2025年，买房竟然会变得更难！（深度好文）

中介说，今年不想回家过年。

上周，约了个许久不见的中介老哥看了几套房子。老哥刚见面，就意味深长地同我讲：“小江啊，今年是真不想回家过年。”

中介老哥一句话，把我的思绪拉回到了上一次我们见面的场景。时间大概在四五个月前，那时的中介老哥，无奈又焦虑，倒上一杯酒，倒头就是闷。

没别的原因，因为那时的他已经很久没有开单。

想到此，我揶揄了一句：“不会是今年没挣钱，没脸回家见父母吧？”

可谁知，老哥冷笑一声：“这都是什么时候的老黄历了。12月份，老哥我挣了这个数！”随之，他比了个“OK”的手势。

泥沙俱下的12月份。

统计完部分城市的12月份数据，我们明显可以看出事实并非如中介说的那么美好。

图表之中，两种数据类型的城市泾渭分明。

一类以北上广深为代表，紧随其后的是头部二线城市。

这些城市都有大致相同的趋势：

1.对政策次次有回应。

527政策之后，二手房成交量迅速被拉升；

930政策之后，10月份二手房成交量也肉眼可见地被抬高。

2.930政策是“历史性”的转折点。

从成交量级看，

930新政后的成交量明显高于527新政的成交，市场热度更甚一筹。

同时，930新政后的成交量均在城市繁荣线之上，并且各个城市都在创造历史新高。

上海，二手房成交繁荣线为18000套。

10-12月，上海连续3个月二手房成交量在24000套以上。

12月份，上海二手房成交将近3万套，创47个月以来新高。

深圳，二手房成交繁荣线为8000套。

10-12月，深圳连续3个月二手房成交量在8000套以上。

12月份，深圳二手房成交9000余套，刷新2021年以来最高值。

杭州，二手房成交繁荣线为8000套。

10-12月，杭州连续3个月二手房成交量在9000套以上。

11月份，杭州二手房成交10000余套，创20个月以来新高。

从成交走势看，

527新政之后，成交量持续下滑。市场从被政策小药丸拯救到被反噬的过程中，跌入了更低谷。

彼时，市场人心惶惶。

930新政之后，成交量持续保持高位，且呈上升趋势。

上海、深圳、成都、南京，二手房成交量均保持高位，第四季度成交量一月更比一月高。

此时，市场走出阴霾。

如果将以上数据转换为一张图，你就会更好地理解下半年的走势。

看着这些走势大体相同的线条，我们将这些城市称之为——

V字型城市。

其中，北上广深930新政后的反转效果最醒目，属于“深V型城市”。

以杭州成都等为代表的头部二线，则属于“浅V型城市”。

V字型城市的反面则是一字型城市。

嗯……这些城市，就有些一言难尽了，先看走势图吧。

两个关键政策节点，这些城市基本没有把握的很好。

527新政后，这些城市二手房成交并没有明显的拉升，随之进入下行通道。

930新政后，经历了10月份短暂的二手成交回升后，11月份又又又泄力了。

用一句话来形容，大概就是—

政策小药丸只是轻捏了这几根线条，随即就失效了。

强力救市的两波政策之后，市场没有产生内生动力——

2025年，这类城市的日子大概还是会很难熬。

看完以上两类城市，你应该就能明白——

不想回家过年的中介，全是北上广深杭州成都的中介。

这些城市，走出了“药效期”，迸发出了市场潜力。

而普通城市的中介，恐怕早已打包行李，坐上了回家的列车。

头部二手房市场的内生动力来自于哪里？

我大致总结了三大要点。

一、回到上涨前夜的基本盘。

这些年来，房价都跌回几年前了？

这张图说明了一切。

过去的几年，把从16年起上涨的房价全部给跌回去了。

单从价格上看，我们已经回到了房价上涨的前一夜。

二、政策催生的购买力。

930政策大礼包中，包含了各种各样的工具。比如降低房贷利率、降首付，以及各个城市积极响应后的限购放宽。

这些工具，大体上可以作用类型分为两类——

1.吸引更多的购买力。

二线头部城市全面放开限购，一线限购放宽，全部都是在降低购房资质的门槛。

最终，造成了大城市虹吸小城市购买力的局面。

2.释放更多购买力。

通过降低首付，让手头资金不多但想买房的人，有了买房的机会。

通过降低房贷利率，降低购房成本，让想买房的人有了买房的可能。

最终，释放了市场中潜在的购买力。

以上，是日积月累的前期优势。

本次10-12月，二手房势头越来越猛的核心是第三要点。

三、迅速去化的新盘，把购买力逼入了二手市场。

请仔细回忆，930新政后的市场情况——

2024年10月份，全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；

2024年10月21日-10月27日，监测重点城市新房成交环比上升23.5%，二手房成交环比上升7.15%。

930新政之后，率先跑起来的是新房市场。

一线以深圳为例，

2024年10月，深圳新房认购破万套，是19年来的头一遭。与此同时，深圳新房网签量环比上涨约146%，而二手房过户量环比涨了约90%。

10月第一周，新房认购量较去年同期增长664.14%；二手房则同比涨339%。

二线以成都为例，

2024年10月新房成交量环比上涨36.75%，二手房环比上涨30.21%。

紧接着，

原本积压的库存，迅速清空。

新房去化周期被压缩到了极致。

深圳，

目前新房库存不到4万套，以24年第四季度的去化水平，去化周期大约5个月左右，而在半年前，深圳的去化周期还有22个月。

短短几个月，深圳去化周期压缩了17个月。

目前，

上海新房去化周期为13个月；

杭州新房去化周期为9个月；

成都新房去化周期为14.5个月

头部市场新房正在越卖越少。

同时，供应都是结构性的——

优质的新房，市场再差也能慢慢去化；差一些的新房，市场再好去化也不会太容易。

也就是说，

北上广深杭州成都这些头部城市，优质新房供应基本清仓了。

眼看着新房价格在涨，新房越卖越少，那么许多买家自然就按捺不住地涌向了二手市场。

由此，我们可以拼凑出二手房市场逐月升温的逻辑——

新房市场持续热销，喜迎大量购买力。

优质新房库存见底，出现供不应求的局面。

大量购买力被逼入了二手房市场。

楼市下半场：逼空行情。

几个月前，娃哥在深圳亲眼见证了新房市场的逼空行情，在娃哥的描述中，两个印象深深刻在了我的脑海——

一是价格的波动。

一套87㎡的三房，单价5万1。8天前，同楼层同户型，单价4万8。

短短一周，涨了20万。

二是销售的态度。

娃哥说，售楼部里，销售说的最多的一句话是：

你今天能不能定，不能定的话，我就不给你算价格了。反正这套房很快会被卖掉，算了也没多大意义。

以上，便是新房市场的逼空行情。

接下来，

恐怕已经到了二手房的逼空行情。

以70城房价的统计为切入视角，你能看到价格上涨带来的逼空。

其中，北京、上海、深圳、杭州、成都已经完成二手房价环比两连涨。

10月份，五座城市市场整体涨幅分别为1%、0.2%、0.7%、0.8%、0.4%；

11月份，整体涨幅分别为0.9%、0.4%、0.5%、0.8%、0.7%；

以二手房挂牌在售量为切入视角，你能看到可售房源的减少。

看一眼深圳的二手房挂牌。

11月份，挂牌仍在增多。

这是购买力涌入市场后，买房们积极出货的局面。

此时，仍是卖家市场。

12月份，挂牌量下降。

买卖双方主动权交接即将完成。

以实地二手房市场的感受出发，你会感受到什么？

是与新房市场一样，短时间内完成价格的上调吗？

错！

二手房市场的逼空行情就像是一场无痛的手术。

以我个人经验为例，过去半年里在杭州亚运村看了几次房——

10月底，日耀之城滨水区144方中高层，总价780万。

11月中旬，出现了几套同区位同户型房源，挂牌价在800万左右，只不过位于低楼层。

再后来，同区位同户型房源，挂牌价均在800万以上。

最后，该类型的房源整个小区也没几套了。

这才是二手房逼空的走势——

首先，低价优质房源率先出清。

从而，让价格接近但低楼层的户型成为了小区的最具“性价比”房源。

紧接着，随着低区房源的出清，曾经的高挂牌房源又成了小区的最底价。

由此，完成了一轮价格上涨。

最终，好房源被挑挑拣拣，只剩得几套天价挂牌房源。

但是！

对于大多数买家而言，根本看不到价格上涨的内在逻辑。

一轮涨价下来，大多数人大概就是走了这么个心理过程——

看中的房子消失了。

同类型低楼层的房源，挂牌价这么高，再等等看吧！

这套新挂牌的房子怎么涨价了？

紧接着，

迷茫。

无奈。

一声叹息。

正如麻醉苏醒后的病号，先是懵逼然后再隐隐作痛。

这才是二手房的逼空行情。

防不胜防。

2025年，买房真的要变难了。

请注意，

这里特指一线城市，以及头部二线城市。

因为，

我们看到了城与城之间正在一个分岔路口。

头部城市的市场，仰着头向上。普通城市，仍旧平平淡淡。

对于那些到大城市打拼的年轻人，那些新深圳人、新杭州人来说，城与城的差距拉开意味着买房定居在大城市的道路更加艰难。

这条道路，想必大家都清楚。

卖掉老家的房子、凑齐六个钱包……如今，年轻人冲向大城市的筹码又轻了一分。

因为，

头部市场的竞争更加激烈。

2024年12月底，深圳首批共有产权房售罄。

两天，卖了2393套。

此批共有产权房共计1万余人认购报名，其中多余陪跑者正在等待下一批房源的到来。

深圳刚需，拼了命都想要一套房子。

今年1月初，杭州主城首个不限价楼盘正式公布摇号结果。

项目均价涨了5%，其中最低价房源总价为520万。

也就是说，相比从前，一套房至少涨了25万。

即便如此，该盘首次摇号，中签率仍然低至21%。

5个人抢一套涨价房。

不用怀疑，今后这个楼盘还要继续涨价

今年，头部市场的中介们吵着不想过年，因为过年影响到他们开单了。

今年，其实一大批买房人也不想那么早过年，他们说：

得把房子买好，才好安心过年。