邹琳华：2025年核心城市有望筑底企稳，但仍需政策持续发力

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华

邹琳华建议2025年一次性用足政策空间，大力度支持合理需求，如全面取消住房限购、进一步降低交易税费以及继续降低住房贷款利息等。

中房报记者 李红梅 武汉报道

“房地产市场当前最缺的还是信心，而非需求。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在作主题演讲时强调。

2024年12月30日，由中国房地产报与中国城市与区域治理研究院共同主办的“2024中国（武汉）城市高品质发展暨房地产创新峰会”在武汉圆满落幕，邹琳华在会上作了题为《中国房地产形势分析、展望及政策建议》的主题分享。

他在分享中指出，“步入2024年，房地产市场在政策微调与市场信心波动的交织影响下，展现出了复杂多变的格局。尽管整体市场环境依然严峻，但部分城市和地区已初露企稳苗头，预示着未来走向仍需紧密跟踪政策导向及市场反馈。”

会上，邹琳华还对2025年房地产市场进行了全面而深入的剖析，并据此提出了自己的建议。他着重指出，尽管前路挑战重重，但核心城市的房地产市场仍有望迎来筑底回升的转机，而这一积极变化离不开政策的持续扶持与市场的积极响应。

盘点：2024年房地产政策发生了重大调整

邹琳华分析2024年中国房地产市场形势时认为，中国房地产市场持续面临挑战，但市场信心与政策调整成为关键变量。

据其监测数据显示，2024年中国房地产市场信心指数持续低迷，然而，9月份出台的一揽子政策后，市场信心出现跳跃式上升，特别是一线城市信心指数显著回升，尽管后续有所回落，但已完成触底不再回至低点。目前，一线城市信心指数平均值接近10%，足以支持市场止跌回稳；而二三四线城市市场信心依然不足，指数在5%~7%之间。

具体城市来看，深圳市场信心指数高达15.8%，位居首位，厦门、成都、台州、北京等城市紧随其后。近一年来，90个重点城市中，58个城市信心指数上升，其中深圳提升9.14%最为显著；32个城市信心指数下降，。近三个月，34个城市信心指数回升，成都、厦门等城市较为明显。近一个月内，台州、赣州等城市信心指数继续回升，而厦门、深圳等城市则有所回落。

新房价格方面，据国家统计局数据，70个大中城市新房销售价格指数同比下降6.3%，近一个月下降0.2%，跌幅收窄，趋于平缓。一线城市跌幅最小，三线城市跌幅最大。除上海、太原、西安外，其他城市新房价格均下跌，金华、常州、温州等城市跌幅显著。二手房价格大数据监测显示，9月底以来，房价跌速显著减缓，一、四线城市曾短暂止跌。分区域看，海峡西岸和长三角地区二手房价格跌幅最大，东北地区跌幅最小。城市间分化显著，90个城市中，近一年跌幅在6%以内的有4个，6%~12%的有56个，12%~18%的有26个%。近三个月来，成都、深圳、张家口二手房价微升，其余城市继续下跌，但跌幅显著收窄。此外，城市内部也出现分化，有21个城市出现局部房价企稳，包括北京、成都等热点城市及廊坊、惠州等前期跌幅较大的城市。

住房租金方面，24个城市监测显示，租金箱体内波动下跌，但部分城市租金上涨，涨跌幅度总体不大。4个一线城市租金均下跌，北京和上海跌幅相对更大；二线城市中哈尔滨和昆明租金上涨；三线城市银川、廊坊微涨。

“2024年由于市场背景发生了重大变化，房地产政策也发生了重大调整。房地产的调控政策延续宽松态势，涉及面广，力度大。”邹琳华对2024年房地产政策进行了梳理。他进一步复盘，在政策层面，中央强调房地产对宏观经济的重要性，要求止跌企稳，调整或取消限制性措施，支持刚性和改善性购房需求。地方层面大幅优化限制性措施，但一线和头部二线城市需求支持政策仍有空间。“5.17”后地方政策落地高峰出现，9月底后地方又有一波新政策高峰。政策主要围绕调整公积金、购房补贴、引进人才落户等方面发力，优化限贷政策也密集出台。目前，除北上深外，大部分城市不再区分首套二套，大大降低购房门槛；限贷方面，最低首付比例统一下调为15%。

展望：2025年核心城市有望企稳

需政策与市场双轮驱动

邹琳华在会上还对2025年的房地产市场进行了深入剖析，并提出了针对性的建议。他指出，虽然面临诸多挑战，但核心城市房地产市场仍有望筑底企稳，而这一过程需要政策的持续支持和市场的积极响应。

从销售趋势来看，邹琳华认为，得益于一系列支持政策的出台，核心城市2025年的新房市场销售有望回稳。然而，对于三四线城市而言，由于其人口持续净流出，市场销售难以在短期内实现显著恢复。

在开工方面，邹琳华预计2025年土地成交量将继续下滑，进而拖累新开工规模。他指出，全国土地成交面积的持续下滑以及商品房市场销售规模的走低，已经导致市场出清周期上升，库存压力加大，房企开工意愿持续走弱。因此，新开工面积、竣工面积以及施工面积在短期内都将持续走低，投资或仍将保持低迷态势。

针对当前市场存在的问题，邹琳华提出了几点观察。首先，虽然市场信心有所回升，但尚未突破景气的临界点，市场成交依然依赖于以价换量。其次，政策方式上的“挤牙膏式”调整导致心理冲击力不足，难以逆转市场预期。此外，房地产市场调整与地方经济快速转型的相互影响增加了止跌企稳的复杂性。最后，城市间和城市内部市场的分化加大，整体企稳存在困难。

针对这些问题，邹琳华提出了几点市场建议。他主张将促进房地产止跌企稳与城市更新有机结合，提升城市住房总体品质。同时，支持基本面较好的城市或区域板块率先企稳，形成标杆效应，促进市场信心恢复。此外，他建议一次性用足政策空间，大力度支持合理需求，如全面取消住房限购、进一步降低交易税费以及继续降低住房贷款利息等。

在住房产品方面，邹琳华强调要立足建设好房子，大力促进住房产品的升级换代，支持探索购地自建房、合作建房等个性化房产。他还提出尝试开展已经结清存量房的再按揭业务，以促进住房需求改善链条的运转。

最后，邹琳华呼吁加快探索房地产发展的新模式，实现地方经济与房地产市场的良性协调发展。他认为，只有通过政策与市场的双轮驱动，才能实现房地产市场的平稳健康发展。

邹琳华的展望分析为市场提供了有益的参考和启示。在政策的持续支持和市场的积极响应下，核心城市房地产市场有望实现企稳回升。然而，对于三四线城市而言，其面临的挑战依然严峻，需要更加精准的政策支持和市场引导。