三大地王引爆上海！绿城、招商、中建玖合如何破局？

2024年的上海楼市，“地王”成为关键词。

市场全面迈入品质时代，以稀缺高品质产品取胜成为房企们的努力方向，这也解释了土拍屡创纪录的原因：

“地王”频出的本质，是市场与房企对稀缺价值的追逐

与此同时，高端客群也更加挑剔了，更希望看到独一无二、绝对领先的产品。

去年出让的土地中，最令人瞩目的三大地王，最近正揭开神秘面纱，规划方案陆续流出，他们分别是：

绿城的全国单价地王，楼面价13.1万元/㎡，预期售价20万+

招商的静安单价地王，楼面价11.4万元/㎡，预期售价18万+

中建玖合的大宁地王，楼面价6.8万元/㎡（含办公），预期售价16万+

不限价时代下，三大地王到底能不能一炮而响？最终会做出怎样的产品？卖出什么价格？将很大程度上牵动2025年市场情绪，甚至会影响土拍格局、开发商信心。

同时三大地王的不同产品与操盘理念，也代表2025年高端产品的风向，非常值得买房人和同行研究。

今天，总爷就和大家一起探讨下，三大地王的破局思路。

01

绿城全国单价地王

「产品力」突破，预期售价20万+

2025年上海关注度最高的楼盘，毫无疑问是绿城的“全国单价地王”。

2024年8月，绿城以总价48.048亿、楼面价131045元/平，摘得徐汇滨江地块，时隔八年再度刷新土拍楼面地价纪录。

这地块含着金钥匙出身，自带热度且顶级配套环绕，是一座塔尖豪宅的绝佳落地场景，预期单价可能要突破20万/平。

绿城徐汇滨江项目区位

徐汇滨江汇集了全国价格最高、产品最顶的一众豪宅，比如云锦东方、香港置地启元等，摆在绿城面前的客观挑战是：

如何做出一个一锤定音、让人眼前一亮的产品？

绿城徐汇滨江项目区位

所以绿城在拿下全国地王后，并没有按照过去节奏立即公布方案，而是花了三个月时间进行探访全国豪宅、内部多次组织产品研讨：

用「产品力」突破，带来最绿城的塔尖豪宅

首先是生活场景的全面塑造，最绿城的塔尖豪宅，必然匹配沉浸式的美学体验。

绿城徐滨项目主入口是景墙绿植组成的园地，从公示图中总爷惊喜地发现，园区内部采用全景观连廊连接，能够带来无惧风雨的漫步体验。

绿城徐汇滨江项目阶段性设计图

绿城豪宅标志性的立体景观系统设计，中央水景以及结合会所设计的下沉庭院，组成了多维度休闲景观区。

不同区域互相关联又各有特色，全首层架空的设计将各个组团完全打通，让视线通畅全无遮挡。

绿城徐汇滨江项目阶段性设计图

绿城豪宅必备的超长地上室外泳池，设计更是点睛之笔，不仅大幅提升生活体验，更是实现差异化的重要标志。

其次是建筑美学的重塑，最绿城的塔尖豪宅，必然是一次系统化美学升级。

根据网上流出的设计过程稿，南向弧形超大圆角采光窗和LDKB一体化宽厅，带来IMAX影院级全景视野享受，优雅曲线弧度也让立面造型更具高级感。

绿城徐汇滨江项目阶段性设计图

从产品规划来看，项目都是纯粹的大户型供应，起步价可能就要5000万级别，妥妥的塔尖豪宅社区。

绿城徐汇滨江项目阶段性设计图

当还有人在质疑其不是一线滨江地段，绿城已经准备在全国最贵单价的土地，带来最绿城风格的豪宅审美风潮。

期待绿城用极具爆发力的「产品力」破局，再次引领全国豪宅的品位走向。

02

招商蛇口静安地王：

「空间力」创新，预期售价18万+

今年静安区最令人瞩目的一块地，就是招商蛇口的静安单价地王。

去年9月，招商蛇口联合南通国瑞，历经163轮激烈竞价，总价56.6亿、楼面价114145元/平拿下老静安曹家渡地块。

这块地不仅大幅刷新静安楼面价纪录，也是彼时全国单价第二高地王，因为它的位置足够核心、足够稀缺。

招商蛇口曹家渡项目区位图

地位距离静安寺核心商圈仅约1公里，西侧还有愚园路中山公园商圈，更是有稀缺教育资源加持，必然是毫无争议的顶奢豪宅。

招商蛇口曹家渡项目区位图

而摆在招商面前的除了是一块宝地，也是一个关于空间的难题：

不规则的Z形地块，如何用有限空间打动客户？

而招商显然也是有备而来，据说他们早在拿地前就进行了方案推演，作并迅速成为上海城区首个“三证齐发”的住宅。

用「空间力」创新，给出城央复杂地块的顶级答卷

招商蛇口曹家渡项目快速开工

首先是水平层面的空间感破局，局部地块抬高设计，并做了下穿通道。

这样的设计非常实用，不仅解决了因南北公共通道而导致的割裂感问题，也让不临街的建筑有了出入口。

招商蛇口曹家渡项目阶段性设计图

同时为了保障采光全面性，招商结合周边几栋楼的遮挡情况，对建筑高度也做了精准的测算排布，呈现出阶梯式布局。

招商蛇口曹家渡项目阶段性设计图

其次是垂直层面的空间感破局，既然可利用土地有限，那么就将空间利用到极致。

根据目前有限的披露资料，招商静安项目主入口将非常气派，采用大尺度的装饰构架，并结合景观设计入口下沉庭院。

招商蛇口“招商玺”项目华盖式入口效果图（仅供参考）

招商对地块的高差处理，也为景观设计提供了更多可能性，在1号楼的一至二层、2-2号楼、3号楼、5号楼和6号楼的一楼规划有架空层。

这种级别项目会所是标配，据说泳池会对标风貌大宅弘安里，用有限空间做出足够高级的空间感。

弘安里泳池实景图（仅供参考）

从招商静安项目的总图来判断，预计主力户型在100-240㎡之间，但层高却做到了罕见的3.6米。

招商蛇口曹家渡项目阶段性设计图

对于老静安这样的城央地段来说，更小的面积意味着更具吸引力的总价，在空间力上做足创新的招商，贡献了一张看点十足的顶级答卷。

03

中建玖合大宁地王：

「品质力」引领，预期售价16万+

出乎很多人意料，中建玖合首次进入上海市区，首秀就要一鸣惊人。

去年9月，中建玖合其以63.66亿竞得静安大宁地块，成交楼板价为6.83万/平，刷新了大宁板块楼板价纪录，成为大宁新晋单价地王。

在上个月的“上海城市更新开拓者大会”中，关于大宁“战略1平米公里”的规划出炉，定位“国际静安中央公园商务区”的大宁，也接连迎来规划重大利好。

上海城市更新开拓者大会现场图

容纳2-3万人的顶级演艺中心即将落地，成为全市文化艺术地标；中建玖合地块北侧将建设CBD商务中心，提升板块产业密度。并且这还是板块内最后一块宅地，具备稀缺的绝版属性。

中建玖合大宁项目区位图

而大宁作为一个公认的高品质社区，既有大宁金茂府的地标作品，也有静安天悦、宝华现代城等一众标杆，中建玖合也不得不面临压力：

如何超越板块水准，征服买房人并实现高溢价？

中建玖合大宁项目区位图

相信在最近他们公布设计方案后，很多人已经在心中有了答案，这次他们完全是冲着更高目标去的：

用「品质力」引领，重塑大宁板块的绝版封面

首先是板块首屈一指的景观规模，落地后会极具视觉冲击力。

中建玖合大宁地王土地禀赋出色，拥有可能是板块最大的序列式景观院落体系，楼间距全部在35米以上，最大楼间距达到了51.2米。

中建玖合大宁项目阶段性设计图

更为惊喜的是，项目做到了首层全架空、组团全打开的规划布局，中央水景体系也是面积庞大，称得上是“公园上建了个小区”。

中建玖合大宁项目阶段性设计图

其次是完整的产品跨度，兼具高端改善和豪宅客群。

中建玖合大宁地王提供120-260㎡以及400+㎡的顶复户型产品，各产品的不同特色也是吸引力十足。

3、4、6号楼的户型产品，因无遮挡的南向水景/下沉庭院景观，视野而得到品质的显著提升。

1、2号楼作为入口“门面”，立面造型设计精工巧匠自不必多说，19层带悬挑泳池的户型、顶层带私家泳池户型产品，在上海豪宅市场属实罕见。

中建玖合大宁项目阶段性设计图

迪拜高层住宅悬挑泳池图（仅供参考）

在如今追求差异化的产品时代，中建玖合大宁地王，要靠质感打动更多高端客户。

04

上海将开启地王争霸时代

看完上海三大地王的方案，不得不感慨，2025年楼市越来越卷了。

近年由于市场冷热不均，上海土地供应不断压缩，2024年成为过去5年土地供应最少的一年，开发商将重心聚焦到了市区。

这也意味着，各大巨头对核心地块的争夺会加剧，去年溢价率超过20%的土地共有7块， 2025年也会有更多的“地王”出现。

这些地王自带流量光环，自然也承载着更多的期待和压力，对于开发商也提出了更高要求：

不限价时代下，上海将进入地王争霸时代，产品力成为最重要的武器。

如果不能做出真正稀缺性、差异化的产品，“地王”的反噬效应将非常可怕。

限价解除后，联动价锁死利润已经成为历史，产品百花齐放时代正式来临。

对于上海三大地王，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。