今年，广州楼市靠二手了！

虽然对大部分普通买家，我向来是建议能买新房，不选二手。

但是必须承认，广州楼市能暖起来，二手市场是出了大力气的——

2024年，广州二手住宅累计网签110781套，这成交量，一方面创下近三年新高水平。

另一方面，二手成交份额占比达到59%，占比连续三年提升，也是近年首次高于新房。

二手顶替一手，成为成交主力！

你们知道，这对2025年楼市来说意味着什么吗？

01

二手市场好了

广州楼市才是真的好

直接说结论，一是代表市场信心，真的回来了。

不管这些二手房，是降价多少、挂牌多久卖出去，成交量多 = 流通改善 = 变现能力变好。

只有房子可以流通，能够变现，大家才相信房子除了自住，还是有投资价值的，算是一种资产。

说得直白点，如果二手市场完全瘫痪，有这样的前车之鉴，谁敢去买新房？

相反，如果老破小都能卖出去，次新房还怕卖不出去？客户自然敢买新房！

二是2025年广州一手市场，成交量会有明显拉升。

原因除了有老生常谈的政策、行业周期和上面所说的信心以外，很重要的一点是很多二手业主总算把房子卖出去了。

手有余粮，也是时候考虑新房了。

别跟我杠说，不是个个都会卖完再买，只要不是需要套现或离开广州的，不管卖一买一还是卖多换一，总归是会再买房的。

而且看回去年二手成交记录，年末成交是真的猛，连续三个月单月成交都在1万套以上。

假设这里有1/3的人要买新房，正常来说不会持币观望太久，那么大概率会在今年上半年入市。

也就是说，这里就有大概1万个潜在买家，可以作为新力军支援2025年广州新房市场。

三是完成“量变”以后，很有可能出现价格“质变”。

为什么有这个推测？

很多人不知道，最近广州二手新增挂牌量，在悄悄下降了！

去年，一天新增挂牌七八百套是很正常的，高峰时期甚至一天激增过千套。

但是从四季度开始，连续三个月的新增挂牌量都在下降。到了12月，单日基本都在500多套的低位。

去年二手什么情况，大家心知肚明。那会卖房的人一定是有刚性需求，所以也愿意在价格上做让步。

消耗完这批着急卖房的，后面再陆陆续续挂牌的人，心态、开价和还价空间那就不一样了。

况且，二手成交量增加，而新增房源减少，去化周期缩短，卖家之间的竞争没那么激烈。

价格站稳，很有希望。

02

一线城市二手全面回暖

警惕二手占比太低

视线放远一点，不仅仅是广州，近期大城市的二手市场都在极速回暖，表现也大多优于一手——

去年12月，北京二手网签成交量达到2.1万套，创近21个月新高。环比增长15%，同比增长66%。

同期，深圳一手住宅网签达到6769套，为近47个月来的第二高水平。同时，二手住宅过户数量创下近51个月的新高，突破8000套大关。

上海就更疯狂了，12月二手房成交29711套，创47个月以来新高，全年超24万套，达近3年的新高。

去年一二手成交套数占比，去到了1:4！

从宏观角度看，2025年一线城市大概率延续二手成交火爆、占比拉高的趋势，然后向二线城市蔓延。

而目前已经出现这些信号的城市，今年楼市继续回暖肯定问题不大。

反过来讲，购房者就要警惕、远离那些一手成交占比过高，二手成交占越来越低的城市以及板块。

譬如，咱旁边的中山。

综合数据显示，2024年中山一手住宅网签共20493套，处于近10年来得低位。而二手成交在1万套上下，一二手占比约2:1。

一手难卖，二手更难熬，深中通道来了都不见效。

所以今年一开始，中山新房又开卷。

譬如这个准现房项目，首付9.9元上车三房，剩余的首付款由开发商垫付。按30年贷款计算，三房月供在2944元左右，四房月供在3782元左右。

对买家来说，笋，只是对楼市来说也很“损”。

如果不是自住必须要买，我的建议，敬而远之吧。

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