地产寒冬并未结束！万科12月份销售面积下滑33%

今年9月24日央行释放了一系列利好房地产的政策，比如统一首套和二套房首付比例至15%，大幅降低购买二套房的门槛，同时降低存量房贷利率至3.3%，新发放房贷利率逼近3%，这些政策一定程度行引发了一轮成交量的恢复。

1、万科2024年销售面积下降26.6%

但是从曾经的地产龙头万科来看，地产的寒冬并未结束，万科1月4日发布2024年12月份销售数据，当月销售面积172.7万平米，同比下滑33%，下图是2024年每个月万科销售面积同比下滑幅度变化，5月份和7月份是下滑幅度较少的，分别只有12%和14%，有三个较高的下滑月份，2月份下滑48%，9月份下滑36%，12月份下滑33%。

值得一说的是9月份和12月份，我们的利好政策是9月24日才宣布的，当时宣布这个政策其实也是因为房地产市场下滑得有点厉害，万科在三季度的每个月越来越下滑得厉害，9月份利好出台后，10月份销售面积同比下滑幅度收窄至28%，11月份更是只有14%，但是12月份又大幅下滑33%。站在万科的角度，9月份的利好政策的刺激效应正在衰退。

下图是万科2023年到2024年每个月的销售面积数据对比图，从这个数据图中我们又可以看到另外一种信息，每年的年中是销售的高峰期，比如万科2024年6月份销售了197万平米的房子，为全年最高，2024年八九月份比较低迷，都只有123万平米的房子销售出去，基本处于全年最低水平，但是10月份开始，在逐渐增加，到12月份增加到173万平米，这也说明如果没有924的政策刺激，万科2024年四季度的销售可能要糟糕得多。

万科2024年全年销售面积是1810.7万平米，较上一年的2466万平米下滑26.6%，这个下滑幅度是小于12月份单月33%的下滑幅度的，部分原因是因为2023年12月份基数较高的缘故。

2、万科2024年销售金额下滑34.6%

万科的销售面积在2024年下滑了26.6%，但是销售金额下滑幅度更大，2024年销售金额为2460亿，较2023年的3761亿大幅下滑34.6%，说明万科也在降价，其中12月份销售金额下滑幅度为29.2%。2024年全年销售单价为13587元/㎡，较2023年的15252元/㎡下跌11%。在寒冬时代，万科也得降价销售。

房地产这两年迎来了大洗牌，万科从曾经的老大变成老四，保利发展以3230亿的销售额夺得冠军，中海地产以3106亿的销售额夺得亚军，华润置地以2611亿的销售额拿下探花，前三名都被国企背景的房企拿下。曾经的恒大、碧桂园和融创已经在10名开外，碧桂园只有605亿的销售额，名列16名，融创以471亿的销售额名列18名，恒大的排名更是在30名开外。

万科的销售下滑幅度是大于全国整体情况的，根据统计局的数据，2024年前11个月全国新建商品房销售面积为8.6亿平米，同比下滑14%，销售金额为8.5万亿，同比下滑19%，全国的商品房销售面积和销售额下滑幅度都明显小于万科，万科当前遭遇的困境不仅仅是行业带来的，而是自身也存在的。

3、万科在积极降杠杆

我曾经查过万科的有息负债，，即便是在喊出“活下去”之后，有息负债是在快速增长的，这说明万科的执行并没有将战略上的“活下去”融入内心进行落地，万科曾经是中国房企的标杆，也有很多人认为万科是一面旗帜，他不能倒，否则对房地产行业的冲击太大了，但是从现在的排名来看，万科已经落后到第四名了，标杆一说早已名不副实。

万科在12月份罕见地再次拿地，从北边的天津和唐山到南边和西南的广州和贵阳，占地面积总计21.3万平米，需要支付的地价为23.66亿，沉寂一段时间之后恢复拿地，或许从万科的角度来看，公司已经恢复了不少元气，需要更多的土地储备来为将来打算。

从财务上来看，2024年注定是万科历史上最难看的一年，前三季度营收为2199亿，回到5年前2019年的水平，净利润上亏损179亿，全年的亏损奔着200亿去了，因为房地产的结算存在滞后性，卖出去的房子要结算为收入，一般需要2年时间左右，2024年的财务数据难看，那是前两年的结果，2025年或许会更难看。

万科在过去的一年中已经采取了许多措施来降低杠杆、降低负债，2024年三季度末，资产负债率已经从2018年高峰时期的84.6%降低到72.4%，6年时间降低了12个百分点，负债从2021年的1.55万亿降低到2024年三季度末的0.98万亿。