北京城建的“慢”功夫

文/乐居财经 林振兴

拿地整整一年，房山新盘颐知筑竟然还没有开盘。如此龟速，创了北京楼市的慢纪录。

颐知筑所处地块，是龙年首场土拍出让的房山区拱辰地块。

2024年1月4日，北京城建以22.8亿元的底价，摘得房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块，楼面价1.7万元/㎡，销售指导价4.5万元/㎡。

它起了个大早，什么晚集都没赶上。整整一年了，颐知筑还没有拿到预售许可证。

比它拿地早半个月，同处房山的兄弟楼盘——和知筑，人家早在去年11月就开盘了。

截至1月3日，和知筑网签114套，成交均价37866.54元/平米，去化率19.8%左右，成交额5亿元。

颐知筑与和知筑被视为北京城建在房山的双子座，有同一个爹，但它们的投资主体却不相同。

颐知筑的项目公司为北京城建瑞泰投资发展有限公司，经理为宋春刚；和知筑的项目公司为北京城建长阳投资发展有限公司，经理为连建国。

但两家公司的法人兼董事长都是杨娜，且它们都是北京城建集团有限责任公司的间接全资子公司，不在A股上市公司城建发展（600266.SH）旗下。

颐知筑迟迟未开盘，是不是有意让“兄长”先行。

目前，颐知筑的新动向，就是出街了全套户型图，涵盖面积段为92至143㎡的洋房产品。

在各大新盘狂卷产品的当下，颐知筑酝酿一年，却拿出一套堪称“中规中矩”的产品，没有阳台，飘窗尺度也略显局促。

以主力102㎡户型图为例，面宽9.5米，进深10.2米，三室两卫，格局方正，南北通透。客餐厨一体，南向三开间，飘窗赠送面积4.75㎡；北向无飘窗，有一个不到3㎡设备平台。

更奇葩的是，颐知筑跟兄弟楼盘和知筑在户型上“大撞车”。

例如，颐知筑96平户型与和知筑92平户型都是细长条状。一般细长条状的户型会存在通风不畅、采光差、面积浪费、得房率不高。它们进门都是正对u型厨房；从玄关到餐厅的过道面积被浪费；主卧卫生间是暗卫；北向设置了两个面积不大的次卧，共用一间分段式明卫。

两兄弟的偷面积手法也如出一辙。

和知筑92平三居户型得房率超80%，南向飘窗3.75㎡（0.5*7.5㎡），侧边飘窗共计6.325㎡（12.65*0.5㎡），再加上设备平台目测也有2㎡。颐知筑96平户型同样也是赠送南向飘窗 侧边飘窗 北边设备平台。

再如，颐知筑116平四居户型直接照抄了和知筑112平四居户型，甚至户型解析文字都照搬了过来。它们都是三面宽，主卧有转角飘窗，餐厅位于正中央，入户玄关柜，独立家政间等。

还有颐知筑128平、143平四居户型，也是依次复制和知筑127平、144平四居户型。

为何户型图如此相像，是因为它们设计公司都用的同一家。

和知筑与颐知筑的设计公司都是北京市住宅建筑设计研究院有限公司，该设计公司是北京城建集团有限责任公司的孙公司。前者的中标报价为589.2万元，后者的中标报价为1177万元。

进深君有一个疑问，户型设计都是照抄，为何设计公司收费却更贵了？

不得不感叹，颐知筑真是有好福气，有一个“好哥哥”打前阵，户型设计不费吹灰之力，直接把方案借来就行。

但这也有一个弊端，两个项目差不多的户型，之间距离又不远，和知筑区位优于颐知筑，客户也不傻，肯定选前者。

这或许也是颐知筑拖延开盘的因素之一——在和知筑面前，它不占任何优势。

在业内人士看来，和知筑只是北京城建在房山双子中的一个，也是距离地铁最近，最容易卖的一个。另一个项目颐知著则资源条件较差。

颐知筑由于缺乏地铁配套，加上项目正对铁路良乡站，存在噪音和人流问题，未来可能会成为良乡大学城板块中上车门槛最低的楼盘。

就算没有和知筑，房山板块的竞争也异常激烈，它的库存供应量极大，新盘还有华润京熙润府、京华国贤府、燕京府等，贴身肉搏得很是激烈，甚至有央企拼命甩货准备逃离房山。

从拿地到出图，颐知筑也很磨叽，周期长达8个月。一般来说，北京地产商三个月出图比较正常。

去年9月份，它才公示设计方案，项目案名定为“颐知筑”。

项目建筑规模13.82万平方米，共2个住宅地块及1个幼儿园地块，拟建设34栋5-8F洋房，1206套房源。

其中，东区0028地块容积率1.6，规划15栋6-8F洋房，共572户；西区0035地块容积率1.5，规划19栋5-8层洋房，共634户。

从地块形状看，东区较为方正，但紧邻幼儿园；西区像一个40度左右的锐角三角形，导致大部分房子临马路。

0018地块为幼儿园，地块出让文件上这块地在项目东北角，而在项目设计方案上，幼儿园被放到了东南角。这个调整更有利于楼栋排布，同时幼儿园在位置上与住区之间也更加独立，互不干扰。

此外，项目东边配置了社区综合服务设施，西北部规划有一块商业金服用地。

颐知筑的项目公司城建瑞泰手上，还有一个房山长沟项目，拿地3年，总平图公示一年，也没拿到预售许可证。

相关公司：北京城建sh600266