最新最全！苏州2025买房政策！商贷、公积金贷款、税费一文看懂...

过去一年！苏州购房政策大变样！

2025年买房王牌资料，又上新了！

苏州买房怎么买？

如何认定首套资格？怎么贷款最划算？

今天，一篇文章

把限购、限贷、限售、税费等都解释清楚

还有一些常见Q&A，说不定就有你要的答案

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2025年苏州购房政策

↓带你一图看懂↓

01

苏州限购政策

限购 无需社保或个税
不看面积，全面放开！ 备注：
1、非本地户籍与本地户籍居民家庭适用同等政策；
2、非限购区域（常熟、张家港）购房不计入家庭限购套数

苏州限购条件：

苏州现已现在是全面放开限购，不论是本地人还是外地人，不论新房还是二手房，全部无需社保、不限套数、不看面积，随便买几套！

02

苏州限售政策

限售 新房 取得不动产证满2年 二手房 不限售 备注：
1、限售区域：苏州六大区；
2、四县市（常熟、张家港、昆山、太仓）新房二手房都不限售；
3、2022年5月9日之后家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋不受限制转让年限制约

1、新房

取得不动产证起 2年内 不得转让。

2、二手房

自2022年5月9日起， 不限售 。

3、限售区域

新房限售区域：苏州市区（姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、高新区、工业园区）

不限售区域：张家港、昆山、常熟、太仓

4、二孩家庭

2022年5月9日起，家庭若有新出生人口（二孩及以上），出让房屋时不受限制。

03

苏州限贷政策

苏州商业贷款最新政策
居者制图（2025年1月3日版） 现有房屋数量 贷款情况 首付比例 贷款利率 苏州大市无房 无贷款记录15%3.0% 有贷款且已结清15%3.0% 有1次贷款或1次以上贷款未结清15%3.0% 苏州大市有1套房 无贷款记录15%3.0% 有贷款且已结清15%3.0% 有1套贷款未结清15%3.3% 苏州大市有2套房 无贷款记录或贷款已结清 15% 3.0%1套房全款或贷款已结清，1套贷款未结清15%3.3%在同一预购区，有2套及以上贷款未结清停贷

1、苏州执行认房不认贷：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行均按首套住房执行住房信贷政策。

2、苏州执行跨区域认定首套：

购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套且正在挂牌出售的，购买新房按首套认定。

3、二孩及以上家庭： 对我市二孩及以上家庭办理个人住房按揭贷款时，在住房套数认定时核减1套住房。

4、首套房、二套房的认定，及首付比例

首套首贷：首付1.5成，利率最低3.0%；

有房无贷/有贷无房：首付1.5成，利率最低3.0%；

在苏州同一预购区有房有贷：首付1.5成，利率最低3.3%；

简单来说就是，苏州没房首付最低15%，利率3.0%；有1套房且贷款没结清，首付最低为15%，利率3.3%，在同一区有2套贷款未结清的停贷。

5、公积金贷款上征信

自2023年1月1日起，住房公积金个人贷款信息将纳入征信系统，直接影响首付及利率。

04

苏州公积金贷款

公积金贷款
居者制图（2025年1月3日版） 贷款情况 首房首贷 首房二次使用 二套房首贷 二套房二次使用 个人可贷额度上限 120万 120万 120万 120万 家庭可贷额度上限 150万 150万 150万 150万 购买新建二星级及以上居住类绿色建筑
上浮20% 个人 144万 144万 144万 144万 家庭 180万 180万 180万 180万 多孩家庭额度上浮30%
（有两个及以上子女且至少有一个为未成年） 个人 156万 156万 156万 156万 家庭 195万 195万 195万 195万 全日制普通高校本科以上学历 (在读)、毕业
10年内的高校毕业生/留学回国人员
上浮50% 个人 180万 180万 180万 180万 家庭 225万 225万 225万 225万 余额算法上限 账户余额15倍
缴存基数覆盖月供2倍 账户余额10倍
缴存基数覆盖月供2倍 基数算法 缴存基数×35%×12（月）×贷款期限（年） 利率 1-5年：2.35%
6-30年：2.85% 1-5年：2.775%
6-30年：3.325% 首付款比例20%首套房认定政策 1、网签日期6月1日起，苏州公积金执行“按区认定”有房有贷，只要在本区无房，均算首套房（上一套公积金贷款需还清）；
2、所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定；
3、二孩及以上家庭办理个人住房按揭贷款时，在住房套数认定时核减1套住房。 年龄上限 男≤65岁
女≤55岁 贷款年限 ≤30年

苏州住房公积金管理中心发布细则，优化住房公积金贷款家庭住房认定标准

即公积金首套「按区认定」，目前已经执行。

举例：之前在姑苏区用过公积金贷款，现在去新区用公积金贷款，还是算首套，享受公积金首套房利率2.85%。

划重点：

①苏州公积金贷款依旧只可以使用2次；

②享受公积金「按区认定」首套贷款利率，必须将此前一套公积金贷款还清；

③二胎及以上家庭办理住房公积金贷款时，在住房套数认定时核减1套住房；

④在所购住房所在县(市)区仅有1套住房且已在当地住建部门网上交易服务平台挂牌出售，再办理公积金贷款时，算首套；

⑤公积金贷款新政要求，必须合同网签日期在2024年6月1日及以后的；

网友常见问题解答：

1、在新区用公积金贷款买房，现在去其他区买房用公积金贷款按几套算，利率、首付分别为多少？

答：上一套公积金还清就可以按照首套来算，利率2.85%，首付2成。

2、问：公积金没有用过，算区域首套还能商转公吗？

答：能。

3、问：房子在贝壳挂牌算吗？

答：算。

4、问：从没用过公积金，但家庭名下是有其他全款购买的房子，那现在买房用公积金算首套么？

答：算。

5、问：这个政策只能买新房吗？

答：不限，新房房二手都可以。

6、问：商贷有一套没有结清，公积金贷款首付几成？家里有两个孩子。

答：算首套，公积金贷款首付2成。

05

苏州商转公政策

1、苏州全域执行商转公，且条件大放松

①不再要求夫妻双方在苏州大市范围内只有唯一住房，只需要银行认定为存量首套住房的商业贷款即可实现商转公；

②即使有过一次公积金贷款记录，只要贷款已还清，也可以申请办理商转公。

2、商转公可实行“以贷冲贷”

苏州商转公，可实行“以贷冲贷”，六大区都可办理，不需要提前结清原贷款即可实现转贷业务；

06

苏州契税新政

1、契税新政自2024年12月1日起执行（交税时间）

12月1日后购买住房以及12月1日前购买但尚未申报缴纳契税的，均可按新政执行。

2、契税新政缴纳标准

首套房≤140㎡以下契税1%，＞140㎡的契税1.5%；

二套房≤140㎡以下契税1%，＞140㎡的契税2%；

三套房无论面积大小，一律缴纳契税3%。

简单来说就是，以家庭为单位，契税不再区分首套和二套，140㎡以下，全部按1%征收；三套及以上不限面积全部按3%征收。

07

苏州最新购房补贴

目前苏州新房契税补贴50%与“卖旧买新”契税补贴，都已经截止。但换购住房减免个税还将持续到2025年底。

换购住房个税政策延期至2025年12月31日，新房二手房都适用。

划重点：

①自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

②新购住房金额≥现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；

新购住房金额＜现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

举个例子：小李2023年6月，卖掉姑苏区一套房子，卖房总金额350万元，缴纳1%个人所得税，即3.5万元。（假设已满2年不含增值税）

2024年4月，在新区重新购买一套房子总价300万元，满足卖房和买房时间在1年之内，且满足换购住房退个税的其他条件，则个税退税金额=（300÷350）×3.5=3万元。

③新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

08

苏州落户政策

苏州引发了最新版《苏州市户籍准入登记管理办法》，将于4月1日起正式执行，有效期至2026年3月31日。

目前苏州落户政策，可以通过买房落户、人才落户、积分落户。

1、买房落户：

近日，苏州市公安局发布公开征求《关于实施合法产权住房落户有关事项的通知（征求意见稿）》意见的公告：

1.购买新建商品住房且完成网签备案的，就可以申请落户；

2.拥有合法产权住房的，可以申请落户，不过房屋产权为两人及以上人员共有的，需经所有产权人协商一致确定其中一人申请立户迁入；

3.以上两类人员，配偶，子女，父母可随迁。

2、人才落户：

①放宽本科人才落户条件：本科及以上学历的，先落户后就业，不要求学历“全日制”以及“学士学位及以上”；

②大专落户放宽，≤35周岁，将社保缴纳时间从6个月缩减为1个月；年龄限制放宽，落户年龄放宽到45周岁，但保持社保缴纳时间不少于6个月。

③对职业技能等级三级落户，年龄条件从35周岁放宽至40周岁，社保缴纳时间从6个月缩减为3个月。

④对申请落户前一年内在上海市、江苏省（不包括苏州市）、浙江省、安徽省缴纳城镇职工社会保险，且申请落户当月在苏就业并缴纳社会保险的，可以视同在苏州市连续缴费。

3、积分落户

主要针对学历相对不够、无相应技能、个体户等群体。缴纳社保并且办理居住证（满1年）即可申请积分落户。今天苏州也公布了最新版的积分落户细则，不仅门槛降低，奖励分值也在增加，最低只需250分就能在苏州落户。

具体细则如下↓↓

09

苏州人才优购&人才房票政策

除了这三个区，新区房票安置已经进入评估阶段预计很快就要落地，房票有效期6个月，还可兑换现金；

此外，新区还有“以旧换新”，最高可抵70%！一换一、多换一都可以（试行截止时间2025年1月31日）。

更多信息点击链接：

目前苏州人才优购房源，主要集中于园区、新区部分楼盘。

园区人才房政策

1、人才优购房源：园区范围内新取得预（销）售许可（备案）的，单套建筑面积160平方米以下的商品住房，房地产开发企业应当将不少于其总建筑面积60%的房源，优先出售给符合条件的园区人才。

经园区人才办认定的A、B类顶尖/领军人才，无需社保或个税、户型要求，别墅除外。

2、人才认定条件：在园区就业、创业并连续缴纳社保或个税12个月及以上，个人及家庭（含未成年子女）在苏州大市无自有住房且1年内无住房交易记录的本科和硕士人才，以及在苏州大市无自有住房的博士、园区人才办认定的高层次紧缺人才和特殊人才。

3、无自有住房判定条件：苏州大市范围无自有住房既包括姑苏区、吴中区、相城区、工业园区、高新区、吴江区等6个城区，也包括张家港、太仓、常熟、昆山等4个县级市内无自有住房。无自有住房包括商品住房、动迁安置房和农村宅基地等。

高新区人才优购：

1、在新区就业、创业，连续缴纳社保或个税1年及以上；

2、个人及家庭在苏州无房；

3、一年内无住房交易记录；

4、离婚或房产转移后满两年方可申请；

5、本科以及以上学历人才；

6、一个人或一个家庭只能享受一次优购房政策；

10

苏州最新学位政策

苏州目前六大区均执行“五年一学位”政策，其中园区在2023年12月20日发布学位新政，由“九年一学位”，调整为“五年一学位”，明确小学、初中分段计算，5年即可释放学位。

园区调整“九年一学位”政策：园区各义务教育学校对家庭用于申请入学的合法固定住所信息进行学位登记，登记的合法固定住所五年内认定一名地段生(同一家庭多名子女不受限制 )，小学、初中分段计算。

以上购房政策为2025年最新版，最近有买房计划的朋友建议收藏+转发，绝对干货、绝对实用，祝愿大家都能在窗口期把握机会，购入好房。