杭州二手房年成交量，首次超新房！2025年房价会怎么走？

降准降息、取消限购和限价、首付最低……在一阵阵政策暖风之下，杭州2024年二手房“成绩单”出炉，据杭州贝壳研究院数据，2024年杭州十区二手房共成交93632套，环比2023年增长18%。这也是自2021年起，4年来成交量最高的一年。

同时，杭州去年住宅成交均价为2.9万元/平方米，环比前年的3.1万元/平方米，下滑7.4%。“以价换量”的趋势不变。

值得一提的是，2024年杭州十区新房、二手房总计成交15.7万套，其中新房、二手房成交占比约为四六开。杭州二手房成交量首次超过新房——这也意味着，杭州已进入“存量房时代”。

2024年杭州二手房市场

月成交量拉出“V”字

回顾2024年杭州二手房市场的整体表现，不难发现，这一年是各项宽松政策贯穿始终、市场活跃度快速提升的一年。

具体来看，1月和2月受春节假期影响，成交出现了年内首次谷底曲线。然而，随着3月的到来，积压需求的释放、学区房的需求以及楼市宽松政策的出台，共同推动了年内第一个成交高峰。此后连续4个月，二手房成交量保持在8000套之上。

下半年市场进入高位运行后的自然冷却，从7月份开始连续三个月环比下行。到了10月份，在全面取消限价、降低二套首付比例、降低利率等一系列重磅政策刺激下，杭州二手房月成交量再度拉回8000套之上——10月份成交9170套，环比上涨51.4%。

11月份，叠加契税新政效应，杭州二手房月成交量时隔20个月后又站上1万套以上的高位。

12月政策余热仍在，最终以9865套的月成交量实现全年稳健收官。

回顾全年，杭州二手房市场拉出了一个漂亮的“V”字。

杭州二手房连续3年“以价换量”

目前仍有八成房源降价出售

虽然成交活跃度提升，但从价格来看，2024年杭州二手房市场仍处在“以价换量”的筑底阶段。

杭州贝壳研究院统计，2024年杭州全年住宅均价为2.9万元/平方米。这也是杭州二手住宅房价连续下降的第3年。

面对市场的变化，杭州房东只想出货不想涨价，绝大部分二手住宅都选择了降价出货的模式，即便各种利好政策一度提振了很多业主的情绪，却并未根本改变市场整体走向。整个上半年，杭州二手房的涨价信心指数徘徊在6%-8%之间，反映出较低的市场期望值。

变化出现在下半年，在政策面的积极信号下，尤其是10月份全面取消限价和降低利率等新政出台后，直接提升了房东对楼市的乐观预期，房东涨价信心指数出现了明显的反弹，10月份达到全年峰值12.39%，随后的11月份也保持在较高水平，不过并未扭转全年房价下行的大势。

杭州我爱我家研究人员分析，受到多轮楼市新政的持续刺激，杭州的高性价比房源已面临出清，目前市场还相对比较稳定且理智，绝大部分房东的心态并没有因为成交量上升而盲目提价，“截至目前，仍有八成房源处于降价阶段”。

上半年“老破小”发力

下半年改善型次新房登台

健康的楼市，通常是由“刚需-刚改-改善”阶梯式循环转动起来的。2024年的杭州二手房市场同样如此。

如果说去年上半年杭州二手房市场的复苏始于刚性需求，卖得好的多为“老破小”、学区房；那么下半年市场主要由品质次新需求主导。

去年自3月份开始，市中心范围内采荷、朝晖、大关、翠苑等云集了大量“老破小”的板块率先“突围”，消化存量的速度惊人。

数据显示，朝晖小区3月份成交40套，到4月份更是飙升至73套，创造了最近3年的最高纪录，即便五六月份稍有回调，仍稳定保持在每月成交50套以上的高位。

翠苑、采荷、大关等小区的成交数据也在3月份突破了40套，远超去年同期平均水平。

“上半年老小区的发力，一方面，传统小阳春叠加全面取消限购的政策利好，让一些着急置换的卖家，拿出了更有诚意的价格来挂牌，涌现了一批低总价、高性价比的房源。”西湖区文一路附近资深中介小胡说，部分老小区的房价经历了大幅调整，甚至回落到2017-2018年的水平。

数据来源：杭州贝壳研究院

比如朝晖小区，对比2020、2021年高峰期3.7万元/平方米的成交价，现在价格已经缩水了20%；采荷小区今年3.8万元/平方米左右的成交单价，较高峰时期已经跌去了超1万元/平方米；翠苑小区最近3年的成交均价，也从3.5万元/平方米下跌至现在2.8万元/平方米左右。

去年下半年，一个明显的变化出现在市场上——次新房源和改善型需求开始大放异彩，特别是亚运村、申花、钱江世纪城、奥体等热门板块的高总价改善房源，迎来一波成交高峰。

其中，亚运村板块的表现尤为抢眼，板块内两个代表性小区——桂冠东方城和日耀之城，仅用半年时间，就卖出了其他小区一年甚至更长时间的套数，分别成交了256套和106套。

除亚运村外，申花板块的杭樾润府、运河新城的河映云集公寓、文晖板块的锦尚和品府等交付不久的次新盘，成交同样不容忽视，去年下半年同样频繁占据热门成交榜单。

良渚、五常、闲林、临平等板块内的次新二手房成交亦呈现明显活跃态势。如翡翠城、未来公寓、雅乐国际、西溪海花苑等多个小区，成交量下半年显著上升，不少小区在“以价换量”的带动下甚至实现了翻倍成交。

以翡翠城为例，去年全年共成交324套，位列杭州二手房住宅成交第二位。下半年相较于上半年的成交量增幅达到47.3%。价格上，成交均价集中在2.6万元/平方米-3.5万元/平方米，相比于2023年的2.8万元/平方米-4.1万元/平方米，有7%-15%的跌幅。可见，高成交的背后主要还是小区“跌出了高性价比”。

2025年会有“金三银四”吗？

杭州房价会怎么走？

“进入2025年，预计杭州二手房市场将持续承受来自多重因素的压力。”杭州我爱我家研究人员分析，从历史成交趋势来看，预计2025年上半年将继续遵循以往的季节性波动规律，迎来传统的“金三银四”行情，而这也将成为支撑全年市场情绪的一个亮点。

由于2025年春节假期在1月，传统意义上市场启动的时间点，或将较往年提前。2024年的成交量增长，更多的是政策刺激与购房者心理预期共振的结果，不是市场基本面的根本好转。所以2025年楼市的持续修复和发展，归根结底还要取决于宏观经济环境的稳定和居民实际购买力的提升。

2025年杭州房价会怎么走？

在2024年，“以价换量”是杭州二手楼市的主旋律，推动了成交量的回升。相关研究人员预计，这一基调仍将延续，但价格下跌的速度与幅度相比之前会有所收窄。接下来，不同板块，甚至不同类型房源之间的房价，会呈现明显的分化特征——核心城区，有优质学区、便利交通等优质资源集中的区域，房价可能保持相对稳定，甚至有小幅上扬的空间；相反，边缘地区特别是供给量较大的区域，无论是新房还是二手房，都可能面临比去年更大的降价压力。

橙柿互动·都市快报 记者 陆丹

编辑 高欣奕

审核 罗祎 王晨郁