农村宅基地影响首套房认定吗？16个宅基地确权常见问题解答（上）

根据我国政策规定，在2025年前全国要基本完成宅基地确权工作，也就是说，到2025年底全国大部分农村住宅都能拿到不动产权证了。但对于宅基地及住房确权，很多农民朋友还有很多疑问。比如，宅基地及住房确权登记发证有什么好处？宅基地确权是否收费？不动产权证与集体土地使用证房屋所有权证有什么不同？农村住宅拿到不动产权证后算首套房吗？等等。

以下拆迁律师对农村宅基地及住房确权登记发证常见问题给出了解答。

1、本次宅基地及住房确权登记发证主要有哪几类？

答：主要有二类，一是换证类，即对农户以前已办理了合法的集体土地使用证、房屋所有权证，按照规定换成土地与房产一体登记的不动产权证；二是新办证类，即已办理农村村民建房审批手续，但未办理土地使用权证、房屋所有权证，统一办理不动产权证。

2、农村村民住宅的不动产权证与集体土地使用证房屋所有权证有什么不同？

答：农村村民之前办理的集体土地使用证，只有房屋的占地信息，如占地面积、四至等，而房屋的总建筑面积，特别是每层房屋的建筑面积等信息是缺失的。房屋所有权证对房屋占地信息的记载是不全面的。而新的不动产权证是实行宅基地与房屋一体化登记，既有房屋的占地信息，也有房屋的建筑面积等信息，权属的边界更加清晰。

3、农村宅基地及住房确权登记发证有什么好处？

答：

（1）不动产权证与农户现手上的集体土地使用证相比，新证不仅记载了宅基地的占地面积，还登记了房屋的建筑面积等信息，产权要素齐全，可更有效地保障农户的合法权益；

（2）为推进宅基地“三权分置”（即宅基地所有权、资格权、使用权）作好铺垫；

（3）便于农民宅基地使用权依法流转、抵押，让农民财产“活”起来。

如今年中国人民银行江山支行、江山市中小企业贷款担保基金管理服务中心关于印发《推进农村综合产权抵押贷款的指导意见》中就明确：农户住房财产权的抵押须提供不动产权证，并可在江山农商银行申请最高50万元的农村住房抵押贷款。

4、本次农村宅基地及住房确权登记发证是否收费？

答：由市政府统一组织实施的本次农村宅基地及住房确权登记发证，所需费用由市财政承担，测绘单位上门测量、收集办证材料，免收农户的土地房产测绘、不动产登记代理等费用，可为每户农户节省办证费用700多元。省政府要求此项工作在2019年底基本结束。若这项工作结束后，农户申请办理不动产权证，不仅要自行承担相关费用，还要提前到测绘单位办理预约测绘手续。

5、村民在农村办理了不动产权证，在城镇购买了商品房，是否按第二套房产缴纳房产交易税费？

答：省税务局已明确：村民在农村的住宅，按照“一户一宅”的要求办理了住房登记确权手续的，在城镇购买商品房时，不按第二套房产的标准缴纳房产交易税费。

6、农村宅基地及住房确权登记发证工作步骤是怎样的？

答：按照省政府《关于做好农村宅基地和住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）文件要求，本次全市农村宅基地及住房确权登记发证工作，由市政府统一部署，市自然资源和规划局会同各乡镇（街道）组织实施。

具体步骤如下：

（1）权籍调查测绘

乡镇（街道）、村配合经公开招标中标的测绘单位，开展宅基地及住房一体权籍调查测绘，建立不动产登记单元和权籍调查数据库。调查权利人、坐落、面积、审批情况、建造时间、超建面积、质量等基本情况，建立工作台账，形成基础资料。

（2）房屋竣工验收

对取得建房用地审批手续但未办理产权证，以及其他需要补办规划核实意见的，先办理房屋竣工验收手续。

（3）违法建房处置

违法建房按现行办法、程序进行处置后，符合建房补办审批条件的，及时办理审批手续。

（4）确权登记发证

按照“一户一宅、权属合法、界址清楚、面积准确”的原则，认真梳理审核权利人提供的确权登记材料，对符合确权登记条件的，根据权利人的申请，依法予以登记发证。

7、已罚款但未办理农村村民建房审批手续的住宅，本次能否直接申请办理不动产权证？

答：不能，还须补办农村村民建房审批手续后，再申请办理不动产权证。

8、农户已办理不动产权证，本次是否要换发新的不动产权证？

答：要看具体情况，若农户手中的不动产权证既有土地信息、也有房产信息的，不需要换发新的不动产权证；若不动产权证只有土地信息，而无房屋建筑面积等信息的，可申请换发新的不动产权证。