住宅小区建筑物区分所有权简介（转载节选）

简单说，住宅小区建筑物区分所有权是指小区里建筑物的所有权是如何区分的。建筑物区分所有权基本区分为两部分：

1、 业主专有部位：（特指有产权证的！）

指建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用房等房屋或特定空间。吴某购买了8号楼808房间，有房产证，则产权就属于吴某专有；赵某购买了小区内的游泳馆，有房产证，则产权属于赵某专有。

有房产证就是业主专有的！没有房产证就是业主共有的！

凡是拿不出房产证却又声称是自己的产权，基本就是耍流氓！

2、 业主共有部位：（没有产权证的都是业主共有部位）

指建筑物内除专有部分以外的建筑物部分以及建筑区划内（土地使用红线内）的相关场所、公用设施、物业服务用房等。

1、 如大堂/ 楼（电）梯间、前室/通道/等（可分摊，公摊面积）；

2、 如水泵房/变配电室/中水机房/水箱间/垃圾收集间/消防贮水池等（可分摊，公摊面积）；

3、 如管理用房/物业用房等（不可分摊，共有面积）；

4、 如热交换站/煤气调压站/变电所（电力公用专用）/煤气开闭站/有线电视光电转换间等（不可分摊，共有面积）；

5、 如自行车库/警卫值班室/门卫等（不可分摊，共有面积）。

上述可分摊共有部位，买卖双方在购房合同中有公摊的清晰约定。

上述不可分摊的共有部位，就是业主和开发商产权争执的焦点。

另外，业主共有部位有一部分很特殊。这一部分首先经规划部门批准，在建设工程规划许可证附图中载明的居住公共服务的配套设施，主要包括建筑区划内规划用途为学校、医院、社区卫生服务站、老年服务中心、居委会、派出所等房屋，这些配套设施房产的专有单位（如小区会所一层、8号楼108室等）依法合规定向转移给专用部门后（应当有向专用部门的移交手续），属于这些专用部门“专有”，俗称国有。比如将小区配套建设的小学移交给教委，小学的产权就是国有的；将人防工程移交给国防动员办公室，人防工程的产权就是国有的。

特别地，上述专用部门的国有房产，同样没有房产证！

总之，开发商说某某房产是它的，空口无凭，请拿出房产证来证明。拿不出房产证，就不是它的！是业主共有的！

开发商、乡政府和居委会说某房产是国有资产，又拿不出房产证。请他们拿出该房产的规划许可、竣工验收备案以及移交手续，还是拿不出，那么就不是国有的！是业主共有的！

开发商长久霸占购房合同中买卖双方约定的公摊面积，纯属贪得无厌！好比把房子卖给你了，还要霸占你的阳台，出租阳台赚钱。

开发商拿不出产权证，乡政府和居委会也不愿意拿出规划许可等相关手续，霸凌业主、霸占业主公摊面积和业主共有房产，怎么办？

确权！路漫漫其修远兮，确权收益恒大远！这些收益是对小区公共维修基金的充沛补充！是小区的源头活水，是小区宜居存续的根本保障！需要业主们团结努力，更需要热心志愿者无私奉献！

确权必须由业委会牵头组织！缺了业委会绝不可能成功！