老韭菜快跑！海珠、番禺两枚核心炸弹要来了？

炸裂！卷死竞品？还是刚需福音！

最新收到消息，绿城番禺客运站地块规划出炉，海珠项目今年也会入市！其中海珠客运站地块楼面价3.38万/㎡成交，番禺广场TOD旁地块楼面价仅1.69万/㎡。

这样的地价，对周边一二手妥妥的降维打击。为什么这么说，一起来看。

主打刚改，海珠“房价刺客”要来？

先看绿城客运站地块。

它是今年海珠出让是唯一一个配建小学宅地，初中的对口是第五组，有一定的概率入读第一梯队的第五中学，其他是属于区的第二梯队，但也够用。

而且近地铁，紧邻2号线和广佛线换乘站南洲站，20分钟珠江新城，25分钟摩碟沙，交通通达性不错。

还有景观优势，南侧有水道，低楼层看河涌，高楼层看江。

不过绿城项目体量较小，预计规划三栋高层住宅，南面靠近环城高速，车流量大，特别是前面两栋楼，距离约150米，好在有河涌挡了下，噪音多少还是有影响。

|海珠区AH101303地块规划愿景示意图

旁边还有个在运营的客运站的，虽然人流量不大，但是有些人会介意，加上周边城市界面一般，商业氛围一般，像样点的商场要坐3-4个地铁站，去到乐蜂广场、江南西那边。

好在，该地块容积率低至3.85，在海珠很难有对手，保利燕语堂悦容积率也要4.5。

特别要提一嘴的是，接下来的海珠刚改项目将会多很多，如保利燕语堂悦、越秀桂悦东晓、越秀熙悦江湾、绿城海珠客运站、中交三滘立交项目等。

新盘的话，燕语堂悦售价5.7-6.7万/㎡，西派粤府5.2-6.2万/㎡。

而在二手方面，对面的中海观云府二手挂牌8套，最近一周多了3套挂牌，均价7-7.3万/㎡，但没有成交。

旁边的中海观澜府，今年有三套成交，均价为5.4-6.3万/㎡。

你觉得绿城这个盘，会卖多少钱？

使用率130%，番禺广场周边瑟瑟发抖？

再看下绿城番禺广场TOD旁的中银南地块，目前项目户型面积已出炉，准备建2栋住宅，面积段涵盖105、118、138㎡。

这盘最大的优势是地段，项目北侧是中银大厦，西侧为番禺广场，计划未来要打造20万㎡的地下空间，堪比珠江新城花城广场，楼下还是3/18/22号线交汇站番禺广场站。周边还有番禺区府、永旺、基盛万科里等，配套成熟，而且不靠近主干道。

最狠的是，绿城这里是新规产品，阳台占比最大能做到25%，也就是说使用率最高能去到125%，甚至130% ，美中不足的是，项目体量小，只有两栋楼。

目前该盘吹风价3.6-4.2万/㎡，对比周边在售一二手，还是很能打的，月底我们去实踩发现，目前项目还没动工。

新房方面，该盘1公里范围内有路劲美的隽樾府，87㎡小户型基本售罄，112、132㎡售价3.6-4万/㎡。一个地铁站距离的龙湖金地天峯和保利琅誉售价3.2-3.3万/㎡，至于晴翠府，价格是2.4万/㎡起。

总体来看，绿城这两个项目，地价低，地段好，新规产品，简直赢麻了！

对此，你怎么看？