展期一年与利率下调 中交地产156亿借款始末

观点网 中交地产有个令行业艳羡的“富爸爸”。

在2025年的第一个工作日，“富爸爸”再度现身为中交地产托底。

1月2日，中交地产发布公告称，其于控股股东的156亿元借款余额，利率由7%下调至3.1%。

不仅如此，前不久，经控股股东同意，上述156亿元的资金还实现了展期一年。

借款展期、利息腰斩，这也意味着中交地产不仅能够延后支付本金，利息也直接减半。

展期与降息

短短半个月时间，中交地产接连发布两则公告，对其存续借款进行调整。

其一，2024年12月12日，该公司便曾发布公告称，中交地产及控股子公司，对于控股股东中交房地产集团的借款本金余额为150.91亿元，上述借款将在2025年内陆续到期。

此外，经与控股股东协商，公司拟将借款本金余额150.91亿元自到期日起续借1年，年利率不超过7%。

显然，本次展期之后，中交地产可以过个好年，无需再为临期债务发愁。

其二，1月2日，这家企业又迎一纸公告，内容仍旧有关上述借款。

中交地产宣布，其与控股股东中交房地产集团签订《借款合同之补充合同》，其中提到，对公司在中交房地产集团的借款本金余额159.91亿元，进行降息。

公告明确，除补充协议签订前公司已向地产集团实际支付利息的借款利率外，自2024年1月1日起(含当天)，借款利率由7%调整为3.1%。

值得注意的是，本次利息的降低，并非自2025年开始算起，而是自2024年算起。

以159.91亿元的本金、7%的利率，粗略计算，中交地产每年需要支付的利息为11.19亿元。

而利率下调为3.1%后，每年支付的利息仅4.96亿元，直接减少了6亿元，如此一来，中交地产压在肩上的担子，又轻了一些。

对比中交地产过往的融资情况来看，其向控股股东的借款利率有的甚至达到7.5%、8%，乃至10%，如若按此计算，中交地产“节约”的资金就更多了。

无论是展期，还是降息，说到底，还是因为中交地产的手头没那么宽裕了。

2024年以来，为改善房企资金面困难的现状，官方多次发布政策，支持房企合理融资需求，但从市场端来看，房企的融资面仍旧紧张。有数据显示，2024年全年，房地产行业债券融资总额同比仍旧减少了两成。

从中交地产的情况来看，截至2024年6月30日，该公司的融资余额为575.5亿元，较2024年初的610.28，减少8.43%。

其中，银行贷款为242.71亿元，债券融资共计87.4亿元，信托融资为13.93亿元，控股股东方借款共计160.53亿元，其他融资为70.94亿元。

从融资期限结构来看，去年上半年575.5亿元借款当中，一年内到期的资金达到从266.64亿元，一到两年内到期的资金为212.68亿元，而公司期末在手资金仅66.48亿元。

有业内人士表示，”大家都挺难的，但相较于同类企业，中交地产的整体情况还算不错了，毕竟有母公司的支持。”

“好爸爸”托底

这并非中交地产首次展期。

早在2021年12月末，该公司及其控股子公司就曾对中交房地产集团提供的多笔借款进行展期。

其中，中交地产向控股股东的26.8亿元借款展期两年。此外，控股子公司中交南京、中房嘉润、中交西南向控股股东的3.5亿元借款、4.9亿元借款及0.6亿元借款均展期两年。

随后，2023年7月21日，中交地产就曾对彼时借款中未到期的部分借款展期1年。

据当时的公告透露，上述展期金额合计62.18亿元，借款其他条件不变，展期后上述借款期限由不超过2年调整为不超过3年，借款年利率不变，仍为7.5%到8%。

“债权人愿意展期和降息，这对房企而言，是有利无害的事情，也说明债权人对企业后续的经营发展有信心”，上述业内人士提到。

实际上，从控股股东的角度来看，中交地产作为其重要上市平台，提供资金支持，一方面能够助力企业的经营与发展，实现规模的扩张；另一方面，利用闲置资金助力下属平台的同时，其亦能收获一定的利息，这是双赢的做法。

据观点新媒体不完全统计，截至2019年年末，该公司向控股股东方的借款余额达到61亿元，上述借款当中，最低利率为5.6%，最高利率则为8%。

2020年年末，这一余额上升至67.89亿元，最低利率为6.5%，最高利率则达到10%。

借款较多的则数2022年，控股股东中交房地产集团先后向中交地产提供了150亿元的借款额度。而年内，该公司共计使用了120.28亿元的额度。

2023年、2024年，中交地产亦接连向控股股东借款117.458亿元及14亿元。

数据来源：企业公告、观点指数整理

不过，过去几年，“好爸爸”为中交地产托底，亦时常受到非议。其中，时常讨论较多的话题便是控股控股借款利率高出市场同期水平。

以2022年数据为例，母公司借款提供的代价是7.5%、8%的利息。而根据中交地产2022年中期报告显示，该公司的银行贷款成本在3%到6%之间，债券融资的成本在3.52%至4.99%之间，信托融资的成本最高，在6%至8.5%之间，对比之下，母公司借款的成本实际还是比较高的。

不过，本次控股股东对中交地产的存续借款利率直接降至3.1%，无疑降低了企业的财务负担，增加了利润空间及现金流。

而刚刚完成展期之后，控股股东再向中交地产提供了100亿元的借款额度，用于2025年使用，这一举措，也给企业添加了更多的底气。