昔日千亿房企，开启甩卖模式

作为曾经不少人眼中深圳的代表，华侨城集合了不少人的深圳记忆。

而从深圳发家的华侨城A，也成为了"文旅＋地产"领域最为亮眼的巨头。

2021年，华侨城A的股票市值一度超过800亿元。时至今日（1月6日），在整个旅游和消费板块的下跌之下，华侨城股价一路下挫，跌至2.54元/股，市值落到200亿元区间。

近两年来，文旅浪潮接连涌起，各地政府都积极发展文旅产业，资本市场上，文旅板块也多次逆势大涨。以冰雪旅游产业未为代表，长白山、大连圣亚等概念股市值一度从低点飙涨大数倍。

然而在热闹的文旅热潮下，曾经的文旅地产龙头华侨城却开始了频频卖出优质资产，这让人不由得发问，华侨城到底怎么了？

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据报道梳理，2023年以来，华侨城已经出售了不少资产，其中不乏一些“现金牛”级别的优质资产，如上海宝格丽酒店、丽江铂尔曼酒店、深圳艾美酒店、云南文产香格里拉城市综合项目等。

除此之外，华侨城还挂牌了南京市的办公物业、成都市的商业房产。

一年以后，2024年下半年，华侨城再次开启甩卖模式，密集处理旗下资产，以文旅地产为首。

短短几个月内，华侨城出售资产总价已经达到数十亿元。

2024年11月，华侨城在武汉的项目也因为久未推进打造，陷入停工状态而被地方政府收储。

早从2018年开始，华侨城A便已开启“卖卖卖”的模式。据不完全统计，之后的四年间，华侨城至少出售或转让30多家子公司及债权，当中包括不少文旅项目。

原因无他，缺钱。

近期云南城投的一纸公告，也在某种程度上印证了这一现实。

云南城投的公告称，为支持华侨城实业开展业务和日常经营，公司陆续向华侨城实业提供借款，截至2020年12月借款本金余额4200.69万元。

2020年至2024年期间，公司每年都对华侨城实业提供的借款进行展期，华侨城实业仍旧无法按期偿还借款及利息，于2025年1月1日起逾期。

作为华侨城旗下的子公司，四千万本金及利息都在拖了四年后逾期，华侨城自身的经营情况也可见一斑。

最新财报显示，2024年前三季度，华侨城A营收63.19亿元，同比下降48.72%，净亏损12.95亿元，同比增长36.56%。

今年前三季度，华侨城A累计亏损已经达到23.51亿元，势头延续的话，不出意料，2024年华侨城A也同样会录得全年净亏损，这也将成为华侨城A亏损的第三年。

2022年，华侨城A首次转盈为亏，全年净亏损超过百亿，2023年，亏损幅度收窄，净亏损64.92亿元。

尽管亏损是由于计提大额存货跌价准备及资产减值损失引发，但据爆料，这是新任管理层希望一次性处理华侨城A的历史包袱和出清经营风险，以便轻装上阵。

然而2024年上半年，华侨城A的货币资金余额已经降至366亿元，企业经营活动产生的现金流量净额为-28.32亿元，同比下降3217.51%，大幅度下滑。

华侨城的现状，和房地产行业的调整不无关系。

分业务来看，华侨城A的业务分为房地产业务和旅游综合收入两大板块，在2024年半年报中，房地产业务占比为50.46%，旅游业务收入占比49.21%。

2009年，房地产业务首次出现在华侨城A的财报中，彼时，房地产业务收入32.51亿元，在华侨城整体业务中占比仅29.67%。

随后，房地产业务爆发式增长，渐渐成为和文旅业务齐头并进的业务板块。

2021年，华侨城的房地产业务收入达到了有史以来最高的589.61亿元，华侨城的营收也就此成功迈入千亿门槛。

此后，华侨城A的房地产收入便一路下降，2023年房地产业务营收242.07亿元，相比2021年已经跌去一半。

与房地产形成对比的，是文旅产业的迅速复苏。

尽管疫情期间旅游业受到较大影响，但华侨城的旅游业务2023年收入达313.88亿元，相比2019年还增长了3.7%。

也是因此，在房地产和文旅的“泥沙俱下”和“此消彼长”之下，尽管连续三年亏损，但华侨城A的亏损幅度在连年缩小。

正如此前的万达，通过抛售大量资产，三年成功还清6000亿，由重资产模式转为轻资产模式，甚至因此避免了前几年的房企的接连爆雷。

但现在的万达再次开始卖起资产，前途莫测。华侨城A的未来，又会如何呢？

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作为国内文旅地产的龙头，华侨城起源于1985年，今年即将迎来成立的第40年。

过去许多年，依靠着华侨城A上一任掌门人段先念打造的“文旅+地产”的华侨城模式，华侨城在一众房企中脱颖而出。

具体来说，华侨城依托旅游品牌和央企背景，先通过旅游项目取得大规模廉价偏远地区的土地，随后，华侨城打造人造文旅项目，配合地方政府的基础设施建设，将片区炒热，实现土地增值、提高地价后高价卖房子赚钱。

这一模式，既满足了当地政府旅游业发展需求，又满足了华侨城的高端消费者需求，可以说是双赢。

在房地产上行期，华侨城还能用住宅销售回笼的资金来补贴文旅开发。

然而，文旅+地产的模式也给华侨城带来了更大的挑战。

相较于其他房企，文旅地产复合性更高，投资金额大，回报周期更长，这对华侨城的运营能力、现金流和融资能力都构成了巨大考验。

也是因此，在房地产下行期，这种魔法失效了，甚至还给华侨城带来了文旅+地产的双重压力。

从华侨城2018年就开始出售资产可以看出，公司并非是近期才开始缺钱，而是早已有所端倪。

相比房地产，段先念对于文旅项目显然经验更为丰富，也是因此，在房地产业务的发展上，段先念遭受了不少的质疑。

2022年4月，原保利总经理张振高上任华侨城新掌门人，作为地产行业十二年老人，张振高将房地产确立为华侨城集团最大的主业，希望华侨城能成为中国房地产行业的排头兵。

也是因此，2023年，华侨城参与了北上广深等核心城市核心板块30多宗土地的竞拍，在佛山、无锡、成都等城市拿了4个新项目。

然而，自2023年8月拿下成都地块后，整个2024年，华侨城仅在年底拿下过两块地。

管理层在股东大会上解释，今年有参与拿地，但好的地竞争比较激烈。在现金流缩水和持续亏损的情况下，没有新的土地储备补充，华侨城想要实现发展目标恐怕难上加难。

在去年7月华侨城集团的年中工作会议上，张振高强调的重点已经变成了千方百计加快回款进度，防范化解重大风险。

房地产给华侨城A带来的阴霾仍旧远远没有散去，文旅能够助力华侨城破局吗？

事实上，数据显示，华侨城以门票为主的纯文旅营收占比不足20%。

过往靠房地产给文旅项目“输血”的模式落幕，需要大量前期投入的文旅项目更加难以自我“造血”。

不仅文旅项目难以脱离房地产业务存在，华侨城的文旅项目也面临挑战。

目前，华侨城的文旅项目仍以传统的欢乐谷、欢乐海岸等主题公园为主，客户受众市场比较单一，对比迪士尼和环球影城等拥有强大IP的主题公园来说，重复消费率较低，对于年轻人的吸引力也逐渐降低。

图源：图虫创意

不过，2024年国庆期间，欢乐谷推出多种创意活动也收效良好，最终国庆期间累计待游客超120万人次，10月合计接待游客803万人次，相比1至9月月均游客接待量提升20%。

在文旅热潮之下，抓住机会的华侨城，未必不能找到新的增长点。

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结语

时代不停变化，对于华侨城来说，过去的“文旅+地产”模式在如今已经似乎难以为继。

在房地产行业下行之时，加大营销去化力度、强化流动性管理一度成为华侨城A的主要发展目标。

也是因此，2024年下半年，政策接连出台之际，华侨城地产业务基本面得到明显改善，但数据仍旧不及预期。

在此时，加强产品创新，做优做强旅游业务成为华侨城A的另一大目标。

如今，正是文旅发展的上升期，华侨城更需要做好产品开发，加强产品运营，稳定现金流，进而找到更为优质的文旅产业发展路径和方向，寻找新的业务模式。

在此之后，华侨城A或许才能真正破除困境，再次恢复增长。（全文完）