最后再熬一年

大家都在做总结，没什么好总结，这一年大家都不容易。

明年的市场，喜忧参半，没有想象中的好的，但也没有想象中的坏。

关于明年的房价，我总结了十点，依然是事实加逻辑，给你不一样的思考方向。

1、北上深传言的放松虽然没有出现，但说明他们还有继续宽松的空间，也就是真正的底部还未出现。

2、预期未落地，比如买房送户口、商转公等，还有牌未出。

3、虽然今年首付降到了15%，利率降到了3%，但利率仍有下降的空间，因为实际上还有更低的贷款利率，房贷并未触达最低空间，陆续在降就是还没有降完到底。

4、地价从去年的摇号到上半年高溢价，再逐步到下半年的0溢价、底价拿地，说明地价还有降的空间，地价下降，房价也就会跟着下降，除非领导不愿意再降价或者降了也卖不出去。

5、新房仍然比二手便宜，正常来说，新房得房率高、楼龄新、户型好、有九年一贯制名校，甚至地段都比二手好，理应比二要贵的，但仍然卖得比二手要便宜，本质上就是市场不太好，跟二手抢客户，所以二手还得继续降。

6、有一个很现实的问题就是建地铁需要钱，全运会开幕前加速推进，2025年四期提上议程会加速土拍的节奏。

7、虽然过去的三个月一二手成交回暖，但库存太大，环比的那几百套涨幅根本就可以忽略不计，要知道二手有20万套挂牌，一手去化仍有21个月。

三年前大家说广州的荣枯线是每月一万套，这几年新增了很多供应，进入二手市场的也会越来越多，荣枯线自然不止一万套了，起码要维持一万五千套以上，就像上海北京这么大的一个存量市场每月两万套的成交量都不多。

8、珠江新城这个领头羊今年的表现是见顶回调的，现在仍然受到优质地块的冲击，如果珠江新城的二手起不来，全广州的二手市场都很难。

9、置换仍然是主旋律，换房的人卖不掉，他们的真实购买力就无法表现出来。

10、投资氛围不足，一个优秀的市场，一定要有投资机会，完全没有投资机会，这个市场就是有问题的。

看上去市场确实没有那么理想，但是我们也不要过于悲观。

反而是这些不断见底的信号增强了确定性，让预期不断坐实，让窗口期变得更加明确，让选筹思路更加明朗。

我们该如何正确看待上述的十条内容呢。

第一，只是局部总结，每一条都可以写一篇文章，掰开揉碎了之后才是真相。

第二，市场不好说明仍然是买方市场，买家仍然有谈判空间和选择余地，但也不要秉持着所有便宜都占尽的想法。

第三，现在对于自住买家仍然是不错的机会，新拍或新增供应那是三年之后的事了，相信那时候市场早就好起来了。

第四，买房这件事因人而异，微观大于宏观，大多数的信息和你的需求是无关的，还是要结合个人情况并筛选跟自己有用的信息。

第五，买定离手，静等花开。

最后，所有预测都是不靠谱的，也都是有风险的，没有谁能预测得到未来所有的风险和机会。

2025年新的一年开始了，希望大家都越来越好。