深度调研丨中国不动产首席展望2025：市场走势篇

一、引言

2024年，中国不动产行业经历了一系列密集的政策调整。中央及地方政府出台了一揽子措施以促进市场平稳健康发展；政策力度持续加大，旨在满足居民多样化的住房需求，同时防范化解不动产市场风险。为客观评估新政下的市场情绪、预期和信心，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合中国房地产报，发起“中国不动产首席展望2025”研究课题，对约150家行业头部机构的管理层进行深度问卷调研。

本文为系列调研报告上篇——《市场走势篇》。关于房企、金融等专业机构对市场走势的信心，调研报告主要包含以下结论：

（1）总体情绪：机构对2025年宏观经济和不动产行业的预期审慎乐观，对宏观趋势的信心打分略优于行业；对A股整体与公募REITs的情绪分值相对较高，但是对地产股的信心不足。

（2）情绪分布：2025年机构对不动产行业的相对乐观的情绪分值聚焦于一线城市；从业态看，审慎乐观的情绪分值集中在房企对住宅市场的评估。

（3）政策评估：机构对需求端政策效果的评价优于供给端；并期待2025年在降低贷款利率、增大税收优惠力度、优化一线城市限购政策等需求端方向上，进一步看到更有力的政策支持。

二、调研方法和调研对象

本次问卷设计由两部分组成：1）市场走势：问卷涉及机构对2025年宏观经济、不动产行业、二级市场的总体情绪展望，对不动产行业细分领域的情绪打分的分布，以及对行业供需两端和总量政策有效性的评估与期待。2）企业预判：课题组按受访机构类型，设计了房企、金融及其他专业机构三类问卷，问题涉及对不动产的投融资、市场企稳面临的挑战与政策方向等方面的评估和预期。

问卷的题型分两类：一是考察机构对不同指标的信心值，设计0-100的区间并以50为分界线，获取机构打分以判断其情绪倾向。二是考察机构对政策、行业挑战及走势的预期，就以上主题设计具体选项，由机构进行重要性排序，以获取最受期待的选项排行。

调研对象由五道口金融学院不动产金融研究中心和中国房地产报定向邀请，匿名参与调研。受邀机构包含头部房企、金融机构和其他专业机构；机构实控人或集团副总裁以上受访者超过三分之一。整体而言，样本机构整体分布合理、代表性强，调研结果具有行业代表性。

具体而言，本次调研覆盖了90余家代表性房企，占全部受访者的63%，其中房地产央企国企和民企[1]的比例分布约为6:4。其余50余名受访者分别来自基金、资管、券商、银行、保险等金融机构，以及房地产业内的研究/咨询、媒体、经纪、会计、工程和设计等其他专业机构（图1）。

图1：受访机构基本情况概览

三、调研结果

（一）总体情绪

01 宏观经济与不动产行业信心展望

机构对2025年宏观经济和不动产行业的预期审慎乐观，对宏观趋势的信心打分略优于对行业发展的预期（图2）。从信心分值的分布看（图3），超六成房企和超半数金融等专业机构受访者对宏观经济持乐观预期；机构对不动产行业预期有所分化，房企较有信心的机构约占六成，大于金融等专业机构这一比例的不足四成。

图2：2025年宏观经济与不动产行业信心展望

图3：2025年宏观经济与不动产行业信心分布

上述数据表明，一方面，2025年整体信心的审慎乐观显示出宏观和行业端均拥有一定信心基础。另一方面，指标间、机构间的信心差异显示，不动产市场正处于深度调整阶段，政策作用的可持续性尚不明朗，使得机构对行业的信心有限。

02 中国二级市场大盘及不动产相关板块信心展望

2025年机构对A股整体与公募REITs的表现相对乐观，对地产股信心不足。图4显示，在不动产及关联产业承压的背景下，机构对房地产和建筑板块股票信心不足且建筑板块信心更弱；产权类和经营权类公募REITs二级市场的信心值略低于整体大盘，但高于传统房地产和建筑板块，说明市场对公募REITs这一代表不动产金融新模式的产品持一定的认可度。

图4：2025年二级市场大盘及不动产相关板块信心展望

从信心分值的分布看（图5），近七成受访者对A股整体市场持乐观预期；房地产和建筑板块股票市场持乐观预期的房企约半数，而金融等专业机构不到四成。而在公募REITs二级市场则相反，金融等专业机构的乐观情绪高于房企，对产权类和经营权类公募REITs有信心的金融等机构受访者分别超六成和近七成，均超出房企的乐观者比例，说明公募REITs产品在资本市场上对金融机构具有一定吸引力。

图5：2025年二级市场大盘及不动产相关板块信心分布

同时，经营权类公募REITs展现出优于产权类公募REITs的预期表现，这可能与其更高的派息率和更低的波动率有关。产权类公募REITs目前涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施类，适合底层资产增值空间较强时投资，匹配的投资者往往风险偏好相对更高；经营权类公募REITs目前涵盖交通、能源、生态环保基础设施类，现金流相对稳定，每年收费收入较容易预测，更适合注重分红和稳健性的投资者。因此，在当前不动产行业相对低迷的整体氛围下，经营权类公募REITs等相对稳健的投资标的或许更受关注。

课题组观点

在总体情绪层面，测度经济整体信心的指标表现均优于不动产行业的相关指标。在本轮周期重塑过程中，不动产行业的信心修复相对于宏观经济具有滞后性。当宏观经济率先企稳、居民就业与收入预期稳步回升，不动产行业方能随之回暖。

（二）情绪分布

01 不同线级城市不动产信心展望

机构对2025年不同线级城市不动产市场的预期分化明显，乐观情绪聚焦于一线城市。一线城市的信心值最高，二线城市信心中性，三线及其他城市悲观情绪较浓（图6）。从信心分值的分布看（图7），约九成受访者预计一线城市不动产市场倾向乐观，在本次调研中具有较强的一致性。对二线城市不动产市场持乐观或悲观预期的受访者几乎各占一半，或预示未来一年二线城市的不动产市场可能变化不大。约九成受访者对三线及其他城市不动产市场持悲观态度，或将预示主要房企和金融机构进入这类城市投资不动产的可能性将较低。至此，城市间的分异基本形成共识，资产所处的城市能级成为决定市场信心水平的关键因素。

图6：2025年不同线级城市不动产信心展望

图7：2025年不同线级城市不动产信心分布

02 不同业态不动产信心展望

机构对2025年不动产行业的乐观情绪按业态主要集中在住宅市场。所有业态中，机构的二手住宅信心值较高，其次为一手住宅；而非宅中仅新兴产业类不动产市场预期略为乐观，其他业态相对悲观，且不同业态间的信心差异较大（图8）。

图8：2025年不同业态不动产信心展望

关于住宅市场，一方面，房企的信心强于金融等专业机构（图9）。近七成房企受访者对一手住宅市场持乐观预期，这一数值在二手住宅市场是近八成；而金融等专业机构对一、二手住宅市场持乐观预期者均仅超四成。这显示出一揽子政策下的住宅市场信心从行业的产业端房企开始修复，但仍需进一步传导至金融端，使得资金支持切实落地。另一方面，房企受访者对所处机构的住宅销售前景审慎乐观，央企国企预期略高于民企（图10）。房地产央企国企的销售情绪值和持乐观预期的比例均高于民企，说明市场的天平仍倾向央企国企，民企需要更多针对性的政策支持以激发参与信心和市场活力。

图9：2025年一、二手住宅不动产信心分布

图10：2025年房企住宅销售情绪展望及分布

关于非宅市场，机构对大多非宅不动产信心不足（图11）。对办公类不动产市场持悲观心态的受访者约占八成，相对极端的是，近半数受访者的信心值低于30，预示着写字楼、商务园区等办公类不动产市场在2025年或将持续处于低谷。对零售类、公寓类不动产市场持悲观心态的受访者均约六成，显示出尽管近年国家对购物中心、社区商业、长租公寓、保障性租赁住房等业态给予政策支持，包括REITs也逐步扩容到这些领域，但底层资产的市场信心亦较为有限。只有在仓储物流、数据中心等新兴产业类不动产市场，约六成受访者持相对乐观心态，展现出与新质生产力挂钩的持有型不动产相对拥有市场活力，或将率先迎来市场修复。

图11：2025年不同业态非宅不动产信心分布

课题组观点

在情绪分布层面，机构对不同线级城市、不同业态不动产市场的预期冷热不均，显示未来行业的分化恐将加剧。在政策应对上，不同城市应加力落实按需定供，精准定位供给的不动产数量和业态类型，不断优化资产配置。

（三）政策评估

01 2024年已出台政策的有效性展望

2024年已出台的政策中，机构评估总量政策和不动产需求端政策的效果相对乐观。其中，总量货币及财政政策包括降准降息、专项债用于收储等，正在发挥稳定基本盘和居民、企业信心的作用；不动产需求端政策包括降低房贷利率、优化限购政策、降低首付比例等，正在降低居民购房门槛和成本，助力购房需求回稳；不动产供给端政策包括收储、保交房、白名单、出险企业并购重组等，力求化解房地产风险。调研结果显示（图12），机构对以上三类政策均持谨慎乐观预期，预计总量政策效果相对突出，行业需求端政策效果紧随其后并优于行业供给端政策效果。

图12：2024年已出台政策的有效性展望

从信心分值的分布看（图13），六成左右的房企和七成左右的金融等专业机构受访者对总量政策和行业需求端政策效果持乐观预期，而这一数值在不动产供给端政策方面为刚好半数。综合来看，现有政策对不动产行业的止跌回稳有一定效果但仍然有限，或需更强大、果断的政策激活市场。

图13：2024年已出台政策的有效性分布

02 2025年最受期待的政策展望

机构2025年最期待的政策主要集中于需求端，例如进一步降低贷款利率、提高房贷利息抵扣个税幅度、优化一线城市限购政策等（图14）。这说明刺激居民购房需求仍是最直接、易见效的方法，在政策工具箱中发挥着关键作用。同时，金融等专业机构对较多供给端政策的期待度高于房企，例如收储再贷款政策优化、加强房企主体信用、设立专门的住房银行等，显示金融等专业机构认为多元化资金支持在不动产救市过程将发挥重要作用。此外，部分机构还另行提出降低存量公积金贷款利率、用房票替代货币化安置以刺激购房需求、注资风险企业等政策诉求。

图14：2025年最受期待的政策展望

课题组观点

在政策评估层面，相较于供给端政策，机构对不动产需求端政策的评估和期待相对较高。这表明市场更期待政策精准地作用于需求端，直接刺激广大居民的需求，以快速响应市场变化。

本篇为系列调研报告上篇《中国不动产首席展望2025：市场走势篇》，下篇《中国不动产首席展望2025：企业预判篇》将于近期发布，欢迎关注公众号“道口不动产观察”。

[1] 本报告的房地产民企包含问卷中选择“民企”和“混合所有制企业”的两类房企。