要素保障支持 城市更新将步入“黄金发展期”

“大力实施城市更新”，是2024年12月份举行的中央经济工作会议确定的今年要抓好的重点任务之一。这一工作在近期又迎来新动向，1月3日召开的国务院常务会议指出，城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。

“这将有效推动各地的城市更新行动进一步加速。”中指研究院研究总监吴建钦表示，从实施城市更新的保障措施来看，下阶段从各部门到各地，有望进一步出台更多支持性政策，推动城市更新进入多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的“黄金发展期”。

实施力度将进一步加大

实施城市更新行动是转变城市发展方式、实现高质量发展的重要举措。扎实有序推进城市更新，能够有效释放投资和消费潜能，打造高品质生活空间。

回顾2024年，城市更新行动得到积极实施。2024年12月24日至12月25日召开的全国住房城乡建设工作会议在盘点2024年重点任务时提到，城镇老旧小区改造新开工5.6万个，更新改造小区内各类老化管线超过5万公里，加装电梯2.5万余部，增设停车位超过50万个。在“两重”“两新”政策支持下，建设改造地下管网，完成燃气管道老化更新改造6.1万公里，全年累计建设改造各类管网16.3万公里，新开工综合管廊项目建设201公里，更新设备117万台。

值得一提的是，城市更新行动在2024年取得的积极成效，离不开资金等各类要素的支持。财政部办公厅、住建部办公厅于2024年5月份联合印发的《关于开展城市更新示范工作的通知》明确，财政部会同住建部通过竞争性选拔，确定部分基础条件好、积极性高、特色突出的城市开展典型示范，扎实有序推进城市更新行动。中央财政对示范城市给予定额补助。

国家发展改革委副主任刘苏社在2024年10月8日国新办举行的新闻发布会上也提到，2023年至2024年，国家发展改革委安排中央预算内投资、增发国债资金和超长期特别国债资金共超过4700亿元，重点支持城市燃气、排水等地下管网改造和城镇老旧小区改造等城市更新项目。今后几年，城市更新仍是政府投资的支持重点，2025年也将继续加大力度。

完善市场化融资模式

前述国务院常务会议也明确，要加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。

“从推进城市更新工作的各种支持看，可以重点关注用地和资金方面的支持。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，国务院常务会议提出“盘活利用存量低效用地”，预计城市更新后在土地规划等方面有较大的支持，在用地方面有望更加灵活。例如，结合存量用地的盘活需要，适当在用地方面进行优化和调整，进而减少城市更新行动过程中的障碍，高质量推进相关工作。

在对城市更新的资金要素保障方面，中国商业经济学会副会长、华德榜创始人宋向清认为，一是可以加大财政资金的直接投入，二是要做好金融资源统筹统配，三是要加强财政与金融协同。

记者注意到，多地也已开展了构建城市更新多元投融资机制的尝试，包括加大地方政府资金投入，组织金融机构、社会资本多渠道融资等。2024年住建部发布的《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第三批）》显示，江苏省出台“城新贷”财政贴息政策，对城市更新重点领域和建筑市政基础设施领域设备更新中长期贷款给予总计4亿元的1个百分点省级财政贴息，引导金融和社会资本加大对城市更新领域的支持力度，鼓励设区市、县（市）对享受省级贴息的项目给予配套贴息。

再如，重庆市发行政府专项债支持城市更新，把政府专项债作为城市更新重要资金来源之一，强化城市更新项目常态谋划和动态储备，挖掘项目长效收益，做好“肥瘦搭配”，加强各类资金整合投入；河南省整合多种金融工具支持城市更新；江西省引导开发性、政策性金融机构支持城市更新等。

“在完善市场化融资模式方面，可以强化资本市场融资力度，支持城市更新相关主体通过发行债券、资产证券化等方式在资本市场融资。推动符合条件的城市更新项目发行不动产投资信托基金（REITs），盘活存量资产，吸引社会资本参与，2025年可选取部分成熟项目进行试点推广。”宋向清建议。