2025年北京土拍迎来开门红 海淀朱房 “双子星”181.924亿元成功出让｜大侠看房

2025年北京土拍市场首拍迎来海淀“王炸”组合——朱房村棚改二期HD-0803-0029、0030地块。两宗地块总起拍价150.3亿元，东西相邻。经过激烈竞争，0029地块由华润+中铁置业+招商联合体竞得，成交价91.52亿元，溢价率17.33%；0030地块由建发以90.404亿元摘得，溢价率25.04%。

土拍信息显示，西侧0029地块用地面积42734.155平方米，建控规模102561.972平方米，容积率2.4，限高48米，起拍价78亿元，报名企业5家：建发、中海、金茂、中铁置业 招商 华润、保利。

东侧0030地块用地面积39303.709平方米，建控规模95114.9758平方米，容积率2.42，限高48米，起拍价72.3亿元，报名企业6家：城建、建发、中海、金茂、中铁置业 招商 华润、保利。

两地块均经历多轮激烈竞争，0029地块161轮举牌后由华润+中铁置业+招商联合体竞得，成交价91.52亿元，溢价率17.33%，成交楼面价89234元/㎡。0030地块244轮举牌后最终以90.404亿元由建发摘得，溢价率25.04%，成交楼面价95047元/㎡。整场土拍共计收金181.924亿元，平均溢价率21.04%。

据了解，两宗地块均为纯住宅用地，无其他多余配建。本次两宗地块仍旧是不限地价、不限销售指导价，不摇号价高者得，这意味着新房将回归市场定价机制。

中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，两宗地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距离地铁13号线上地站直线距离大约1.1公里，到中关村软件园车程大约10分钟左右。地块西北侧是较大体量的回迁房，东北侧是华润橡树湾二期到五期，以及商业配套清河万象汇。

本次华润+中铁置业+招商联合拿地，预计会继续打造橡树湾系列产品。

教育配套方面目前现有海淀第二实验小学（汇缘小区），海淀第二实验小学（橡树湾校区）。0030地块东北侧教育规划用地规划一所九年一贯制学校和一所幼儿园，小学初中共设置54个教学班，幼儿园计划设置9个班级，由清华附属实验学校承办，并将纳入清华大学附属中学教育集团，预计2026年初开工，2027年6月完工。不利因素方面，项目靠近北五环，有一定的噪音影响；另外西北侧500米附近有一处L型文物遗迹，是秦汉时期的军事城镇遗址，该景点目前尚未开放。

张凯表示，提到朱房村组团就不能不提其3公里外的功德寺“双子星”地块了。功德寺两宗地块于11月5日成功出让，均触达地价上限后经摇号被房企斩获，也算是给沉寂了将近一年的北京土拍市场一剂强心针。主要卖点是上地学区（是海淀17个学区里唯一一个初中派位无坑校的片区，公认派位最好的学区），以及背靠中关村软件园、诸多大厂总部、众多知名高校等高端购买力群体。户型从97平米三居到250平米四居全面覆盖，销售指导价10.5万/㎡，预计会顶着指导价开盘。朱房村地块在容积率方面稍大，限高48米也更高，大概率是15-16层小高层，粗略来看，朱房村面宽资源较功德寺更好。学区方面朱房村属于清河学区，现有教学水平比较上地学区一般，较好的小学就是海淀实验二小，不过地块规划了清华附九年一贯制学校，也旨在推地区域教育质量提升，为区域居民提供优质教育资源为目标。

文/北京青年报记者 宋霞

编辑/樊宏伟