2024年一线城市租金下跌，仅北京集中式公寓仍涨

北上广深作为中国一线城市，长期以来源源不断地吸引着来自全国各地甚至全球众多人才。随着年轻人的涌入，一线城市的房租水平也一直在全国持续处于领先地位。

4个一线城市中北京无论是个人房源还是集中式公寓的租金水平都是最高，分别为114.44元/月/m²和191.05元/月/m²，上海其次，分别为102.99元/月/m²和158.21元/月/m²，深圳再次，分别为94.67元/月/m²和103.69元/月/m²，广州最低，分别为59.44元/月/m²和87.55元/月/m²。

从个人房源和集中式公寓的租金价格对比可以看到，随着长租公寓行业加速发展，集中式公寓房源在品质和服务上更具优势，因此整体租金水平要高于个人房源。

同比来看，2024年北上广深四个一线城市租金整体下跌，仅北京集中式公寓租金坪效出现上涨。

主要为两方面原因，一是随着经济压力增大，租客对未来收入预期下滑，消费观念更加理性，在租房时更加谨慎，在一定程度上抑制了租赁市场需求和租金水平；二是大量保租房冲进市场提供了更多的选择，对租金形成了一定的冲击。

随着房地产行业由传统的“商品房主导”模式逐步转型为“租购并行”的新模式，保障性租赁住房已成为租赁市场发展的核心力量，未来随着整体竞争加剧，租赁市场也将变得越来越“卷”。

克而瑞长租监测数据显示，2024年北京无论是个人房源还是集中式公寓的租金水平皆为4个一线城市最高。

其中，个人房源租金为114.44元/月/m²，同比下降4.64%，有6个区域个人房源租金水平破100元/月/m²，分别为朝阳区、东城区、丰台区、海淀区、石景山区和西城区。

北京17个区（含经开区）4涨13跌，其中平谷区同比涨幅最高，为3.71%；怀柔区同比跌幅最大，为33.08%。

从房源量来看，朝阳区仍为挂牌与成交主力区，海淀区、丰台区次之。整体来看，依然呈现供大于求的市场态势。

集中式公寓方面，北京集中式公寓朝阳区无论是门店项目数还是总房源数均居于首位。

从租金来看，北京集中式公寓租金坪效呈持续上涨趋势，当前租金约191.05元/㎡/月，租金较去年提升10元/㎡/月，是4个一线城市中唯一仍保持上涨的城市。

可以看到，北京集中式公寓租金整体明显高于个人房源，这主要是由于长租公寓行业加速发展，集中式公寓房源在品质和服务上更具优势，吸引租客，分流了个人房源的租赁需求，受市场竞争影响，刺激了个人房源租金下跌。

4个一线城市中，上海个人房源租金跌幅最高。

克而瑞长租监测数据显示，2024年，上海个人房源租金水平为102.99元/月/m²，同比下降7.91%。上海16个区各个区域租金都同比下跌，其中松江区降幅最大，为16.92%。

上海个人房源租金下跌，主要受保障性租赁住房建设和供应持续推进影响。上海大力发展保租房，大量保租房冲进市场提供了更多的选择。

克而瑞长租监测数据显示，截至2024年11月，上海市场化房源和保租房房源量35万间，规模远超其他重点城市，其中，保租房房源量已高于市场化房源。

对比4个一线城市市场化房源和保租房房源量来看，上海无论是供应量还是增长速度都明显高于其他城市。

集中公寓方面，2024年，上海集中式公寓租金水平为158.21元/月/m²，出租率为85.67%，各区出租率最高的是虹口区，达90.24%，也是上海唯一平均出租率超90%的区。

上海16区中9区集中式公寓租金水平破100元/月/m²，其中，黄浦区、静安区、徐汇区租金单价领先，都超200元/月/m²，

2024年上海集中式公寓租金坪效较个人房源表现相对较高，呈波动下调。一方面上海集中式公寓项目持续入市，拉高城市规模，但市场需求有限，多项目主动降价以提升出租率，直接导致城市租金持续下滑；另一方面入市项目以保租房为主，受租金限制影响拉低整体情况。

广州和深圳这两个城市，整体房租较北京和上海都低，其中广州为4个一线城市中最低。

根据克而瑞长租监测数据显示，2024年，广州个人房源租金水平为59.44元/月/m²，同比微降0.23%，是4个一线城市中降幅最低的城市。

具体到各城市各区来看，广州11个区6区降价，5区上涨，从化区跌幅最大，同比下跌3.4%，荔湾区同比上涨2.15%，涨幅最大。

集中式公寓方面，2024年广州租金水平为87.55元/月/m²，共3个区域租金水平破100元/月/m²，分别为越秀区、天河区和海珠区。

从广州整体规模走势来看，近两年广州集中式公寓规模有效控制，在规模控制下，近一年全市租金坪效整体控制在85-90元/㎡/月区间，租金水平相对稳定。

深圳方面，2024年个人房源水平为94.67元/月/m²，3个区域租金水平破100元/月/m²，分别为福田区、高新区、南山区。

2024年深圳10区（含高新区）集体下跌，从0.46%到7.46%不等，其中宝安区降幅最大，租金同比7.46%，罗湖区降幅最小，为0.46%。

这主要是由于深圳集中式公寓的供应量持续增大，市场竞争加大，带动租金呈波动下调。

集中式公寓方面，2024年深圳集中式公寓租金为103.69元/月/m²，4个区域租金水平破100元/月/m²，分别为盐田区、罗湖区、福田区、南山区。

截至11月底，深圳市场化房源和保租房房源规模超28万间，其中保租房房源与2023年基本持平，市场化房源超17万间，较2023年全年增长1万多间。

需要注意的是，从11月深圳各类型集中式公寓在租量比例来看，白领公寓在租量明显下降，但蓝领公寓和金领公寓这类型公寓在租量在迅速提升，体现出市场对类型诉求的一些“微妙变化”，也反馈高端公寓的诉求在调整。

从数据面来看，北上广深4个一线城市租金整体均出现不同程度下跌，其中4个一线城市个人房源租金全线下跌，集中式公寓租金仅北京保持上涨。

分析原因，个人房源租金价格下跌主要受集中公寓入市及保租房双重影响，尤其是部分非核心区域且有较高供应的区域，个人房源租金下降幅度更高。集中式公寓则主要受市场集中入市竞争影响更大。

具体到4个一线城市来看，广州在集中式公寓规模有效控制后，近一年租金坪效控制较好，而北京、上海大力发展保租房，对市场形成了一定的冲击，尤其是上海个人房源同比跌幅达7.91%，明显高于其他城市。

我们认为，随着保障性租赁住房建设和供应持续推进，短期内对市场仍有较大影响，但长期来看，也更有利于市场规范及健康发展。无论对于个人房源还是集中式公寓而言，未来租客在品质上的要求会越来越高。（来源：丁祖昱评楼市）