北京买房|朝阳东五环常营商圈买房-次新和新房怎么选？（下）

上一篇，我们分享了几个朝阳常营板块的次新商品房小区，本篇咱们就来分析一下东五环那边的新房情况，看看二手房和新房到底怎么选。

这次对比的新房主要是：万科东庐、国誉朝华和玺悦朝阳

《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

万科东庐和国誉朝华俩小区就挨着，咱们一起说。

这俩在通州和朝阳的交界处，最近的地铁站就是物资学院站，万科东庐到地铁站步行大概1.4km，国誉朝华步行到地铁站700米左右。这俩项目的位置虽然是两区交界，未来发展的空间有限，但是它既能享受常营的商圈配套，也能享受运河cbd商圈，说白了也就比常营多两站地而已，销售在讲的时候也是重点说的常营商圈，毕竟如果是通州的客户群体，那去通州有大把更便宜的新楼盘可以选，而朝阳的新楼盘大部分单价都在7.5w+，比如地铁黄渠站的玺悦朝阳，单价8w+，朝阳东五环的客户群体，预算比较低的，就可以考虑万科东庐和国誉朝华，就远2站地嘛，单价便宜2w，这和买朝阳新房的客户群体基本上预算上就差开了一个档次，是无论怎么努力都达不到买朝阳新房的预算的，而万科东庐和国誉朝华的目标就是这些刚需客户群体：买朝阳新房够不上，买常营二手房又有点嫌弃，但是又依赖6号线，远2站路也能接受，常营的配套也能享受到。

那常营的二手房和这俩盘怎么选呢？

之前常营那边的二手房踩盘介绍可以先看一下这篇文章：北京买房|朝阳东常营商圈买房-次新和新房怎么选？（上）

上一篇文章把常营比较好的几个小区都进行了踩盘分析，万象新天、北京新天地、龙湖长楹天街、常楹公元这几个中，北京新天地是这几个小区里单价最便宜的，5w左右，常楹公元是这些小区里最好的，7w多，万科东庐指导价6.5w，网签单价5.89w，某些特价房单价能到5.5w，单价跟万象新天差不多，国誉朝华指导价6.5w，网签单价5.8w多，基本上完全跟万科东庐是一样的情况。

咱们先把万科东庐和国誉朝华与同等价位的万象新天做一个对比，再和常营最好的小区常楹公元做一个对比，看看到底是买二手房还是新房。

先来看万象新天，2004年以后得社区，一共5区，有的是人车分流的有的不是人车分流的，楼龄也基本上20年了，外立面用涂料的比较多，基本都是17层以上的高板

万科东庐是4-11层的洋房，国誉朝华6-11层洋房，均是人车分流的低密度小区，容积率2.0，万科东庐的外立面使用了多种材质，包括仿石涂料和真石漆，以及面砖和金属雨棚，国誉朝华的外立面采用浅灰金属漆+暖灰金属漆+鎏金的工艺，这一点万科东庐不如国誉朝华，但是都比万象新天要好

再看园林设计上，万科东庐是酒店式度假与丰盛的自然意境相结合，酒店式单元入户等节点营造全领域的仪式感，社区双层入户大堂，社区东侧主入口设置下沉会所和商业街区，在项目自己的商业楼下，有一个项目自身的1000多平米的一个非常精致，非常有调性，非常方便的一个商业事迹飞鸟集，业主能轻松实现穿着拖鞋在自己的家门口楼下买杯咖啡，然后上楼。

国誉朝华则是引入安缦格调「缦拾光」会所，让丰盛体验成为了日常。其间，“波纹合院”和“四季花房”互融共生；景观健身房、咖啡吧、四点半学堂、休闲吧、茶室、共享办公室等多个独立的功能空间，契合着时代青年的多重生活需求。

这俩新房，单论产品肯定是比万象新天好不少，而且有楼龄上的优势，更有户型上的优势，新房70多平米就给做成了南北通透的2居，89平米就能有3居，比二手房的户型设计更好更实用，这俩新房项目肯定会对常营这边的二手房成交造成冲击，除非着急住和不接受2站的距离以及对商圈配套要求比较高的，不然就会去选新房。

下面这篇文章里有万科东庐和国誉朝华的项目具体信息及户型情况。

北京新房|200-400w刚需新房有哪些可以买？（一）（通州+顺义）

前几天万科东庐和国誉朝华的特价房360w起就能买个两居上车。

再说说常营这边第一梯队的常楹公元，这个小区其实还是很不错的，但是密度太大了，容积率3.0，小区规模也不大，只有7栋楼，总高26层，这么高的楼层在万科东庐和国誉朝华的小洋房面前就输了，而且两居的户型也是完败于这俩新房，别说价格上还高出1w来，优势主要就在位置和商圈配套。

所以虽然万科东庐和国誉朝华有地理位置上的尴尬之处，但是卖的很好，万科东庐网签86%，国誉朝华网签63%，国誉朝华还剩100套左右，万科东庐还剩40套左右，有其稀缺性，比朝阳的二手房品质更好，比朝阳的新房价格更低，用通州的价格买朝阳的配套，是有一定的性价比的，所以看完常营的二手房再去看这俩新房的转化率是很高的。

当然大家可能最担心的还是那边的机场噪音和垃圾处理厂问题，常营整个板块都离首都机场很近，经常有飞机飞过，会有一些噪音，一般房间里问题不大，大街上则很多噪音都有，这个大家依据自身的感受进行选择。另外就是西北方向约3公里处有一个垃圾处理厂，据说现在是技术比较先进，大家可以搜索一下垃圾处理的方式技术，自行判断。

那万科东庐和国誉朝华又该如何选呢？

国誉朝华离地铁站更近，比万科东庐要近600米左右，某些楼栋的楼间距比万科东庐要大，国誉朝华的错落式布局比万科东庐的兵营式布局更有优势，外立面设计上国誉朝华也要优于万科东庐，两个盘都是2025年底交房，但是万科东庐比国誉朝华卖的更好，为啥呢？

因为万科东庐几乎是满装配置，连洞洞板、窗帘都给你装上了，能给你的都给你，不用自己再费心装修搭配买东西了，非常用心，满满的情绪价值，可能这是打动年轻人的最重要的点。

下面是万科东庐的样板间情况：

下面这个是国誉朝华的样板间情况：

这俩项目整体各有优劣，根据自身的喜好选择就可以了。

最后再说说玺悦朝阳，玺悦朝阳跟万科东庐和国誉朝华其实并不构成什么竞争关系，玺悦朝阳无论位置还是产品都更胜一筹，它是纯纯的改善产品。下面是玺悦朝阳的一个基本信息：

占地面积：约18681㎡

总建筑面积：约71003㎡

地上建筑面积：约46703㎡

容积率：2.5

绿化率：30%

楼栋数：9栋

总户数：382套（即将入市现房86套）

楼栋层数：7-18层

主力户型：建面约100㎡、132㎡、134㎡、136㎡、137㎡

交付标准：精装

开发公司：三元嘉业

物业公司：绿城服务

物业费：6.98元/㎡

车位配比：1:1.2

交房时间：2025年10月

这是二次开盘，现房销售，只有86套，现在在排卡阶段，1.17号开盘，一期很快就卖完了，均价8w左右，100㎡ 三居5套，132㎡ 四居5套，134-137㎡ 72套，还有几套变异小户型。感兴趣的可以联系我，有返佣

距离地铁6号线黄渠站只有大概300米，它是泛朝青板块，离常营也很近，是个很成熟的板块，所以地块也比较小，小区规模也比较小，但是位置在新房中算很不错的了，装标也更高，外立面也更高端，首二层立面选用紫荆蓝石材SKK仿砖真石漆，香槟银铝板，所以价格也更贵。

下面是一个楼栋分布图，现房部分是1、2、3号楼

下面是玺悦朝阳的一个户型图：

样板间情况：

装标高不高，一看入户门就知道，这门老沉了

小区楼栋已经完工

玺悦朝阳适合改善客户群体，缺点就是小区规模小点，密度高点，别的没啥了。

以上两篇文章就是朝阳新房+二手房的一个选择分析，希望对小伙伴们有帮助，中建璞园PARK这个盘也非常不错，除了周围的配套差点，房子真的很不错，有时间我再跟大家唠叨唠叨。

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