想封阳台？小心被判违建，强制拆除！

随着广州新规和超新规楼盘增加，现在的新房阳台面积是越做越大。

为了拓展使用空间，很多业主都会选择封阳台。

如果你也正有此意，我劝你先打住这个想法，看完今天这篇文章再确定施工方案！

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封阳台成违建？真的！

近几年来，各区官网上陆续出现了一批“强制拆除公告”。可里面的“违建”却不是什么顶楼搭建，而是非常常见的封窗和封阳台！

先看公告数量比较多的黄埔，最近十多张“牛肉干”全部来自卓越招商臻珑府。

公告内容大致如下：

“业主需要在收到决定书之日起15日内，自行拆除阳台上搭建的封闭铝合金玻璃结构。如果在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，街道将依法予以强制拆除。”

根据公告透露信息，阳台面积基本在9～10平方米之间，对应户型应该是78㎡三房和89㎡三房户型。

而此前这两个户型的样板间，都做了类似封阳台的展示。整个小区同户型封阳台的单位，也不少。

那为什么这些单位会被通报，勒令拆除呢？

有同一小区的业主表示，封阳台本身没有问题，但这些邻居却把原本的护栏拆掉了，物业上门劝阻也没有效果。

估计是考虑到安全性，加之业主没有通过物业向相关部门报备，最终才被判为违建。

除了臻珑府，黄埔的天健天玺、中冶逸璟台、万科城市之光、番禺的亚运城天骄也有业主在此前被通报，要求在限期内恢复阳台原样。

由此可见，相关事件并非个例。

02

阳台能不能封？怎么封？

阳台到底能不能封，是目前行业一个“灰色地带”。

简单来说，如果没人举报，大概率可以的。

如果有人投诉，则要具体情况具体分析。

首先要看业主与开发商/物业签订的购房/服务协议，有没有关于封闭阳台方面的契约内容。

其次要看相关法律法规，譬如《中华人民共和国民法典》第二百七十二条明确规定：

“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益。”

也就是说，业主封阳台的前提是不得损害其他业主的合法权益，如采光、通风、安全等等。

这里还有一个潜在问题——

封阳台必然涉及打破建筑原本外立面的统一协调，那么外立面颜值下降了，对楼栋二手价格造成的影响，算不算损害其他业主的合法权益呢？

另外，《住宅室内装饰装修管理办法》也有要求：

“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗……”

除此以外，根据《中华人民共和国城乡规划法(2019修正)》第四十条第一款：

“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。

如果业主在施工前，没有提前与物业沟通，向房屋管理机构申报登记，别人一投诉，相关部门一查。

业主，是绝对理亏的。

所以阳台能不能封，怎么封，最好还是要向物业公司，或者街道办事处和住建部门咨询清楚。

只是，也有不少业主认为：

阳台属于业主产权面积，既然不是公区，为什么不能自己话事？

对于这些观点，不妨看看“广州政法”官微转载的一篇典型案例分析：

四川省成都市一业主封自家阳台成被告，一审业主败诉，法院判决其拆除封闭阳台；后业主上诉，二审业主胜诉，物业提请再审。

在经历两次审判后，2023年该案迎来终审判决，最终高院维持撤销二审判决，物业胜诉，业主需要拆除封闭阳台并恢复原状。

根据“广州政法”官微这篇文章，法院判决物业胜诉原因主要有以下两点：

一是从契约严守角度，在小区的《临时管理规约》中已明确约定：原则上不得封闭阳台，经全体业主表决，户数与面积达到法定条件（即须经专有部分占相关建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意）封闭阳台、露台的，须由建设单位与物业服务企业共同制订封闭方案并公示，高某猛认可相关约定并签字确认。

该业主未经小区业主表决擅自封闭阳台的行为，违反了合同约定以及自己作出的承诺，有违契约精神和诚实信用原则。

二是法院认为，阳台边界以内的使用空间属于业主所购房屋的专有部分，阳台边界以外的部分则是建筑物外立面不可分割的一部分，因而具有建筑物共有部分的属性。

小区楼栋外立面是否美观，一定程度将会影响房屋价值，因此封闭阳台的行为往往会对建筑物的整体美观甚至价值产生影响。

所以，这事看似是自己家的私事，实际上却是关乎小区所有业主的大事。

当然了，封阳台的责任不应该只落在业主身上，开发商和物业也有相应的职责，不能当甩手掌柜。

譬如当初买房时，销售人员的说辞以及样板间的布置，都有各种“封阳台”的暗示。

这些信息，会不会造成错误的引导？

在签订购房和物业合同时，开发商和物业有没有讲解文件细则，对装修和封阳台规定做进一步介绍？

如果业主们有较强的封阳台意愿，物业是否可以提供统一的封阳台方案，保证楼栋外立面能保持统一，减少业主个人与集体之间的纷争。

总而言之，阳台大是好事，封阳台也有是客观存在的需求，关键还是要有明确的规定、正确的引导。

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