【楼市年度点评之二手房篇】年末成交攀新高 高性价比吸引改善买家

2024年上海全年成交二手住宅21.72万套，同比增加7.86%。

2024年上海二手住宅市场呈现量增价跌走势。年初延续2023年年末行情波澜不惊，三月并没有出现小阳春行情，市场信心受挫，此后市场一直维持低迷。5月迎来“5.27政策”但成交冲高仅维持1个月，7、8月是淡季，9月也没有出现“金九”。好在9月底迎来了“沪七条”，四季度迎来暖冬，并且成交量逐月攀升，11月、12月连续创出自调控以来的单月新高。

图：上海二手住宅成交量走势

数据来源：网上房地产、上海中原整理

Point 1 价格单边下挫 四季度实现止跌

虽然2024年月均成交量上升到了1.8万套的水平，比2023年约1.5万套/月明显增加，但这一交易量不足以让房价出现上涨。国家统计局70城房价指数显示，上海二手住宅价格指数大部分时间呈现环比下跌走势，到了四季度开始出现止跌迹象。10月和11月连续2个月房价环比上涨。虽然统计局未公布12月房价指数，大概率上还会延续价格环比上涨走势。

上海中原的二手房价格指数趋势上和统计局相似，全年房价指数震荡下行，四季度房价指数跌幅收窄，12月实现环比止跌，全年跌幅接近10%。指数从2022年开始下跌，这轮房价调整跌幅大约29%，换而言之，当前的房价差不多是2016年年初水平。

基于挂牌量多，抛压大，想要促成交易势必要在价格上进行让步。房东想要成交，参照物则是小区此前成交的房价，并且必须比这一价格还要低。这个月的地板价很有可能是下个月的天花板。房东信心上的失衡使得房价下行特别明显。虽然年中有“5.27政策”但房东的心态也只是缓和了一个月。大部分议价幅度在8.5折左右，只有在“沪七条”后议价空间开始收窄，主流来到了9.4、9.5折。

Point 2刚需占主导 改善意愿有所提升

二手住宅中，总价低于300万的刚需产品占比达到58.95%，继续保持绝对主力地位。但是随着“沪七条”出现，尤其是11月普宅非普宅标准取消，市场占比出现一些变化。前10个月总价700万以上的中高端改善房源占比为9.06%，但是最后2个月这一房源占比提升到10.67%，可见税费上的让步提升了偏中高端改善的流通意愿。

此外，从成交前十榜单看出，也可以看出这一细节变化。此前成交套数前十榜单项目成交套均面积主要在70、80平方米，但是24年出现套均面积超过1百平方米的小区。可见即便是上车，买家也关注到居住舒适度。面积不能过小，小区要求有基本物业配套，停车不能有太大矛盾等。

表：成交套数前10小区

数据来源：网上房地产、上海中原整理

从成交量板块排名来看，都是远郊成熟板块，奉贤新城是五大新城之一，也是“上车”房较多的地方。周康经过多年发展，配套等都相当成熟，不仅刚需，首次改善也会是关注的重点，区域内产品种类多，选择面广。而且板块内新盘也多，不少房东是卖了房子，升级买新房。

从成交活跃的板块来看，“新城”依旧是交易主力。五大新城所在区域新盘投放多，并且经过多年发展，最早的商品房和动迁配套房的业主也有升级换代需求。因此交易量比较大。此外，从板块的套均面积可以看出，90平方成为交易重要主力，从使用功能性来看，90平方米三房实现价格和居住实用性较好的平衡。

表：成交前5名的板块

数据来源：网上房地产、上海中原整理

Point 3 政策利好提信心 价格有望探底成功

2024年房产政策力度大，释放很多刚需以及改善型需求。预计2025年还会延续这一宽松尺度，甚至为保证房地产市场的止跌回稳还会有积极的政策出现。所以，成交量有望维持在这一水平，甚至有机会向2万套/月迈进。

二手房成交活跃度高的一个根本原因是性价比高于新房，除了绝对市中心还有倒挂外，现在基本消灭倒挂。相反，二手房在房东价格让步的背景下，有部分想买新房的买家转向存量市场。毕竟10年左右的二手房，尤其是偏中高端的二手房有不少品质和地段上的优势。

当然，目前二手房的挂牌总量仍在高位运行，去化压力虽有减缓，但远未到合理区间，所以，就按目前的成交量，价格只能短期止跌。若遇到月成交量跌回2万套以内，那么价格势必又会有调整空间。预计25年会持续筑底，房价反复拉锯，最终形成本轮调整的阶段性底部。