北京
本报记者 陈婷 赵毅 广州报道
作为实体经济的风向标及晴雨表，写字楼市场一直以来备受关注。
据仲量联行统计，2024年，广州甲级写字楼市场净吸纳总量为29.4万平方米，同比增加16.3%，其中约四分之一来自企业自建总部或购买办公场所自用需求，其余四分之三为市场化租赁成交。截至2024年四季度末，广州全市甲级写字楼空置率约为21%，同比下降0.4个百分点。
从行业需求层面来看，在游戏、新媒体、数字商务服务等细分行业带动下，科技互联网行业对广州写字楼市场的需求动能不减。据仲量联行统计，科技互联网企业占据2024年广州甲级写字楼新增租赁面积的34%。
仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽对《中国经营报》记者表示：“企业出海趋势加深以及赛道更迭，驱动了外向型经济相关的互联网产品及服务业务的快速增长，为写字楼市场注入活力。”仲量联行分析指出，预计2025年广州写字楼市场供应量将再次达到高峰，总规模超100万平方米。
2024年需求端持续深化调整
2024年，广州持续释放存量政策和增量政策组合效应，加快推进产业结构调整。在此背景下，广州甲级写字楼市场总体延续深化调整态势。
仲量联行提供的数据显示，写字楼市场化租赁方面，受制于大部分企业支出收缩的影响，有效需求的增长较为缓慢，市场需求主要由成本节约为导向的搬迁和升级为主。2024年，广州写字楼市场的去化主要依赖高性价比的新近落成项目。
2024年，广州新增供应的写字楼集中在下半年竣工入市，四季度共录得四个新项目，全年甲级写字楼新增供应面积约33万平方米，同比下降55%。
需求方面，2024年，广州写字楼市场结构性调整的趋势愈加显著。仲量联行分析指出，三大传统租户支柱行业中，金融、专业服务业租户需求整体保持审慎态度，大面积租户的租赁决策较为保守。证券、基金、保险等传统金融业及留学服务机构等细分行业的需求活跃度相对较高，但主要集中于中小面积段。据仲量联行统计，在2024年广州写字楼市场中，金融及专业服务业租户近八成的新增租赁成交面积在1000平方米以下。
第一太平戴维斯分析认为，整体而言，降本增效理念贯穿2024年的广州写字楼市场，市场新增办公需求相对有限，叠加新增供应的结构性影响，广州全市写字楼市场平均空置率同比增长1.9个百分点至19.6%。
新增供应集中在两个子市场
尽管整体市场的需求端仍在深化调整，但广州新兴商务区在2024年仍以较高的性价比优势吸引了部分成本敏感型企业进行搬迁，同时推动科技类、互联网零售、游戏等新质需求加速释放，激发市场需求内生动力。
据仲量联行统计，2024年，科技互联网企业在广州写字楼市场中占据的新增租赁面积约为专业服务类企业所占面积的两倍，更是金融类企业所占面积的三倍。
江婧丽指出：“尽管上述行业的成长型企业在业务拓展支撑下具备优化职场和扩充办公空间的需求，但其选址仍受到行业聚集、资本性支出上限等多重因素影响，因而集中于琶洲、广州国际金融城等新兴子市场，短期内较难驱动广州写字楼市场全面复苏。”
虽然2024年广州写字楼供应端压力有所减缓，但在需求流动性缓慢复苏之下，大部分业主的去化压力犹存，租金水平仍未见底。据仲量联行统计，截至2024年四季度末，广州全市写字楼平均租金同比下降7.5%。
展望2025年，广州经济仍将处于换挡提速、转型向新的关键阶段。第一太平戴维斯分析指出，短期内，外部环境仍复杂严峻，内生需求将成为市场修复回稳的重要驱动力。在政府持续优化营商环境、推进重点产业升级创新、加快建设贸易强市等利好下，来自人工智能、互联网科技、零售及贸易等行业的需求预计将有所增长。
仲量联行提供的数据显示，2025年，广州写字楼市场供应量预计将再次达到高峰，总规模超100万平方米。大部分新增供应仍集中于琶洲和广州国际金融城。新增供应面积中，约有一半来自总部办公物业，自用需求将助力去化新增供应总面积的近四分之一，支撑市场净吸纳量。但整体而言，广州全市写字楼空置率可能再次小幅上升，租金仍承受一定的走低压力。
（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：张国刚）
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