串串房的运转逻辑和避坑之道

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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会员

提问

你好，麻烦帮我看看**这个小区的一套房是不是串串房呢？中介发给我的资料包，看起来装修还挺好的，我父母说让提防下是不是串串房。另外我没搞懂串串房逻辑呢？中介自己买过来再马上卖给我，税不是很高吗？为啥这套他说没有增值税。

房段子解答

聊聊串串房。

有粉丝找我问， 串串房是怎样玩转的？个中道理不明白。中介买来后，交一道税，然后再卖给下家，虽然不限售了，但短期是有高额增值税的，再加上本身翻新，一来二去的成本并不低啊，中介哪来的自信就一定能卖出去而且高价卖出去？

我说这里面的流程被你搞复杂了，谁说的中介就要真金白银的买房过户？

实际上的情况是，中介低价150万收来房源后，做好相关的代理协议公证，于是花个几万十来万全盘装修，接下来再全力推荐房源，相对高价200万卖出去，卖的时候还是原始房东出面，但实收150万，多出来的卖多少他都不管，也配合闭嘴，仅此而已的工具人。

并没有多一道交易流程，所以压力会小一些。

当然风险还是有的，比如约定的销售周期，找到意向客户并卖出去，当然这里面有很多门道，扯皮也是经常发生的。

这对于急售的房东，对于串串中介而言，都是利好的，有些中介（包括大中介公司）都乐此不疲，一套房下来赚一二十万都很容易。

卖房的常见理由很多啊，工作调动、婚房还没住但黄了、润出去了、房产投资、家庭变故...

但是对小白买家而言，简直就是白血病套餐了，成都现在清水房装修下来，再便宜也要投个2000/平，100平的房子20万总还是要的吧？

但串串房完全可以压缩到10万内，还家具家电齐全，用材用料不扎实就算了，甲醛超标，大大小小的问题肯定是少不了。

怎么辨别串串房呢？除了多看房的眼力见，厨卫是重灾区...还可以喊房东拿出来原始装修发票，核对型号品牌，很多房东这个时候就绷不住了...掉了找不到了。

如果非买不可，那么除了找房段子来评估分析它的真实价值，还可以找专业的验房团队发现猫腻择机砍价，事后也要找除甲醛的团队来深度处理。

最后的最后，也有人专门买串串房，比如城里的老破小，一方面的确是图省事省心，另一方面转手就租给年轻人吸甲醛了。

哎。

会员提问

我好，我在蜀都新城有两套房子，一套是2020年的花样年，另一套是11年交房的中信城（目前自住），考虑两套都卖掉去换主城区由学校的，因为家里连个小孩，小的5岁，大的1岁。家里上班是在高新西，买房的总价和两套房的总价相差不大才可以哈，二换一。

房段子解答

是是

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当前来说，你们两套房都是在郫都，受到楼市大环境影响，基本上短期没有什么反弹的可能性，假设是要置换改善和学区的话，反而应该加速，低卖低买，降低摩擦成本也是好的。

现在一套是没有自住的花样年，楼盘是比较次新的，产品户型格局也还不错，但没有什么特色，定位是区域内本地的刚改自住家庭，当前挂牌价大概是200左右，从成交行情来看，可能不容乐观，假设是精装带家电的话，我估计大概是180左右，除去70万贷款，汇总大概是110万的现金流。

这一套，也是咱们后面启动的首付资金，为啥这样说呢，因为2点。①先卖掉花样年，然后保留中信未来城自住，可以避免折腾，而且中信未来城这边的地铁生活氛围也更好；②中信未来城即便没有贷款，市值也不如结清贷款后的花样年，所以花样年的钱更多，你平替主城区过来意味着首付更多，贷款更少，生活压力也更小。

接下来再说中信未来城，不知道是北区还是南区，都有这种89平的套三单卫产品，目前市场挂牌大概是90-100万，成交行情大概是90万，甚至差点不到。

所以我这边能理解的是，前期110万现金+中信城90万+此前就有的贷款70万负债（月供3k左右，压力应该不大吧？）=280万总预算。

当然，短期1-2年，估计还要自住中信城用于孩子读书接送，此时贷款会是在160万左右（月供7.4k）,熬过这段时间，等后买的房子交房了，孩子毕业了，就卖掉中信城，此时降低90万的负债，月供重回3k，也就是说极限二换一。

话说你们有280万的预算，然后又偏向高新西上班的话（平时自驾出行吗？），我觉得是可以往西门主城区+学区概念的方位上走了。

新房不太好搞，国宾的达到预算，但是学区又不突出，建议还是重点看二手房。

经典的板块有青羊新城蔡桥以及金牛的茶店子。

比如典型的可以看绿地新里城，蔡桥地铁站附近，周边建发中铁建等大盘开发商云集，动辄四五百万的总价，对绿地新里城来说是一件好事，另外商业加持，泡桐树桐欣，草堂子美等小学也是不错的资源，本身依托于青羊的学区底子，是可以满足于你们改善自住和通勤以及读书的。建议考虑116平的套三双卫，在预算范围内是可以大概率拿下的。

然后往金牛茶店子方向的话，可以看看龙湖西宸原著（102平套三双卫，茶店子小学是很不错的），但是存在临三环噪音的困扰问题。

再不然来到青五，内金沙和贝森这边，会比较偏向于学区概念，但是产品房龄就差一些，推荐看看内金沙的金地金沙府邸、金沙鹭岛、中大君悦金沙这些套三买法，或者看贝森这边的中铁西子香荷、优品道这种次新刚改产品，学区是个顶个的好，能极大地满足你们家庭这次的资产优化需求。

会员提问

目前有三套房，大丰温江天府新区海昌路。我就打算买个300-400的房子。套三，产品好配套佳，地铁近。新房二手均可。注重流通性。兼顾书包和流通性（如果单价太低的就当养老了），经常居家办公想要个大客厅，地铁方便太喜欢出门逛，市区一点，金沙那边看过一些二手航噪不太接受。其他区域没有强烈偏好。目前正在看宽窄学府求点评，偏向主城三环往北一些（上班近点）。

房段子解答

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从你小孩还有2年读小学来看，大概就是26年9月读书了，对应咱们看过的宽窄学府，客观来说，预计是25年底或者26年初交房，时间是来得及的，它的优点缺点对我们来说还是很具体的。

优点是新房，纯板式T2格局，得房率高，学区好，缺点是周边界面一般，老小区居多，然后到附近在建的地铁站大概要800米，也不是非常近。

按照115户型来说的话，得房率我目测大概是95%左右，据说均价优惠下来是3.1左右，好点的楼层会高一点，也就是说，总价大概356万，假设对比当前的一些得房率85%的二手房，那么实际单价约为2.77万。或者说，按照套内单价来算，大概单价是3.26万，记住这个数字。

这个价格放在二手房市场，假设能找到明显低于2.77万的，品质还不错的大套三学区房，那么我觉得是可以考虑的，反之假设不能找到，那么就反过来可以考虑上车宽窄学府（宽窄学府115户型只有20多套，还不一定买得到哈）。

金牛对你们来说是比较熟悉的，比较典型的是人北小学，石笋街小学以及茶店子小学，人北小学好一点的是龙湖·上城天玺，商品房，超高层，我换算了下套内单价大概是4万，不划算，放弃。

保利时代这边有学校预期，成外的新校区，但是典型的云门115户型，得房率比较低，T4高层，换算下来单价是3.6万，只不过优势是地铁商业丰富，到大丰很近（北星高架）城市界面更好（高楼林立）。来到石笋街小学，可以看看中铁马家公馆，这个盘得房率稍好（84%），而且是正儿八经的次新学区房，旁边有鹭岛艺术城商业，也有地铁口，5号线去大丰很方便。关键是单价比较低，不到2.5万，换算下套内单价大概是不到3万，相对宽窄学府新房来说，我认为考虑到产品差异，是基本相当的。比如中铁马家公馆112平的套三双卫，280万以内可以轻松拿下，比356万的宽窄要便宜很多。

不过有一说一，再强调一下，产品差异还是比较大的，高层竖厅，和新房T2板式横厅，这个注意区别。

然后来到茶店子小学本部，可以看保利堂悦，116平的套三双卫，大概310万可以拿下，换算成套内的话，大概是3.4的单价，比宽窄更高一点，是2T3的产品，城市界面还挺好的，学区和板块价值也很不错，整体来说，我觉得也可以纳入备选，如果更看重板块界面、地段价值的话。

旁边的新雨香沁是省委的单位房，电梯次新房，有157平的套四双卫，单价2.19万，总价345万，还是很符合你们预算的，套内单价大概是2.57万，比前面动辄3万的都便宜不少，也可以考虑。https://cd.ke.com/ershoufang/106118236444.html

以上就有大概1个新房，2个二手可以看。

至于说回来继续看青羊的话，青二学区是不错，但高中指标到校比较少，不是很适合普娃，而且价格居高不下，大概率只能看昨晚你说的这种大户型老化的产品，只能说大，但存在2个问题 一是面积过大存在浪费主义 实际你们即便一家四口也没必要那么大的户型 后期装修 流通都有问题 或者说 这个盘小区老化 自住也并不舒服。二是孩子读书一般的话，就建议考虑中等均衡一点的学比如金牛，高中指标到校远超青羊，未来读上高中读好高中的概率大于青羊区这边。

我个人并不支持你们贸然下手这种产品。