北京买房|朝阳东常营商圈买房-次新和新房怎么选？（上）

常营这个片区老早之前写过，基本上把这个片区内的主流小区都梳理了一遍，最近常营附近也有比较多的新房可以选择了，所以本篇文章分两个来写，上篇主要写这边的一些比较好的次新小区，下篇主要写东四环和东五环的新房及二手房和新房的怎么选的问题。

先来说常营的几个不错的次新改善小区。常营是一个很成熟的商圈，长楹天街购物中心非常大，整个商圈还是挺热闹的，医疗上有一个北京朝阳医院，教育上有陈经纶分校，当然教育这块不是他的强项，之前也有介绍过，就不多说了。

下面主要介绍万象新天、龙湖长楹天街、北京新天地和常楹公元这几个改善次新小区。其中万象新天分5区，我主要看了一区、三区和天际高尔夫（六区），下面这个图就能看出来了，非常大的一个社区，这几个小区大部分都是高层板楼，其他的一些2000年后的小区楼也都比较高，所以常营这块容纳的人口非常多，人口密度也是比较大的。

1、天际高尔夫

万象新天天际高尔夫建于2008-2012年，共16栋板楼，1205户，分东西两个院，东院9栋楼，西院6栋楼，开发商是天鸿房地产，北京鸿瑞翔和物业管理，物业费3.18元，集中供暖，11月挂牌每平均价将近5.4w。

小区进南门后就是花园，绿树成荫，中间有峡谷景观，另外还有一个运动场，运动健身方便。天际高尔夫是人车分流的，其他几个区不是人车分流的，而且天际高尔夫的户型都比较大，一居两居占比比较低，主要是3-4居，纯纯改善盘，单价也比较低

楼体灰色外立面配上绿色玻璃落地窗，看起来已经不新了

人车分流，封闭管理，车户比1:1.5，地下车位，租价450元/月，售价在23w左右，车位充足。

优点：单价和总价都合适

缺点：个别楼栋临马路，注意噪音影响。

地铁出行比较方便，出小区步行大概1km左右就是地铁6号线的常营站。

下面这个户型是129.1平米的两居室，南北通透，低楼层/共18层，目前报价660w。

2、万象新天一区

万象新天一区建于2004-2006年，共38栋楼，一区是低密度小洋房和高层塔楼相结合，由天鸿房地产开发，北京燕侨物业管理，带电梯的物业费2.2元，不带电梯的物业费是1.6元，集中供暖/自采暖，11月挂牌均价将近5.88w。

小区面积较大，绿化率比较高，楼栋间各类绿植、草地、水系等等，环境还不错。健身设施和儿童游乐设施也比较齐全，日常散步、带娃活动都很方便。

人车不分流，地上车位200个，150元/月，地下车位650个，450元/月

缺点：

1. 建成年代比较早，楼体外立面有掉皮现象，看着显旧

2. 人车不分流，开放式小区，社区显杂乱。

地铁出行不太方便，步行大约1.1km是地铁6号线的常营站，稍微有点远。

小区户型种类设计丰富，从一居到叠拼的六居都有，以南北通透的两居和三居为主，可以满足各种需求。

下面这个户型是97.58平米的两居室，南北通透，低楼层/共6层，目前报价710W。

3、万象新天三区

万象新天三区建于2010-2011年，共2栋高层板楼，带观光电梯，共256户，居住人群少，小区比较安静。开发商是北京天鸿控股有限公司，北京燕侨物业，物业费3.18元，集中供暖，11月挂牌每平均价6.43w多点。

万象新天三区是万象社区里唯一一个获得鲁班奖的项目，施工工艺和建筑材料的品质都更高。

绿化率35%，但毕竟小区不大，空间不多，环境干净整洁。

人车分流，车位比是1:1.15，地下停车位300个，车位充足。

优点：公摊小，得房率高

地铁出行非常方便，出小区步行大概500多米就是地铁6号线的常营站。

小区户型没有一居室，下面这个户型是150.63平米的三居室，南西北朝向，1层/共16层，目前报价780w。

以上三个小区都属于万象新天社区，下面这个是社区配套的幼儿园及健身房

4、龙湖长楹天街

龙湖长楹天街建于2012-2015年，共4栋楼，1926户，东区2栋楼，西区2栋楼，西区4号楼是毛坯交房，其余都是精装交房。开发商是北京龙湖置业，龙湖自持物业，物业费5.98元，自采暖，11月挂牌均价每平米6.7w出头。

四栋楼一字排开，总高18层左右，看着很新，比万象新天要气派一些。

楼道全部都是石材铺装的地面和墙面，物业管理不错，毕竟也将近6块了。

小区内地砖铺路，中央有水系景观，花园绿树成荫，虽然面积不大，有些紧凑，但园林设计得比较精致。

人车分流，车户比1:1，地下三层车位，车位500个，月租金1000元，车位比较充足。

优点：

1. 次新房，本小区是常营板块目前最新的两个商品房小区之一；

2. 从小区地下车库可以直接穿行到长楹天街购物中心和常营地铁站。

缺点：小区规模比较小

地铁出行非常方便，小区地下车库可直通地铁6号线的常营站，路面步行距离也仅有200米左右。

小区全是大户型，下面这个户型是136.64平米的三居室，南北通透，底层/共18层，目前报价910w。

5、北京新天地

北京新天地一共五期，分为东西两院，一二期在一个院，三四五在一个院，由北京硕和房地产开发，天诚广夏物业管理，物业费1.98元，集中供暖。

一期建于2006-2008年，共6栋楼，11月挂牌均价4.95w，1194户

二期建于2007-2009年，共7栋楼，11月挂牌均价5w，1023户

三期建于2008-2009年，共6栋楼，11月挂牌均价将近5w，1369户

四期建于2008-2010年，共7栋楼，11月挂牌均价5.23w，1468户

五期建于2009-2014年，共9栋楼，11月挂牌均价5.24w，1541户

小区绿化很好，中心有花园，绿植丰富，内设凉亭、长廊、座椅，南北两条水系贯穿其中，另外健身器材等配套设施也很齐全，毕竟小区的规模非常大，总户数有6000多，活动和绿化都需要比较大的空间。

但是小区的楼层太高了，27层，人车不分流，显得有些乱，而且楼道内墙面有开裂现象了。

电动车自行车停的看着也有些杂乱

人车不分流，地上和地下都有车位，都是固定车位，新住户需要到物业报名排车位，车位紧张。临时停车可以停到地库的临时停车位，1元/小时，不要停在小区中心路的两侧，私自停车有贴条的风险。

地铁出行比较方便，一二期距离八通线官庄站近，步行大概1km，三四五期距离6号线的常营站近，步行大约1.2km。

下面这个户型是一期的，94.41平米的两居室，朝向南西北，中楼层/共28层，目前报价465W。

6、常楹公元

常楹公元建于2013-2015年，共7栋楼，991户，由北京信远置业开发，安泰众和物业管理，物业费5.08元，集中供暖。11月挂牌均价每平米7.47w左右。

楼体外立面以大块卡其色干挂石材搭配深色落地大窗，简单、美观大方，这个小区明显感觉出比前几个高档一些

小区绿化很好，冬天物业还专门给这些树挂上了假花， 夏天时的景色非常好，大片的绿植，中间还点缀着水系、喷泉、凉亭、木桥等景观，蜿蜒曲折的小路穿梭其中，环境优雅，居住舒适。

小区里有塑胶跑道

另外健身器材、儿童游乐区，社区门口有便利店、菜篮子等底商，配套齐全。

人车分流，封闭管理，地下车库，电梯可以直达，车位950个，租价1200元/月，售价40w/个，车位充足。

地铁出行比较方便，出小区步行大约1km左右就是地铁6号线的常营站。

缺点就是楼层有点高，有的楼栋会有采光遮挡的问题，看房的时候要注意一下采光时间观察

小区户型多样，刚需、改善都有合适的户型。下面这个户型是86.9平米的两居室，朝向南，低楼层/共26层，目前报价650w。

总结一下：常营这个板块，以前也是北京的睡城之一，现在虽然建设得非常繁华了，但是还有一些遗留的村迹，比如大集，另外离首都机场很近，在大街上经常看到飞机飞过，房子里面问题不大，整个片区人口非常多，商圈很繁华，楼建的太高了，这几个小区按品质排名顺序大概是：常楹公元>龙湖长楹天街>万象新天>北京新天地，另外常营那边也有新房替代盘可供选择，下一期咱们就围绕常营这块，再来说说这边的新房，看看到底是选新房还是二手房。

《深度思考的买房经验分享》，
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