上海即将没落的三类板块

　　上海这三类板块，即将走向没落！

　　因生活方式变迁而没落

　　四川北路、昌里路、梅川路

　　时代快速发展，居民的生活方式快速进化，对于板块配置的要求一直在剧烈变化。

　　某些板块因为某一类单一特质而崛起，但是但这个特质不符合新时代的需求，或者说不符合新时代生活方式的板块，必然会被时代主流抛弃而没落。

　　生活方式变化最典型和直观的方面，就是商业消费习惯的改变。

　　商业在过去几十年发生了多轮重大变革，而最初物质生活不发达的年代，最主流的商业模型就是购物街。

　　其中最经典的没落案例无疑就是四川北路，曾经是南京路和淮海路齐名上海最顶级的三大商业街之一。

　　当时上海人对四川北路的评价很高：

　　走走逛逛去其他路，买买去四川路。

　　不同于淮海路、南京路那么强的地标、旅游色彩，作为主打工薪阶层消费的四川北路，是那一代上海人生活中真正意义上的“消费”中心。

　　90年代的四川北路

　　其他的商业街梅川路、昌里路虽然没有四川北路这么大名气，但也是当时地缘居民心中的好地段，不过无一例外今天全都没落了，一个也没逃过。

　　如果详细分析每个地方没落的细节倒是未必完全相同，不过大的共同点是完全相同的：

　　去商业街这种消费习惯，随着时代发展，逐渐不符合居民的主流需求，因此被抛弃了。

　　商业街这东西，本质就是商业资源匮乏时代的产物，典型的时代特色是交通不发达、商品供应不充足、居民消费选择有限。

　　后面百货商店的出现，商业街的一部分功能就被取代了；

　　再后面吃喝玩乐一条龙、不用在马路上风吹雨淋日晒的购物中心出现，百货商店也被淘汰了，商业街的功能更是被全部取代了。

　　到了今天大家都习惯了网购，大家去商场的目的更多在于体验、溜娃、休闲、聚餐，一些经营方式传统的商场也在逐渐被淘汰。

　　相对应的，如果一个板块曾经最大卖点就是这些商业，那么板块价值自然也会随着商业被抛弃而降级滑落。

　　当然，消费习惯的改变只是众多生活习惯中的一种，比如曹家渡的没落就是因为交通习惯的改变而地位降级。

　　曹家渡建国前就是上海市区西面的交通枢纽，沪西火车站，电车站，渡口都在这，建国后又一直是公交车枢纽，相当于大虹桥在如今的定位。

　　80年代的曹家渡地区

　　交通繁华之地，商业就繁华。

　　到了九十年代，曹家渡地区拥有各类商店近百家，步行街人流汹涌，已成为沪西商业、经济中心。

　　1993年，上海市规划局、上海市商委就将曹家渡定位为高级商业副中心。

　　如果今天公交车仍是最主要的出行方式，那么曹家渡的板块价值依然顶级，无异于坐拥多轨交会的地铁站。

　　但是大家都知道，今天是地铁、是私家车的天下，曹家渡的地位自然下滑。

　　曹家渡如今也只是CAZ内的二流地段，逐渐被主流中产抛弃。

　　除此之外，教育资源也是一个很容易体现在板块价值、体现在房价上的要素。

　　大家都重视孩子的教育，学区房就有特别高的学区溢价；

　　当主流居民都不卷教育了，学区房的价值自然也会折损。

　　不过很多变化都是潜移默化之间发生的，很难察觉。

　　时代抛弃你的时候，都是悄无声息的，不会跟你打招呼。

　　产业变迁，导致没落

　　金桥、大虹桥、老工业区

　　到了今天，大家都知道产业对板块价值的重要性。

　　如果一个板块自身就有强势产业，那么好处是多方面的：

　　产业强，地方的财政收入就比较理想，对应的就是城市基础建设好，城市服务也做得好；

　　对于楼市来说，一个地方产业好能带来大量产业人口，这些人有钱买房，房价也比较坚挺。

　　但是除了极少数行业，大部分行业能长虹数十年；

　　一旦老产业衰退了区域面临转型，也不是所有区域都能快速转型抓住新的时代红利。

　　因此，不少板块都因为产业的变迁而没落了。

　　比如浦东的金桥板块以制造业为主，在上一个时代是浦东的当红辣子鸡，当年远超张江。

　　90年代初期金桥搞白色家电，号称“世界名牌金桥造”。

　　还是90年代末，金桥开始搞汽车制作业，为了配合通用汽车等一众外企，还配建了联洋和碧云两大国际社区。

　　2010年后的通讯行业时代，华为、电信一众企业落户金桥，金桥又完成了一轮产业转型。

　　但是到了最近十年，金桥的转型就乏力了。

　　新时代主打的是高科技产研融合的2.5产业，需要商务区、需要研发基地，也就是需要大量的土地资源。

　　张江既有高科技产业基础，又有向南足够的土地空间发展建设。

　　但是金桥只有陈旧的城市界面、一整片老社区老公房、大量的厂房。

　　金桥的厂房

　　重新打造高科技产业中心不是一朝一夕，有限的土地空间又限制了转型的速度，因此金桥板块近些年就被动没落了。

　　类似的案例太多了。

　　比如大虹桥，曾经的核心产业是房地产企业，随着房地产行业的调整，大量企业撤出，大虹桥直接产业中空了。

　　比如郊区曾经的产业卫星城，宝山的淞宝，老闵行，曾经都是区域中心，如今都没落了。

　　一般来说，这样的区域也会在一定程度上被老产业留下的框架所束缚，转型难度很大，贸然买这些地区的房子风险很大。

　　认知变迁升级，地段降级

　　古北等早期富人区

　　上海传统的地段认知，其实就是上海本地人的认知。

　　这个认知从上世纪四十年代城市格局固化之后，一直到1990年之前基本就没变变过，有一套属于本地人对于好地段、差地段的判断标准。

　　而近三十年，上海城市化格局地覆天翻。

　　一批曾经的上只角地段没落，一众曾经的下只角地段逆袭，这背后伴随的就是地段认知的变化。

　　其中一些板块，在大建设大分化的时代阶段性的充当过好地段，但是不幸后面又随着城市发展被主流认知抛弃而降级没落。

　　最典型的案例是古北，作为上海第一代国际社区，当年无疑是真正的豪宅区。

　　相比于市区的老公房，迎合外国友人喜好建设的有社区花园、有物业管家、有酒店式大堂、有电梯入户的新式低密度住宅，产品力直接秒杀。

　　古北一期

　　而这些外销房社区价格体系对应的是外国友人的收入水平，90年代卢湾房价5000块一平的时候，古北的价格都超过1200美金一平了，无疑是上海第一豪宅区。

　　虽然当时的古北也是市区边缘的郊区地段，但时不影响顶级购买力对其的追捧，因为当年没有替代品。

　　当年其实也不只是古北，各区在发展过程中都出现了阶段性的好地段。

　　比如普陀的武宁有华府樟园；闵行有梅陇四大名园、有闵行星河湾；老南市有太阳都市花园、东淮海公寓；老静安的中凯城市之光、国际丽都城。

　　这些社区都在一定周期内承担了当地居民富人区的功能。

　　不过随着上海的城市化开发，上海楼市发生了两大变化，让这些曾经的好地段好社区都发生了地段降级。

　　第一，随着市区边缘扩展到外环，上海市区的地段开始重新排位，地段认知新崛起的好地段重塑。

　　第二，国内住宅的产品力快速进化，产品快速迭代，2008-2015开始出现市中心核心位置建设的符合当代豪宅标准的豪宅社区，老一批房子完全不够看来。

　　顶级购买力在这个过程中开始逐渐转移到市区真正的豪宅区，中产逐渐转移去配套资源更健全、配套更新的板块。

　　大家的认知升级了，这些曾经阶段性的好地段，自然而然就落伍了。

　　事实上，这三个地段没落的原因，其实是互相交叉并列存在的。

　　比如四川北路的没落不仅仅是消费习惯的没落，也伴随着北上海产业的没落。

　　90年代，上海的核心产业仍是工业，苏州河以北虹口、杨浦居住着大量的产业工人，虽说是工薪阶层但却也是当时的主流购买力。

　　到了90年代中后期，上海的当红产业不再是曾经的传统制造业传统工业，而是外企、外贸、金融。

　　北上海在这个阶段产业开始走向没落，也对四川北路这个北上海顶流的没落起到了推波助澜的作用。

　　古北、甚至包括镇宁路、新华路这些曾经的好地段，没落也跟虹桥经开区外企时代的没落关系很大。

　　上海第一批顶级购买力以华侨为主，并不仅仅买高了古北，也买高了湖南路、镇宁路、新华路、愚园路等区域的住宅价格。

　　当时等到国内新贵成为顶级购买力，华侨、外籍友人成了明日黄花，这些区域也纷纷没落。

　　而地段认知的重塑，就是在一众板块的起起落落中发生的，是结果也是原因。

　　结语

　　什么样的板块未来会没落？

　　单一依靠某个替代性很强的价值（商业、地铁、教育）存在的板块，可能由于居民的生活方式改变而没落；

　　产业过了巅峰期难以转型，又或者起步期就在画大饼未来很难实现的板块，很容易快速没落；

　　随着地段进一步分化，在居民认知中能级下降被淘汰的板块必然没落。

　　买房买到即将没落的板块，大概是要跳进大坑。

　　篇幅有限，具体的板块变化发展问题，可以和我们聊聊。

　　您觉得哪些区域，即将走向没落？