香港楼市回顾与展望：2024楼价整体跌6.8% 今年会否继续“量升价跌”？

1月6日，位于香港岛东区筲箕湾东大街的傲华ORIA联合美联物业推出“出租物业保险优惠”，该优惠规定，在交收新房后三个月内于美联出租该房产的买家，将获得约2000港元的保险优惠。

美联物业住宅部行政总裁布少明对21世纪经济报道记者表示，“出租物业保险优惠”的推出是为了吸引以收租为目的的长线投资者。

布少明称，“租金升、楼价跌”是2024年香港住宅类地产的趋势。随着香港特区政府积极吸纳人才，同时宣布扩大各大高校留学生在招生人数中的占比，导致过去一年香港租房市场增长强劲。2024年，香港住宅租金升幅超5%，而楼价却下跌约6.8%。

香港差饷物业估价署数据显示，2024年4月至9月期间，香港私人住宅售价指数曾连续五个月下跌，且从2024年初至11月，累计下跌约5.34%。

此次楼市下行周期自2021年下半年开始，截至2024年底，私人住宅售价在三年多内基本保持下跌趋势。据香港差饷物业估价署统计，香港私人住宅售价指数从2021年9月的398.1点累计下跌26.93%，至2024年11月的290.9点，跌至接近2016年8月的水平。

反映二手楼价的中原城市领先指数（CCL）显示，截至2024年12月27日，该指数报137.15点，较上月下跌1.02%，这一数字仍然处于8年多来的低位，接近2016年的水平。

中原买卖合同成交记录显示，从2024年初至12月，香港九龙、新界东、新界西的大型屋苑的成交价普遍下跌超6%，而港岛区的跌幅相对较小，为3.8%。

布少明认为，基于2024年香港楼价整体下跌的趋势，2025年各大开发商将以“出货”为主，积极去库存，并保持审慎的定价策略，在开盘初期以低于市价出售的销售策略为主，后期收到积极的市场反馈后再选择“加量加价”。

房价在下降，销量却创下了新高。

布少明表示，尽管有所波动，但在多个利好因素的驱使下，根据美联物业住宅部的统计，2024年香港一手住宅交易量为约1.6万宗，二手住宅交易量约为4万宗，创下3年来的新高。

回顾2024年香港住宅物业成交量趋势，年初，在“全面撤辣”后，楼市曾短暂出现“小阳春”，2月至4月，香港住宅销量明显回升，但这一上升趋势却未能持续。

在随后的五个月中，整体住宅楼宇的交易量持续下降。2024年第三季度，香港整体住宅楼宇买卖登记量为10225宗，与上一季度相比下降了43.0%。

2024年11月整体住宅楼宇买卖登记量有所回升，录得6298宗，较10月上升34.1%。但在12月，该数据再度下跌34.9%，创下3个月内最低水平。

戴德梁行香港估价及顾问服务部高级董事黎剑明向21世纪经济报道记者表示，2024年10月行政长官施政报告中关于非住宅物业按揭成数的新规定是推动11月住宅买卖登记量回升的关键因素。

2024年10月16日，香港特区行政长官李家超在2024年施政报告中宣布，无论物业价值、是否自用或公司持有，以及买家是否首次购买，住宅及非住宅物业的按揭成数上限统一调整至70%。

黎剑明认为，2024年11月末交易量下降的主要原因是10月一手房销售量上升，部分楼盘已经售罄。而到了11月和12月，成交量较大的二手楼盘业主开始“惜售”，他们开始提高价格或者减少议价空间。

展望未来，虽存在一定分歧，但大部分银行和金融机构对2025年香港楼价维持“稳中有涨”的预期。

星展银行执行董事兼经济研究部香港房地产业分析师丘卓文表示，预计2025年香港房地产价格将保持相对平稳，不会有明显涨幅或跌幅。

瑞银表示，如果美联储持续减息且美国长债息率下降，预计2025年香港楼价及租金将同步上升5%~10%。

黎剑明表示，美联储减息周期已经开启，在联系汇率制度下港息跟随美元的利率走势，对于正在“供楼”的人来说，房贷负担相较于“高息时期”有所减轻。因此，戴德梁行对2025年香港楼价升幅维持较为乐观的预估，预计全年楼价上涨约5%。

摩根士丹利2024年12月中旬的报告中指出，香港住宅市场在2025年将维持整体平稳的态势，上半年可能会下跌5%，而下半年存在上涨的可能性，一些利好楼市的政策预计将有助于楼价上升。

仲量联行香港主席曾焕平表示，展望2025年，香港银行利率走势有可能不如预期的乐观。目前，香港银行同业拆息仍然高达4%，这一数字对比以往楼市复苏时期的水平较高。因此，预计明年中小型住宅及豪宅楼价将下跌约5%。但他也表示，若中国内地资金流入香港超出预期，楼价的跌幅或许会较为温和。

黎剑明预计，2025年新开发的大型楼盘将在农历新年过后或2月中旬推出，面对如此波动的销量，开发商正积极部署并检视市场，“2025年一手房价格和销量变动将在2月中旬大型楼盘的开盘价完全公布后才会完全体现”。

人才计划有望在2~3年后推动楼市销量

近年来，各类引进人才的到来无疑是推动香港楼市销量重要因素之一。

“一个人住还是一家人住？”驻足东铁线上水站外一家房产中介的门前，其负责人立马用流利的普通话询问记者。

这位负责人表示，2024年下半年，有不少内地购房者前来咨询，沙田和大围的住宅特别受到青睐，但近期北区住宅的咨询量也在上升。

同样在中介处咨询的，还有在2024年举家搬迁至香港的L女士，但她向记者表示，对于新来港的“专才”来说，买房并不是首选。她表示，综合家庭收入、供楼压力，以及工作的流动性，租房是目前的首选，而买房则要等到工作彻底稳定后。

香港房产中介公司品正置业总经理伊娜表示，“先租后买”是大部分中国内地来港人才的首选，但也有一部分选择直接购买，这些客户主要为带着孩子来香港定居的家庭，他们比较看好香港国际化的教育环境，以及后续申请香港顶尖高校的优势。

黎剑明认为，“专才”和“高才”对香港楼市的支持可能有滞后性。过去一年楼价下跌，但租金上升的趋势也恰巧反映了这些来港人才对租房需求的增加。长远来看，预计这些来港人才在香港找到工作并稳定下来后，将在2至3年后对香港住宅楼市产生积极影响。

据悉，截至2024年9月底，香港各类人才引进计划共计收到超38万宗申请，其中约24万宗已获批，另有约16万名家属一同进入，超额完成香港特区政府最初订下的2023年至2025年共引入105000名人才的目标。

2024年10月，劳工及福利局局长孙玉菡表示，在高端人才通行证计划下，有关当局将执行两项优化措施：一是扩容，“高才通”计划合资格院校会由现时185间国际顶尖大学扩展至198间；二是高才通计划下A类人才的首个签证期限将延长至三年。预计2025年来港人才数量还将上升。

星展银行执行董事兼经济研究部香港房地产业分析师丘卓文对21世纪经济报道记者表示，尽管目前内地“来港人才”的数量不断增加，需求端存在明显刺激，但较高的房地产供应量仍将限制香港房价的上涨。香港新房竣工数量不断增加，未出售的房产数量较大，因此开发商将保持灵活的定价策略以维持房产销量的稳定。同时，在降息后，香港二级房产市场的房价也将保持稳定。