北京城建背刺了自己

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北京城建国誉燕园二期的总平面图，让人一顿好找。

1月6日，它只出现在昌平区政府网站的规划公示里，而北京规自委没有发布。

从拿地至今，已过去整整半年。

去年7月3日，北京城建以底价19.86亿元，摘得昌平区CP00-0602-0002、0003地块，一个是居住用地，一个是综合服务用地，成交楼面价约1.31万元/平方米，销售指导价3.9万元/平方米，浮动8％。

这个速度，与北京城建两年多前拿下国誉燕园一期，形成巨大的反差。

当时，它从拿地到入市，仅用时28天，打破北京最快新盘入市纪录。

这一次，北京城建或许有意在控制节奏。

国誉燕园二期位于一期的西北角，紧贴着北六环内土城出口，可以挡车流的噪音和尾气。

截至目前，一期卖了两年多，去化不到六成，还有740多套住宅在售，虽然单价只有3.3万元/平米。

此等成绩，有点差强人意。

一是位置太偏远，二是供应量太大。

一期没卖完，二期又来了，规划1418户，21栋7-11层住宅楼。一期尾盘和二期加在一起，共计约2160套。

更令人担心的是，一期的南面还有0006地块待上架。它的容积率也是2.4，规划建筑面积15.46万平米——国誉燕园二期为15.19万平米。

如果用国誉燕园二期的规划套数类推，这个区域至少还要增加1500套新房，令总供应量突破3600套。

这可是北六环，距离天安门整整40公里。

神奇的车库：一个入口，两个出口

先来看一下国誉燕园二期的整体规划。

它只有三排房子，呈东南45度一字排开，从东到西，足足有500多米。

这种长条形小区，居住体验感不好。

从地块素质上看，二期是完败一期的，一期比较方正——尽管楼栋朝向为东偏南30度。况且，二期北面100米处就是北六环。

北部一排1-7#栋楼均为11层洋房；中部最西边的15#楼为10层，退层9层、8层；9-11#均为11层；12-14#为11层，退10层；南部一排，16#为11层，17#11层-10层，18#为9层，19#为9层-8层，20-21#为8层-7层。

由于小区太长，就用一条街坊路从中间把它分成东区和西区，另用一条街坊路，把它和东边的回迁安置房隔开。

此外，二期南面的0006地块也规划了一条街坊路，令南北街坊路贯通。

东区的东南位置是0003地块，规划为社区会客厅，建面3600平米，里面有养老、助残社区文化、卫生服务、商业网点和儿童活动场地，与下沉会所联通在一起。

从住宅区域看，二期只有一个地下车库入口，位于土城北街小区的中段，一个出口在西北角，一个出口在正大门的西侧。

虽然社区会客厅里还有一个车库出入口，能停29辆车，花姐估计不会与住宅车库打通。

如此一来，国誉燕园二期的地下车库，只有一个进口，却有两个出口，这有点奇怪。

刻意砍掉了近一半的楼高

北京城建刻意降低了国誉燕园二期的高度。

按照拿地文件，0002地块的用地面积为6.33万平米，容积率2.4，地上建筑面积15.19万平米，建筑控高60米。

没错，是60米！

但是，花姐发现，在0002地块规划的国誉燕园二期，为7-11层洋房，最高楼高为32.6米。

换句话说，它把楼高降低了45.7%，相当于砍掉近一半的高度。

开发商主动降低楼高的项目并不多。如：丰台金茂璞逸丰宜的建筑高度，从控高为60米（局部80米），降至不高于54.7米。有人说，这使得城市关系更加合理。

如果国誉燕园二期把北面一排房子建成18层——约54米，它就只需建两排房子，第一排为7-11层洋房。

花姐觉得，这个规划会让整个小区的空间感很好，楼间距达到100米。

或许因为一期试水后，北京城建认为客户在北六环，很难接受高层产品，售卖的难度更大。不过，一期的容积率只有1.8，限高30米，也只能卖10层以下洋房了。

把大门设在街坊路上

街坊路不仅仅是容积率杀手。

国誉燕园二期里，就规划了两条，都是南北走向，其中一条位于中央，把小区分成东西两个区。

它变成两个小区后，大门怎么设？

图纸上显示，二期的大门位于中间那条街坊路的最南端，大门的南面写着一行字——“人行出入口”。

这几个字，很容易让人想到，大门只走人，不走车。

但实际上，按照规划，街坊路是城市支路的一种，是对外开放的。

也就是说，它允许外部车辆进出。国誉燕园二期可以在那设大门，但不能给车辆设卡，更不只是人行出入口。

沿着这条街坊路往北，在5#的西南方向有一个出租汽车站。它从侧面也可以印证，街坊路应该四开放的。

此外，在11#的南面还设有26个绿化停车位，难道二期人车不分流？

一旦街坊路是开放的，整个国誉燕园二期将会出现很多个“小门”。花姐数了一下，两条街坊路上，至少要设8个门，将导致物业管理难度加大、成本增加。

中间那条街坊路，如果管理不善，会是个大麻烦。

国誉燕园二期背刺了谁？

国誉燕园二期赶上了好时候。

去年11月份，北京好房子导则公布，鼓励开发商用上“阳台+首层架空层+风雨连廊”三件套。

在昌平区，第一个受益这个导则的，要数国誉燕园二期了。

去年10月底，越秀以25.33亿元在昌平小沙河村拿下的CP00-1802-0005、0007、0008地块，目前只公布了案名：星耀未来，但尚未公示设计方案。

如何打造好房子，把赠送面积做足，北京城建在国誉燕园二期要好好发挥一把。

在通州，它旗下的城建国誉颂，不仅送南向内嵌式阳台和北向设备平台，南向还出现了送挑空面积，赠送尺度直追顺义。

图纸上显示，国誉燕园二期的赠送尺度很大，南向的客厅和次卧有内嵌式阳台，北面有两个设备平台赠送，主卧送飘窗。

花姐拿11#西端户来举例：

它的户型建面约145平米，面宽11.3米，进深14米，四室两厅三卫，南向客厅和次卧赠送了内嵌式阳台6平方，南向主卧赠送飘窗2平米，北向赠送两个设备平台阳台5平米。

加上赠送面积，它的实际面积达到158平米。由于它每层只有一个电梯，预计产权面积得房率约82%，实际得房率约91%。

看到二期诱人的得房率，估计国誉燕园一期的业主们叫惨了。他们没有想到，背刺者竟然是北京城建自己。