触达地价上限后经摇号被房企斩获，也算是给沉寂了将近一年的北京土拍市场一剂强心针。主要卖点是上地学区（是海淀17个学区里唯一一个初中派位无坑校的片区，公认派位最好的学区），以及背靠中关村软件园、诸多大厂总部、众多知名高校等高端购买力群体。户型从97平米三居到250平米四居全面覆盖，销售指导价10.5万/㎡，预计会顶着指导价开盘。朱房村地块在容积率方面稍大，限高48米也更高，大概率是15-16层小高层，粗略来看，朱房村面宽资源较功德寺更好。学区方面朱房村属于清河学区，现有教学水平比较上地学区一般，较好的小学就是海淀实验二小，不过地块规划了清华附九年一贯制学校，也旨在推地区域教育质量提升，为区域居民提供优质教育资源为目标。

图：地块位置

图片来源：出让资料

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北京土地市场月报2024年11月

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▌京土储挂（海）[2024]051号

地块名称：北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块R2二类居住用地

用地面积：42734.155㎡

规划建筑面积：102561.972㎡

用地性质：二类居住用地、用地

起始价：78.00亿元

成交价：91.52亿元

成交楼面价：89234元/㎡

溢价率：17.33%

竞得人：中铁置业&招商&华润

▌京土储挂（海）[2024]052号

地块名称：北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0030地块R2二类居住用地

用地面积：39303.709㎡

规划建筑面积：95114.9758㎡

用地性质：二类居住用地、用地

起始价：72.30亿元

成交价：90.404亿元

成交楼面价：95407元/㎡

溢价率：25.04%

竞得人：建发

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两宗地块均位于清河板块，该板块处于发展阶段，现状投资价值较高。地块所在位置交通便利，邻近地铁13号线、昌平线，多条公交线路环绕，且距离上地地铁站仅1.2km，临近规划地铁(在建)13A号线，未来交通更加便利。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了海淀区第二实验小学橡树校区、重点中学清华大学附属中学、二级医院北京市社会福利医院、购物中心北京清河万象汇等生活配套。景观资源方面，周边有清河古城遗址、荷清园等100个公园景点。

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