江苏
来源|启明星楼市（ID：zznjw025）
作者|住小星
图片来源|受访者供图
同比微涨0.1%！ 2024年南京二手房总成交量为9.94万套！
2024年在一系列的史诗级利好影响下，南京二手房疯狂成交，12月甚至迎来翘尾行情，成交量创下全年新高。
2024年逐月南京二手住宅成交量价情况↓
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
不仅是成交量爆发，二手房挂牌量也在持续走低，目前二手房挂牌约为14.6万套，二手房去库存效果显著。
01
单价“1”字头，90天内成交60套
南京哪些小区最好卖？
纵观2024年的南京楼市，新房和二手房方面呈现出了不同的特点。
新房市场上，高端改善产品大放异彩，豪宅的产品力一个赛一个高，销售数据也非常亮眼，如中海江南玖序、绿城华发金陵月华、招商金陵序、中建合玺东方等。
二手房方面，则是刚需打头阵，主城老破小频频成交。
据二手房平台数据显示，近90天内南京成交量前三的小区分别是：紫杨佳园、王府园小区、麒麟紫荆城青西苑，总价段基本都在一两百万左右，甚至不足100万，很适合刚需上车。
紫杨佳园：最多时一天成交3套
主城秦淮、单价“1”字头，紫杨佳园是低总价安家南京主城的一个不错选择，总价100万左右就能入手一套小两房，单价基本位于1.3-1.8万/㎡之间。
截至目前上传的数据，小区12月已经成交15套，仅12月23日一天就成交了3套！全年目前已成交176套。
王府园小区：学区好、地段佳、价格低的主城老破小
作为主城老破小，王府园小区一是有中英中学的学区加持，一是有主城秦淮的地段加持，生活便利，且入手门槛比之树人、汇文等学区要低不少。
小区总价200万左右，单价3.9-5万/㎡之间，堪称学区房中物美价廉的典范，虽然户型看着比较过时，但综合优势很强。
麒麟紫荆城青西苑：总价50万起即可安家南京主城
小区位于江宁，最大的优势在于价格，单价不足1万，大部分房源总价只需60万左右，最低的50万即可买入，120万左右就能买到一套三房。
从这三个成交量高的小区可以看到，二手房市场中，有独特优势的小区成交量都不会太差，比如学区、地段、价格等。
02
刚需打头阵
超8成房源总价在300万以下
具体到全年成交的各项数据来看，则更能看出二手房市场中刚需群体的占比之多。
据我爱我家数据统计，2024年南京二手房成交总价300万以下的占比超8成。
从成交总价段看，2024年，总价300万以内二手房成交占比达81.8%，同比增加11%，其中100-200万占比最高，达41.3%；高价段占比进一步减少。
同比来看，市场主力购房需求仍是刚需群体，且由于均价回落，总价段整体下移，200万以内占比增幅明显，而200万以上各价格段均减少3%-4%。
2023-2024年南京二手住宅成交总价段占比情况↓
数据来源：我爱我家南京研究院
在成交面积上，也是呈现出此种特点。
从成交面积段来看，90㎡以内中小户型仍是成交主力，累计占比达61.5%，但同比减少了1.7%；而90-140㎡中大户型占比33.4%，同比增幅达2.1%；140㎡以上纯改善户型也有小幅减少。
全年3居室占比有所提高，也反映当前市场下，由于房价泡沫挤压，购房者对房屋居住属性要求变高、可选择性增多。
2023-2024年南京二手住宅成交面积段占比情况↓
数据来源：我爱我家南京研究院
随手翻看二手房网站最近的成交记录，可以明显看到总价100万左右的房源占据了很大一部分，比如桥北、江宁滨江等板块。
根据二手房平台所统计出的成交量前三的板块可以看出，桥北、东山、麒麟位于成交量前三，都是刚需板块。
当然，少数性价比高的改善板块成交量也不错，比如河西奥体，目前全年二手房成交已有977套。
板块内的仁恒G53公寓、奥体新城海棠园、万科光明城市等小区的成交量都很不错。
可以说，2024年南京二手房近乎10万的总成交量，一方面得益于政策的刺激，信贷环境空前宽松；另一方面仍是市场“以价换量”的结果，但也从侧面说明， 市场的需求仍然在，大多数买房人都只是在等待一个可以出手的机会 。
据冰山大数据找房，年初二手房的大量成交仍在继续，1月二手房已成交2016套，预计开年首月的成交量仍然较高。
2025年初，二手房挂牌量持续走低可以说是开了个好头，楼市企稳指日可待！
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