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广州·越秀天悦云湖

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✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

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最新资讯：

经过国庆黄金周大热销10月销量过百，二期目前已基本清盘，只剩87㎡/102㎡/107㎡三个户型合共个位数套低层单位；

最新消息：

本月已提前加推三期全新产品（属于计容新规产品无公摊使用率超100%），首推C7号楼，84㎡/95㎡两梯五户，享受年底冲刺年终报优惠；以下是最新的三期资料

户型详解：

拿到三期资料看了户型情况第一感觉就是使用率确实高并且“非常眼熟”，其中84㎡跟95㎡和年初发售的C4栋户型140㎡/123㎡四房两卫（看下图）不说非常相似，简直就一模一样，当时卖了有十来套后面开发商全部退回重建并且重新申报按新规建造，之前户型是旧规使用率没那么高，不过面宽与空间肯定还是要大些，毕竟入证面积多了50%，所以最新三期户型使用率确实很高，近日将会实地拍摄再行更新

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—— 越秀-天悦云湖 早期C4栋户型 现已取消重新修改设计申报 ——

—— 越秀-天悦云湖 最新三期C7栋户型 ——

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—— 越秀天悦云湖-3期C7号楼平面图 ——

—— 越秀天悦云湖 一/二/三期 总平面图 ——

今天我们来深度测评下白云湖一线湖景房【越秀·天悦云湖】这个项目，该小区位于白云区白云湖数字科技城启动区，小区东北侧就是白云湖西湖，1期北门往东300米就是8号线亭岗地铁站A出口（实测），该项目主要卖点有：近地铁、金广附学区、紧邻白云湖无敌景观，产品方面属于偏舒适改善型为主，价格定位属于在白云湖版块最高，主要面向选择改片区预算较为宽松，偏改善自住型的中高净值人群；

白云湖板块它是十四五规划里在白云区被提及最多次数、总投资额最高的版块，价格方面虽然过去高峰阶段有过45000/㎡这样的高价，目前也确实回落很多，近期成交价最低有过三万二三这样的特价单位，但在当下这么卷的市场下，项目价格依然属于白云湖版块均价较高的项目，当然主要原因还是该盘定位本身就是优质改善/刚改型，品质高自然价格很难跟纯刚需盘对比，目前小区对口的公办九年一贯制金广附中小学已正式开学，地铁也早已开通，片区主要在商业生活配套方面暂时略有欠缺。

那么这个项目值不值得买呢，优缺点具体怎样？下面笋盘君就来深度解剖分析【越秀·天悦云湖】的详细资讯，附最新特价情况和避坑攻略！

白云湖【越秀天悦云湖】深度分析

基本信息

【开发商】广州越秀华城房地产开发有限公司

【占地面积】16.7万㎡
【建筑面积】45.7万㎡
【产权年限】70年
【总住户数】2686 户
【楼栋总数】24栋（分三期开发）
【容积率】3.4
【绿化率】35%
【车位比】项目车位比约1:1.12
【层数】17-30层

【物业公司】越秀物业（自有物业）

【物业费】住宅 3.1 元/㎡
【装修标准】高标准精装交付

【对口学位】9年一贯制金广附中小学直升

【附近地铁】8号线亭岗站300米

【土拍情况】2020年9月[楼面价23497/㎡]

【地址】白云区石沙大道滘心地铁站东北(8号线滘心站A出口300米)

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—— 越秀天悦云湖-1期[左]/2期[右] 栋座分布图 ——

—— 越秀天悦云湖-3期 栋座分布图 ——

其中1期已交楼售罄，2期已交楼在售尾货，3期在建，3期地块之前传言准备建成后整体打包给政府收储现在已落实取消该计划，更改户型设计申报，现在重新建设本月推出，将是计容新规产品，使用率超过100%。

从项目基本信息可以看出，该盘特点：

配套方面：临近地铁站+金广附9年一贯制的无忧教育；

产品方面：目前在售2期B3/B7栋以及最新三期C7栋，二期86-107㎡三四房尾货，三期为83-93㎡三四房（新规使用率超100%），户型具有开间多/大面宽采光好的特点，产品力跟景观是这个小区的优势；

价格方面：目前在售二期均价3.2-3.6万/㎡左右，该盘整体采用小高层围合式布局，二期两梯六户/三期两梯五户，整体上不算紧凑，层数不高，居住舒适度在片区内属于最高

白云湖【越秀天悦云湖】深度分析

No.1

板块规划：

01

最强规划

规划如期兑现，千亿新城发展全面提速！

——白云湖数字科技城——

作为广州市重点发展产业集群区域、全白云区投资额NO.1，白云湖数字科技城投资超过3500亿元，524项重点项目，超1500家高新技术企业落地于此，总规划面积28平方公里，4倍珠江新城，主城区规划最大的新城！引进约41万人才，百度智能云、力合科创、中关村信息谷，哈工大等企业龙头争相进驻白云湖数字科技城，将打造1000亿产值高地。

地缘上，白云湖数字科技城位于中心五区，临近中心城区，与珠江新城直线距离15公里，兼得新城发展，又不远离市中心，衔接资源。

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——白云湖数字科技城启动区——

项目地处白云湖数字科技城启动区核心位置，所以该项目周边城建也是版块内相对最完善的。

白云湖数字科技城的清拆进展和产业引入进展属于比较快，区域的土地构成较为简单，厂房、绿地多，相比起连片村屋旧改推动的难度小很多；且前文也提到白云湖数字科技城的规划发展是白云区产业升级的关键区域。

白云湖【越秀天悦云湖】深度分析

No.2

项目交通配套：

02

交通快捷

项目距离8号线亭岗站实测300米

8号线亭岗地铁站A出口出来到小区1期北门实测是300米，B出口开通后会更近，该线有8座换乘站，可换乘13条地铁线路，仅需一次换乘，可以轻松到达白云新城、珠江新城、金融城、琶洲等商业中心区。

去年底广州白云站开通，是广州目前最大的交通枢纽站，串联全国各地，白云湖板块的交通越发便利。白云湖版块业主乘坐家门口的8号线，只需要3站即可直达广州白云站（地铁石潭站），未来白云站有七条地铁线路汇集中轴换乘，交通将更加便捷。

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广州白云站航拍实景图

白云湖【越秀天悦云湖】深度分析

No.3

项目教育配套：

03

最优教育

广州金广附中考6连冠，9年一贯制中小学直升

白云湖金广附（白云广附求是学校）今年对口小区包括品实跟越秀

9年一贯制白云广附求是中小学航拍实景

越秀天悦云湖小区对口的公办学校是白云湖白云广附求是中小学（金广附），属于公办性质9年一贯制中小学直升，位于小区东北方向约1公里（位于品实云湖花城正门）,小学旁边就是公办石门实验幼儿园。

不过该中小学及幼儿园都是在对面云湖花城小区，所以越秀天悦云湖的业主上下学接送会相对远一些。

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“金广附”近6年中考成绩

【名校护航，教育质量更有保障】
白云广附云湖学校师资亦是势力雄厚，近年来，白云广附中考成绩一直名列广州前茅，以白云广附核心学校金广附为例——继广州中考成绩五连冠后，2023年又拿下了广州中考平均分741.64分，最高分770的好成绩。2023年5月底，广州市招考办公布2023届广州中考自主招生初审名单，入围人数为全市之首。

而2024年，金广附继续大放异彩，表现稳重有进：

1、最高分788分 花落金广，而另外同分同学也是金广的兄弟学校黄埔广附，可见广附系学校之强大；

2、奥班体系平均分再创新高，达到惊人的746.8分；

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—— 白云广附实验中小学内部实拍 ——

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配套先进硬件，教学环境更有保障

白云广附云湖实验学校除了常规的教育配套外，还有美术展厅、阅览室、书法室、录播室、舞蹈室等十多种功能室，为激发学生的学习兴趣提供了稳健的环境支撑。（免责声明：学校相关配套设施具体情况以最终交付标准为主）

白云湖【越秀天悦云湖】深度分析

No.4

项目环境配套：

04

社区配套

匠心精筑高端品质社区！

小区内配建了3000㎡多元商业区，主要以楼下外围铺位为主，可以满足业主一般生活购物需要，目前附近大型的商业广场有庆丰广场、万民广场等，大约10min车程内，地铁一个站，目前商业配套方面不算太成熟需要时间完善。

—— 二期小区花园实拍 ——

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—— 越秀天悦云湖-二期 园林实拍 ——

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健康医疗配套：

1公里内规划有三甲医院

已规划：广州市第一人民医院（三甲综合医院，床位超1000张）、南方医院第九附属医院

已建成：目前较近的有广安医院[公]、广州东方医院、石井人民医院这三家，周边还有广州白云区第二人民医院

居住环境：

项目距离白云湖西湖直线距离仅200米，距离白云湖【3期＜2期＜1期】，居住舒适度是该盘的一大卖点，居住在这里，出门就能享受湖景后花园，跟家人、朋友一起散步、垂钓，欣赏四时变化，所以该盘的定位属性也是片区内最高端。

项目西南侧紧邻白云湖生态公园，北侧有流溪河生态湿地公园、西北侧有黄金围东区公园。

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白云湖【越秀天悦云湖】深度分析

No.5

户型产品分析：

05

高实用率户型

约76-128㎡ 改善舒适型楼盘！

三期首推C7号楼，户型为83㎡-93㎡

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建面约76㎡丨实用三房一卫（已售罄）

罕见的四开间格局，拥有无遮挡景观

入户玄关采用收纳式飘窗，保持归家礼仪感

客餐厨采用一线通达，便于生活起居穿行

该户型在同面积段产品中属于实用率高采光面宽，但一卫的设计是不算完美

建面约87㎡丨极致高实用三房两卫

同样是罕见的四开间格局，拥有明朗景观

客餐厨也是敞亮设计

干湿分离公卫，独立主卫

主卧带有景观飘窗

建面约102㎡丨四开间南向四房

四开间大气的格局

采用大尺度景观阳台，享受IMAX视觉盛宴

主卧带套间，多重的灵动空间

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建面约128㎡丨大空间横厅四房两卫

大气格局的横厅设计 客餐厅一体化

带入户花园设计

全卧室带飘窗，创新多功能厅

精装样板房参考丨128㎡四房两卫

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白云湖【越秀天悦云湖】深度分析

No.6

项目开发商及物业：

06

优质开发商及物业

国家一级物业管理资质星级物业！

【国有上市房企】

开发商——越秀地产

越秀地产，属国有上市房企，立足于广州，布局全国，深耕白云区25载，落子了多个优质项目，以成就美好生活的理念引领白云舒适人居，领衔白云湖人居标杆！越秀天悦云湖属于越秀新一代【天字系列】产品，定位中高端改善型高品质产品！

【金牌物业】

广州越秀物业发展有限公司

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