十个关键词，拼出2024年西安楼市图谱

石青玲丨发自西安

辞暮尔尔，烟火年年。不知不觉间，2024年即将落幕 。

过去的一年是充满惊喜和挑战的一年。这一年，西安楼市迎来了“史诗级大松绑”，执行了7年之久的限购政策全面取消，首付下调至15%，贷款利率也迎来了“史上最低”，购房者上车门槛不断降低；这一年，新房得房率不断逼近甚至超越100%，产品力来到了前所未有的高度。

这一年，西安楼市虽依旧坚挺，但企业仍旧感受到了丝丝寒意，打折促销、“花式营销”成为市场主流；这一年，维权频发，购房者对“保交付”仍然心有余悸。

时光，因见证和记录而更有质感。站在2024年的最后一天，我们想通过十大关键词的梳理，与读者共同回望过去一年的点点滴滴，为2024画上一个句点。同时，也希望在新的一年里，常与读者交流，为行业发展建言献策。

━━━━
关键词一：全面取消限购

2024年，为了促进房地产平稳健康发展，西安多次调整了限购政策。

5月9日，西安全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格，执行了7年之久的限购政策正式落下帷幕。10月17日，政策再度优化，包括取消限价、取消限售等政策。

在一系列楼市利好新政的促进下，10月份、11月份西安商品住宅成交量环比连续上涨33.9%、19.59%，但整体下滑行情仍难挽，据中指研究院发布的数据显示，今年前11个月，西安商品住宅新增供应面积961.7万平方米，比去年同期下滑19.11%，成交面积846.52万平方米，同比下滑26.26%。

点评：房地产事关经济、民生和就业等领域，更多积极有为的宏观政策措施或已在路上。

━━━━

关键词二：首付比例下调至15%

5月17日，央行连发多条重磅房地产新政：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调公积金贷款利率水平。

这是历史最低首付比例，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。下半年，据中国人民银行陕西省分行消息，自2024年10月10日起，陕西省各城市商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

点评：购房门槛的大幅降低有利于释放更多的购房需求，提振住房消费。

━━━━

关键词三：首提“以旧换新”

5月9日，西安市住建局在通知中提到，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。

6月3号，西安房地产行业协会、西安市房地产中介行业协会发布了《西安市住房“以旧换新”活动倡议书》，意味着西安“以旧换新”正式启动。根据规则，为期时间在1年，只要是本市行政区域范围内，自然人出售符合上市条件的住房并购买新建商品住房，都可以享受相应的优惠活动，首批次参与“以旧换新”的项目有63个。

7月26日，西安房地产中介行业协会又发布了“第二批参与以旧换新活动的名单”，参与的项目从64个增加到103个，中介机构从11家增加到20家，银行从6家增加到7家。

点评：西安版“以旧换新”为买卖双方提供一个新的成交渠道，但力度与效果值得商榷。

━━━━

关键词四：首个配售型保障房入市

12月19日，西安首个配售型保障性住房项目——浐灞家园开始登记报名，该项目共计提供房源504套，建筑面积约为91平方米~97平方米，项目已完成户内装修，配备简易家具家电，销售基准价格核定为7481元/平方米。

根据通知，配售型保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及机关事业单位人员和城市需要引进的人才等群体。此外，配售型保障性住房严格执行封闭管理，禁止以任何形式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。

此前，据西安市住房和城乡建设局保障处处长王博介绍，西安已经有3个配售型保障房项目，共计3000套房源。

点评：随着配售型保障房的大规模供应，工薪收入群体“居者有其屋”的需求将逐步得到满足。

━━━━

关键五：9月新房价格降幅创5年新高

根据国家统计局的数据，9月份，西安新房价格环比下降0.6%，这是自2019年来，西安新房价格单月最大跌幅。此后，西安房价在10月、11月再次迎来了下跌。

即使如此，在同比数据之中，西安还是70个大中城市中仅有的三个同比仍在上涨的城市之一。今年前11个月，西安新房价格同比平均上涨3.2%，是除上海外唯一一个新房价格同比上涨的城市。

与西安房价坚挺相伴随的是改善型新房成为成交主力，今年1~11月，140平方米户型成交套数的占比同比上涨了6个百分点，主城区改善化格局基本形成；价格上，200万元以上产品的占比超过69%。

点评：西安城市发展基本面较好，为房地产市场穿越周期奠定了扎实的基础。

━━━━
关键词六：二手房成交量有望首次破10万套大关

按照官方发布的数据，今年1~11月西安二手房累计成交量已经达到91337套，全年二手房成交量有望首次突破10万套大关，同比去年涨幅约10%，为近五年来西安二手房成交量之最。

这离不开一揽子利好政策的刺激，然而不同于成交量的上涨，二手房的成交价格一直在下探。据中指研究院统计，1~11月西安二手房价格累计下跌7.4%，全年环比连跌11个月，尤其是5月和8月，跌幅最大，达到了1%和1.1%。

值得一提的是，随着“限售”的取消，二手房挂牌量不断增长，据贝壳找房的数据，目前西安的二手房挂牌量已经超过了14万套，这也加剧了二手市场的踩踏行情。

点评：居高不下的挂牌量加大了二手房止跌的难度。

━━━━

关键词七：房企“卷速度”

开发商的开发节奏正在明显提速。据统计，2024上半年新盘平均预售周期9个月，约一半项目预售周期6个月以内，相较于2023年上半年受疫情影响13个月，预售周期明显缩短。时值年底，保利·云谷和著从拿地到开盘仅用了1个半月，再度刷新了西安楼市拿地开盘的速度。

之所以能做到这么快，首先是因为很多工作如地块测算、产品与客群研究等都进行了前置，其次目前行业都是带着方案拍地，拿地后迅速进入开发阶段；第三，行业经过多年的发展，标准化已经非常成熟；第四，政府审批流程的提速也为企业快速开工扫清了障碍。

不同于此前的“高周转”模式，开发商此轮提速并不是为了“扩规模”，更多的是因为形势所迫。当下，各大企业的投资策略、产品高度趋同，预售周期直接决定了项目能否抢占市场先机，尽早入市便能尽早锁定客户。

点评：市场波动迫使房企不得不加快开发节奏，但工程质量仍是重中之重，“保交付”不可忽视。

━━━━

关键词八：业主集中维权

6月份，西安市场上的多个项目都遭遇了业主维权，不乏保利、中海等品牌企业，而业主维权的理由都是外立面、绿化的降标减配、虚假宣传等，有项目的业主表示：“小区大门降标减配，实体建筑与宣传图片不一致，楼盘目前呈现的效果与售卖时宣称的‘改善楼盘’不相符。”

相较于过往的“交付即维权”，上述发生群诉的项目都还处于未交付状态。面对“缺乏实质性证据”这一实际情况，相关部门无法判断项目是否涉及降标、虚假宣传，是否有质量问题，也就无法给出行之有效的处罚措施，它们能做的只有“约谈企业、严格要求、及时督促”。

点评：不排除有目的不纯粹的业主，但开发商也有自身的问题。

━━━━

关键词九：“工抵房”背刺老业主

9月份，市场上流出一批中建轨交·山海境的“工抵房”，中介机构人士的微信朋友圈里充斥着“18000元/平方米上车软西”“特价工抵房”广告，这无时不挑动着前期购房业主的神经。

面对“工抵房”大幅降价的情况，前期购房的业主坐不住了，他们来到了售楼处，希望开发商能给一个说法，部分业主也提出了退房的诉求，但遭到了拒绝。作为西安首个真正意义上的TOD项目，该项目曾经是区域内单价最低的项目，然而去化一直不佳，据负责人介绍，此次推出“工抵房”也是为了冲刺“金九银十”。

点评：对于前期购房业主来说，降价确实难以接受，但房价受市场调节作用的影响，有涨有跌。

━━━━

关键词十：“陕西物业第一股”经发物业上市

7月3日，经发物业正式在港交所上市，成为年内第二家登陆港股的物业公司，也是西北首家上市的物业公司。

作为“陕西物业第一股”，经发物业的项目主要集中在陕西西安，截至2023年12月31日，经发物业主要向149个项目提供服务，其中在西安的项目超过110个，占比超70%；其余项目分布在陕西铜川、韩城与新疆石河子。

同时，这也是一家国资物企，背靠西安市经开区管委会。根据资料，经发集团直接持有经发物业67.5%股权，西安经开区管委会则通过经发控股集团直接或间接持股75%。

点评：国资背景让经发物业在面对市场波动时更具抗压能力，但市场竞争能力仍待进一步检验。