三个数据，看清2025年楼市底色

　　日子很难，生活不容易，每个人都有自己的苦，有苦说不出的感觉，受苦的人最懂。

　　和吃苦相比，有苦难言，无人问津，可能比苦本身还难受。

　　重生之后，叶檀老师变了很多，变得能吃苦，吃自己的苦，吃别人的苦。

　　她说，有苦我们一起分担。

　　每周六，叶檀老师都会亲自回复，并在公众号上发出，有苦难言的朋友，如果你也想和叶檀老师倾诉，把你的故事，发送到邮箱yetanbusiness@163.com，叶檀老师看到，一定会回复。

　　记住，这世界还有人，关心你，在乎你，理解你。

　　文/巧克丽丽

　　base上海的我们经常会写上海市场， 不过写它 并不因为我们就在这，而是上海市场的样本力量。

　　围绕这个市场我可以为各位梳理很多标签：全国最大二手市场、最大的新房市场、最大的土拍市场...全国3000万以上豪宅成交TOP1城市、百亿新盘占比最多的城市...

　　
（图源：pixabay）

　　这背后是上海在每轮房产周期里的领衔表现。

　　通过观察这样的城市确实能看到全国楼市的一些切面，2024年应该是中国房地产近十年最波澜壮阔的一年。

　　我们在2022年好奇的政策、在2023年高喊的政策，都纷纷在这年里落地。

　　也是这个2024年我们见证了从未有过的政策松绑， 也见证了从未有过的新房和二手成绩单。

　　在这个2025第一天还有什么比一次楼市复盘更适合地产人的， 而且如果可以，我不想再跟各位分享那些具体的成交， 而是更大维度的一些东西。

　　
（图源：pixabay）一二手成交格局发生根本性逆转

　　2024年楼市的最大特色就是二手成交量的一个涨字， 从527新政后的楼市变天到929新政后连涨三月，再加上小阳春， 我差不多有5个月都在跟各位说涨。

　　汇总全年数据后也拿到了接近22万套的成交规模，这是2022年后连涨的第三年， 同时也将数据拉回近十年平均水平。

　　
2024年12月以2.7万套二手住宅计算

　　不过这些都不是最大变化，最大变化在于一二手的成交占比。

　　三年前我们为各位输出的这个数字是1:3，相当于成交1套新房的同时要成交3套二手。

　　这个比值在遇到2023年这样的新房供应大年的时候变为1:2。

　　但2024年各位再看下这个数据， 不仅回弹到1:3的历史水平，甚至还高出历史水平一个度，来到1:4。

　　讲实话，2024年二手的成交迅猛已经很早就提示了这一数据，只是没想到是翻番。

　　相当于说，2024年上海楼市里每成交1套新房的同时要足足成交4套二手房。

　　这个数字是近十年上海楼市这类数据最大一次变化。

　　这背后有很多原因，比如新政放开后的需求涌入、比如2024年新房供应减少等等。

　　但这里面最值得各位记住的原因是上海楼市对刚需的开闸放水：从1月30日放开外环外单身限购、到5月27日放开外环内二手的单身限购、再到9月29日外环外单身购房社保3年改1年...

　　
2024年1月30日上海官宣外环外放开单身限购

　　大量刚需是以涌入的状态进入看房市场。单身购房可以买新房，但在二手更具性价比、且新房供应集中供应内中环情况下，大量刚需首先涌入的不是别的，正是二手。

　　
（图源：pixabay）

　　在我们的二手市调里，单身购房已经来到30%左右成交份额， 而这也是2024年二手成交的最大关键词。

　　记住这种成交状态， 这件事的背后我不希望只是单点戳破给各位看， 而是更高维度去看这件事就会发现这不是孤立的单点现象， 而是2024年楼市的一环。

　　不信我们接着往下看。

　　
2024年上海新房≈豪宅

　　2024年新房市场的奇事也蛮多的，黄浦和滨江的供应超出想象。

　　我也拉出2024年的新房成交数据，有三个比较明显的变化。

　　首先是均价跨入6万+时代、同时也是整体跨入套均120平时代。

　　我把每个月成交TOP1的新盘拉出来，发现他们大多位于内环内、中外环间，而 过往年份2020-2023年的新房成交特点则更偏向外环外。

　　以往犹豫在新房还是二手的改善人群变少了。

　　如果考虑价格那就是二手、如果真的改善那新房多的是。

　　我的老中介朋友跟我说过，十多年前的时候上海的新房和二手还是泾渭分明。 2024年这个数据让我又想到了他的这句话。

　　而客群被更明确划分，本质上还是供应底盘的改变。

　　
（图源：pixabay）

　　2024年年初开始，我们就发现，黄浦区进入十几年未见的供应井喷期。

　　部分黄浦新盘站在年初还要验资看房，到了年中就发现不对。

　　撤销所有看房障碍，全力拉客，为什么？房多客少。 黄浦供应将这个多年未供应的板块卖出了随看随买的气质。

　　
整理自远山

　　上海滨江多金贵就不多说了，无论多遥远的距离只要沾上滨江板块必然打上滨江标签，为什么，滨江没供应。

　　但2024年滨江的新盘我脑子过了下就有滨江凯旋门、保利世博天悦、香港置地启元、融创外滩壹号院，高端改善一时间不知道该把验资的钱冻在哪个盘。

　　多年未有新供应的上海标杆顶豪品牌，汤臣在浦东也有了新盘、瑞安也有了翠湖滨江...挑花眼大概是2024年高端改善的最大体感。

　　这件事意味什么？

　　在01部分我说过单点戳破现象没意义，01和02值得放在一起。

　　站在成交端看是二手成交的井喷、又或是豪宅成交的过劲。

　　但如果你站在政策端看这应该是，二手刚需闸口的大幅放开-->豪宅市场井喷供应。而这也在大量推高单身购房占比的同时也，增加了中介手中连环单的数量。

　　
（图源：pixabay）

　　30%的单身购房之外是上海60-70%的卖房换房， 而在刚需和改善的两头发力也默不作声的上海楼市里形成了内循环。

　　二手负责刚需、豪宅负责置换，简单的一句话我们把它以每百万一个量级去划分， 就会看到一个不断不断不断向上循环的置换链条。

　　而所有动作都围绕一个核心目的：刺激流动性。而这才是上海楼市2024年的底色。

　　也正是这样的循环构成了上海楼市最为稳健的成交底盘。

　　于是你会发现上海楼市的价格稳住了

　　随着全年数据跑完，我也最终看到了2024年的整体价格数据。2024年所有会议里最核心的四个字就是，止跌回稳。

　　而上海楼市无疑是那个好学生。

　　刚需和改善的交替接力让上海楼市在新房轰出了前所未有的单盘200亿+的成绩，也轰出了近三年最好的二手成交。

　　
（图源：pixabay）

　　量在价先，这样的背景里你会看到上海楼市最核心的那个数据开始有所缓和：房价。

　　量对于价的影响通常分两步，首先是房东的挂牌价。 挂牌价体现的就是房东信心，这个数据也在连跌13个月后，在2024年实现3次反弹。

　　量对价影响的第二步，就是从挂牌价到成交价的议价空间， 而这个数据也是2024年我关注最多的数据。

　　数据来源就是上海链家挂牌价到成交价的差距， 可以看到，这个数据在2024年狂奔到7%以上之后开始全线回调。

　　链家成交市占达到25%左右，他的议价空间可以说明当下市场。 而当这样的议价空间回调的时候，真实的成交价可想而知的在回调。

　　至此，我们也看到了一部波澜壮阔的2024年楼市大剧： 从政策放松到成交量起、从刚需进场到改善释放，量起也终于为价格踩了刹车，真正做到止跌回稳。

　　很多时候我们都用简单的经济底盘好去说这个城市可以最先爬起来，但有时候，当你向下深挖三个层次，你就会发现没那么简单。

　　
（图源：pixabay）总结2024 希望2025更容易

　　2024年结束了，2024年楼市也告一段落。 如果让我总结2024年楼市的关键词我想有这么几个：

　　首先是焦急，楼市有过几次焦急时刻，近期最早的一次就是2023年8月市场。这个月开始全市的网签量和价趋势都不好。

　　
（图源：pixabay）

　　也正因如此，当我们看到2024年小阳春之后成交走势开始下滑的时候， 其实内心是绕不开焦虑的，这种焦虑的背后是对走势的未知。

　　而新政也让我们看到了楼市背后的魄力。并不是每轮新政放开我们都能看到如此大规格的楼市松绑， 尤其对于有着接近2500万人口的上海而言。

　　哪怕极致简单的降低增值税这条放在上海都是天量的税费减免， 而这也让我们看到了5·27、9·29这类政策背后的推动力有多大。

　　得益于此，楼市也被不断推着高位走完2024年。

　　这样的2024年如果还有最后一个关键词， 就是过的太快。

　　有时候觉得是不是日子过的雷同才会遗忘。 但后来心理学朋友跟我说，有时候日子过的太不容易了我们也会选择遗忘。

　　2024年结束了，希望2025年我们都容易些。

　　
（图源：pixabay）

　　（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

　　作者：巧克丽丽编辑：椰子

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